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■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ ◇ ■ アパート経営で成功する人・失敗する人 ◇ ■ http://www.kuusitsu110.com ◇ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 2005.2.7 vol.0004 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 目次 ◇「不動産投資家のライバルは誰? その2」 ◇「時代が変わり、入居者の意識の変化に気づかない無関心さ」 ◇「豊かな国の日本人、新しい物大好きな日本人が、ターゲット入居者層」 ◇ 空室の原因は全て需給の関係 ◇ 今日のワンポイントアドバイス ---------------------------------------------------------------------- ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資家のライバルは誰? その2 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ○ 前号からの続き 正面から彼らとまともにぶつかっても、勝てる見込みはありません。 本当のライバルは[地主さん]なのです。 では、彼らに勝てる方法はあるのでしょうか? 資金力のない零細の不動産投資家でも、競争に打ち勝ち 「勝ち組大家さん」になれる余地は残されているのでしょうか? ・・・・・・・・ ご心配なく! 私達のライバル「地主さん」はアパート、マンション経営を 【いやいや】やっているのです。【いやいや】やっている経営者に向上心 や研究心があるでしょうか?また、経営努力ができるでしょうか? 私達、不動産投資家には「将来の幸福のため」「人生の充実のため」という 大きな崇高な目標があるのです。 相続税対策のために仕方なくやっている経営者とはアパート経営を やる動機がまったく違うのです。 そこに私達が彼らに勝てる余地が残されています。 たとえば、地主さんは土地をすでに所有していますよね。 その土地は自分が選んだ土地ではありません。 何百年も前から、何代にも渡って受け継がれてきた先祖伝来の土地です。 その土地を右から左へと転売したり、売却したりすることは「地縁」が あるためになかなかできないことなのです。 ある意味、「縛り」が働いています。 立地の悪い土地をお持ちの地主さんは、我慢してその土地にアパートを 建てるしか仕方がありません。 そして、人の良い地主さんはメーカーや建築会社に煽られ「立地が悪くて も良い物を作れば大丈夫です!」とか何とかうまい話に乗って、 何年か後には「やっぱりアパートを建てるのではなかった。」と後悔する ことになります。 ところが、私達不動産投資家は縛られるものは何もありません。 土地を売却したり買ったりすることは別になんでもないことなのです。 自分が良いと思った市場を臨機応変に選ぶことができますし、駄目に なった市場や地域を切って捨てることもできます。 そうです。「縛り」がないから有利になることもあるのです。 絶え間ない熱意と研究心、努力心を持ち「縛り」のない動きができるのが 我々不動産投資家です。 ですから、地主さんにはない、できない部分を持てばよいのです。 そこに零細の不動産投資家が「勝ち組大家さん」になるヒケツがあります。 創刊号でお話しました「アパート経営に対する8つの大きな間違い」 これから賃貸経営を目指す方、すでに経営されている方に共通する意識 の内で大きな間違い『時代が変わり、入居者の意識の変化に気づかない 無関心さ』『豊かな国の日本人、新しい物大好きな日本人が、ターゲッ ト入居者層』について考えてみましょう。 ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 時代が変わり、入居者の意識の変化に気づかない無関心さ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● 昔ながらの大家さんで、ご年輩のアパート経営者は全国にたくさん おられますよね。 私もその中に入るのでしょうか? (ーー;) 古くから大家業をやっていると、どうしても昔気質から抜け切れません。 昔から大家さんと店子の関係は、親と子供の関係であると云われます。 子供「店子」は親を慕い尊敬する。 親「大家」は子供を躾け、面倒を見る。 この良好な関係があったように思えます。 時代劇の長屋のシーンでは、よく大家さんが出てきますよね。 渋い顔をした大家さんが長屋の住人に家賃の催促に来ます。 家主「困るんだよね。こんなに溜めちゃあ。いつ払ってくれるの。」 住人「すみません。内職の傘貼りで何とかお支払いしますので・・・」 なんだかんだといっても大家さんも人の子、住人のいろいろな揉め事に 巻きこまれ、最後にはお世話をする親代わりの大家さんをイメージします。 時代は変わります。 最近の大家さんは入居者とはあまり顔を会わせなくなりました。 人間関係やクレーム、トラブルをあえて避けるようになり、不動産会社が 大家さんの役割を務めるようになりました。 その為、本当の大家さんは入居者との接触がなくなり、入居者がどんな ことを望みどんなことを考えているのかさっぱり判らなくなって しまったのです。 入居者のことを知りたいなら不動産会社に行き、間接的に情報を聞き出さ なければならなくなりました。 自分の子供や孫の世代のことは少しはわかるのに、他人の子供や孫の気持ち は理解できないのです。ちょっと昔であればスローな時代の流れでしたので そこそこ対応はできたのですが、今の新・新世代の人たちの感性ははっきり 言って掴めません。 大家さんはいまどきの入居者(20代、30代、40代)の連中の 意識の変化に全く付いていけなくなってしまったのです。 設備はこんなものが望まれている。セキュリティーはどうか。 プライバシーは保たれているのか。どんな間取りがよいのか 家賃はどのくらい。入居者の生活レベルはどうなのか。 不動産会社に行けばいろんな情報が手に入るのですが、不動産会社は 仕事が忙しいので、大家さんにいちいち、そんなに詳細に教えては くれません。 設備投資についても、 「あれを付けたら入居促進につながる。」 「これをつけたら入居が決まった。」 など、不動産会社の言いなりで過大な設備を強いられます。 大家さん自身で調査、研究する努力は見られません。 経営マーケティングとは自分の足で稼ぎ、自分の目で見て判断すること ではないでしょうか。 結果、大家さんは不動産会社に管理を丸投げし、賃貸経営にとって必要な 入居者の意識の変化について知ること無しに経営を続けることとなります。 ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 豊かな国の日本人、新しい物大好きな日本人が、ターゲット入居者層 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● 戦後60年の間に、先進国の中でも日本という国は飛び抜けて 裕福な国になりました。 日本は「住宅はウサギ小屋だ。」「福祉が立遅れている。」と、いっても 国民のほとんどが中流意識を持ち、物乞いのいない社会は世界的に見ても 稀有な国ではないでしょうか。 車は一家に一台いや、一人に一台。 携帯電話はほぼ、一人に一台。 ほとんどの家電製品は当たり前。 (テレビ、冷蔵庫、エアコンが3種の神器といわれた時代が懐かしいですね。) 生活保護を受けている家庭でさえ、車や携帯電話を所有しています。 本当に生活に困窮しているのか、疑いさえ持ちます。 こんな国が世界中を見渡して、果たしてあるでしょうか。 身の回りにはモノがあふれ、食べるものはコンビニ、スーパーへ行けば そこそこの味のものがすぐ手に入る。 ちょっと使って古くなったら、まだ使えるようなものでも粗大ゴミ行きです。 これを見て、他の先進国の人たちはこの国が裕福ではないといえるでしょうか。 社会基本整備(インフラ)は充実し、もうこれ以上公的施設の整備は 必要性はありません。 四国と本州を結ぶ3本の橋を考えればそう思えませんか? ためしにあなたは郊外の山の中へドライブしてみてください。 車もめったに通らない立派な道路がたくさんあるでしょう。 その道路で見かける車といえば 農家の耕運機かおばあちゃん おじいちゃんの電動カーがトコトコ走っているだけです。 それほど日本は戦後60年の間に復興し、経済社会が発展し人々は生活が 豊かになりました。 その時代の流れに大家さんは未だに気がついていないのです。 この裕福な国の若い人(入居者)をビジネスの相手として戦って いかなければならないのが現代の大家さんです。 私の時代の人間であれば質素倹約、物を大事にすることをを常に教えられ 生きてきた世代です。しかし、今の若い人は違います。 常に新しいものを追いかけ、古くなったものは見向きもしません。 元来、日本人は新しいものが好きな国民ですが、若い入居者(20代〜30代) となるとさらに加速しています。 不動産会社の人に聞いてみてもらったら判ると思いますが、築10年程度の アパート、マンションは入居者から見れば「古い」という感覚で見られます。 入居者の要求を呑んでいたら、10年おきにアパ、マンを建て替えなければ ならなくなります。こんなわがままな入居者を相手にしていかなければ ならないのが現代の大家さんです。 大家さんはこのことを自覚しなければなりません。 ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 空室の原因は全て需給の関係 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● 最近、私がコンサルティングした家主さんとお話していて気がついた ことですが、空室の原因は「需要と供給の関係」であるということです。 その家主さんのアパートは築20年ほどで、私が建てさせて頂きました。 いろいろとアパート経営のことを振り返り、経営を開始してこの20年の間 入居者の出入りはたくさんあったわけですが、長期間空室になったことは いまだにないと話されていました。 正直言って、そのアパートは郊外の田舎の駅前に在りまして 都心や人気のある郊外と比較して、必ずしも恵まれた場所ではない ところです。 しかし、3DKを24戸も所有していて、20年間、安定的に経営されている という事実があるわけです。 ここでじっくり考え、私が気がついたのは、この20年の間にその周辺で 他の賃貸住宅がほとんど建設されていないということです。 要はこの間、競合になる物件があまりなかったということになります。 入居者にとっても、住みたい地域の住みたい物件がなければそこを 選ばざるを得ません。 その中で最近空いた部屋は、この家賃が下がっている時代に値上げを いたしました。 考えられないことですが、「便利がよく人気のある地域と比べて、便利が悪く 人気のない地域のほうが空室になりやすい」ということは、必ずしも的を 得ていないのです。 実際、私の所有するアパートは、便利がよく、人気があり、これからますます 発展する地域にもかかわらず、他のアパートとの競合で常に設備の更新或いは 入居獲得のためのあらゆる手段を心がけなくてはいけない状況です。 私の大家としての経営努力も限界が見えてきます。 これを見る限りにおいては、アパートの空室は常に需要と供給の関係で あると理解できます。 需要(入居者)があって供給(賃貸住宅)が少なければ その賃貸経営は成立します。 需要(消費する人)があればそれを供給(商品の提供)してやれば ビジネスは成立し、成功する確率が高くなります。 ビジネスの戦術、戦力も常にこの基本があって応用があります。 このことについては大変重要なことですので、いずれ私がさらに研究して 詳しくお知らせしたいと思います。不動産投資家にとって耳寄りな話です。 ┏□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┓ ▼今日のワンポイント・アドバイス ┗□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┛ 不動産投資を考えている人は、土地を持っているオーナーと違って、 投資する地域を選ぶことができる。 賃貸住宅のビジネスを成功させる秘訣は、空室が出ない地域の物件 を取得することだ。その為には需要と供給の関係を知り、その地域 の徹底的な調査、データー収集をする努力を惜しまないことだ。 また、競合だらけの地域に土地を持っているアパートの経営者は 今後、資産の組み替えも考慮に入れるべきだ。 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。 -----------------------------------------------------------------【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
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