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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第41号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2005.10.26 vol.0041



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 目次

  シリーズ「家賃を適正な価格に見直す。」

 ◇ 家賃は時代に応じて変わるもの

  ◇ 今週のワンポイントアドバイス

 ◇ 家賃を下げた場合の対処の仕方

 ◇ 不動産会社にプレッシャーをかける

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         家賃は時代に応じて変わるもの 
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 10年以上経たアパート、マンションの家賃はバラバラです。

 私が過去、建設したアパート・マンションの家賃を調べてみますと、
 10年以上経った賃貸物件の家賃はばらばらで、高い家賃と低い家賃
 との差は何千円もの開きがありました。

 やむをえないことですが、時代により「時勢」というもの
 があります。

 大家さんは、わざわざ既入居者に対して告知する必要も
 ありませんし、そのままにしていたということでしょう。
 
 分譲マンションでも完売できなければ既購入者に告知せずに
 秘かに分譲価格を下げることもあります。

 すでに購入した人に知られると大騒ぎになりますので
 いったん中古にして価格を下げ、販売することも多々あるのです。

 家賃を下げた時に他の入居者からクレームが出ることを
 恐れる大家さんがいますが、その心配はありません。

 家賃は時代に応じて変わるものです。


 ※10年前の家賃でまだ頑張っている大家さん
  もいますが、残念ながらもうその家賃は取れません。
  時代に合った家賃で見直しを図りましょう。




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            今週のワンポイントアドバイス          
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     アパートの家賃は「割安感」「お得感」が必要だ。
     たくさんある物件の中で入居者に選ばれるためには
     付加価値と手ごろな家賃で勝負しなければならない。
 


   
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         家賃を下げた場合の対処の仕方
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 成約の条件として、入居者から家賃の値下げ要求がある
 場合があります。

 大家さんとしては、空室を埋めるためにその要求を呑まなければ
 ならないときもあるでしょう。

 その際、他の入居者に告知しないことを約束させます。

 「アナタだけの家賃」であることを強調しましょう。

 もし、情報漏洩すれば家賃を元に戻す約束をするような念書を
 取ることも必要かもしれません。

 「ココだけの話だけど・・・」と、前置きして

 「アナタだけは特別に家賃を下げてあげましょう。
  だから他の人に一切、言わないで下さいね。」

 「約束できますか?」

 「OKですか?」 

 「わかりました。」

 「それでは○○円程、家賃を下げてあげましょう。」

 実際には他にも家賃を下げている人はいますが、これは
 大家さんと不動産会社だけの秘密ということで。

 ですから、全ての入居者の家賃を平等にする必要もないのです。

 不動産というものは、いつの時代でも価格の上がり下がりがあります。

 安いときに買った人。高いときに買った人。
 自己責任ですから誰にも文句は言えないのです。

 高いときに買った人は、時勢が読めず運が悪かったのです。

 実は・・私もバブル時にマンションを購入しました。

 しかし、誰を責める訳にはいきませんよね。

 とほほ・・・。

 家賃も同じようなものです。

 もし、文句を言ってくる入居者がいたら、その都度対応すれば
 良いと思います。

 事情を説明して理解が得られなかったら、やむをえないことですが、
 家賃を下げてあげましょう。

 その際にも同じように条件をつけます。
 他の入居者に絶対に告知しないことを条件にして、
 何度も「あなただけの家賃」であることを強調してください。

 入居者の人がこれを知ったら怒るでしょうね。
 
 ですから、この話はこのメルマガの読者と私だけの話と
 いうことにしておいてくださいね。

 

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          不動産会社にプレッシャーをかける
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 不動産会社が遠慮して明確な家賃値下げを言わないこと
 があるが何故か?

 →責任が出てくるからです。

 まだ家賃を下げることをアドバイスしてくれる不動産会社は、
 ましな方です。空室を埋める自信の無い不動産会社は、はっきりと
 家賃の値下げをいいません。
 その家賃を決めれば責任が出てくるため、責任を回避する
 不動産会社もいます。

 逆に、不動産会社に家賃を設定させることによって、責任と自覚を
 持たせるやり方もあると思います。

 たとえば

 「そうですか この家賃は高いのですね。」

 「どのくらいの家賃だったら空室が埋まりますか?」

 「○○円?」

 「うう〜ん○○円か。仕方がないな。」

 「それではこの家賃だったら、必ず空室は埋まるのですね?」

 「わかりました。それではこの家賃で募集してみてください。」

 「よろしくお願いします。」

 という話法で問い詰め? ます。

 はっきりとした言葉で伝える事により、不動産会社は
 責任回避できなくなり、プレッシャーがかかるようになります。

 そのプレッシャーによって、不動産会社の人は頑張らざる
 を得ない訳です。

 入居者獲得の努力をしてもらい、最終的に空室を埋めて
 もらえる話法です。
 
 

      

  これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
  解き明かします。
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。

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