HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第415号〜
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
◇ 【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ】
■
◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
■
◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
2011.11.7 vol.00415
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
１１月に入って暖かい日が続きますね。
そろそろ、冬物のお世話にならなければ
いけない時節ですが
たまに、半そで姿の人も見受けられます。
冬に備えて準備したセーターやジャケットも
まだ袖を通さないままで
何時になったら着れるようになるんでしょうね。
これも地球温暖化のせいでしょうか？
さて
ある大家さんの事例です。
今年の冬から３部屋の空室が埋まらないと
相談に来られた大家さんがいました。
物件は、住んでいる街から車で３時間以上も掛かる遠距離です。
当然のごとく物件の管理はその地域の管理会社です。
竹末は、はて困ったなと思いました。
実は、物件が遠方で管理が自主管理でなく管理会社の場合、
空室を埋めるのは非常に難しいのです。
なぜなら、空室を埋める手段や方法が限られてくるからです。
遠方に物件があると、大家さんの空室対策の活動は
時間的、労力的に制限があります。
また、管理会社専任という足かせもあります。
管理上、一つの管理会社に全てを任せるしか方法が無いので、
そこには競争、競合という原理や市場はありません。
販促ツールやその他のテクニックをお教えしましたが、
事情を聞いた限り、その管理会社へ任せても
たぶん進展はないと思えました。
で、私が提案したのは、
管理会社の立場もあるので、了解を頂いた上で
『管理会社を飛び越えて客付け会社へ直接入居依頼に回る』
ことでした。
そして、その大家さんは管理会社へ許可をもらって、
紹介してもらった客付け会社を１０件も訪問したのです。
対面するのは不動産会社の社長か、もしくは店長です。
もちろん、客付け会社にとってその大家さんは初対面です。
しかし、直接依頼したのが効いたのか、
大家さんの熱意を感じたのか、
６ヶ月も空いていた空室がどんどん埋まり
行動を起こして２ヶ月で３部屋が決まりました。
ここで私が言いたいことは・・・
重要ですから真剣に読んでくださいね。
管理会社から客付け会社へ物件依頼することと
大家さん自ら直接出向いて物件依頼することとは
全く質が違うということです。
意味が分かりますか？
客付け会社にとって
管理会社から「無機的にファックスで」回ってくる依頼物件と
大家さんからの「顔が見える」依頼物件では対応が大きく違うのです。
いくら、条件を良くするために広告手数料を上乗せしたり、
他の好条件の特典をつけたりしても動かないものは動かないのです。
眠っている物件に光を当て、
不動産会社に動いてもらうためには
客付け不動産会社にその物件の存在を教えてあげなければなりません。
客付け会社にとって
管理会社の物件は＝大家さんの物件として
捉えているのではなく、「たくさんある依頼物件の一つ」
としか見ていないのです。
大家さんが直接足を運んでお願いしてきた物件には
「現実感」があるから不動産会社は反応するのです。
私達大家にとって相手にするのはやはり人間なんですね。
「機械」ではないわけです。
空室で悩んでいる大家さんはぜひ一度やってみてください。
最後までお読みいただきありがとうございます。
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー