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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第399号
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◇      アパート経営で成功する人・失敗する人
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                        2011.9.12   vol.00399



おはようございます!


空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。


いつもメールニュースの講読ありがとうございます。


竹末は頑張ってメルマガを書いてます。 
 
 
応援よろしくお願いいたします。
 
 
 
竹末は、明日からまた東京です。
 
 
東京ではこんな団体の研修を受ける予定です。
 
 
一般社団法人 日本セルフストレージ協会
http://www.japanssa.org/activity_2010.html
 
 
この研修を受講し、首都圏業界の最新情報を入手して
レンタル収納ビジネスの会員のみなさんに
情報をバックするつもりです。

 
期待しておいてくださいね。
 
 
 
 
 
さて
 
 
皆さんは土地を活用して賃貸物件を経営するのを
 
アパートやマンションとか
 
テナントビルぐらいしか
 
利用方法はないと思っている方が多いのではないかと思います。
 
 
しかし、土地の活用法はそんなものだけじゃないんです。
 
 
たとえば・・・
 
 
こんな利用方法もあるのです。
 
 
ロードサイドにあなたが所有する300坪の土地(田んぼ)があったとします。
 
 
その場所は近年、人口が増えていろいろなお店ができ
大変便利になっています。
 
 
あなたの悩みは、周りに建物がどんどん増えてきて
米作りがやりにくくなってきていることです。
 
 で、
 
ある筋から聞いた話では
 
「この近辺で、カジュアルウェアーのユニクロが出店したがっているそうだ。」
 
 
あなたはその情報をいち早くキャッチしました。
 
 
そこでユニクロに話を持って行って、
「この場所に出店しませんか?」
 
と打診します。
 
 
ユニクロはすぐさま市場調査をかけ
あらゆる角度から立地を精査し
その300坪の土地の可能性を徹底的に調べます。
 
 
そして出店の意向があることを
あなたに伝え「出店要望書」を出しました。
 
 
賃貸条件は建物平屋建て100坪。
駐車場20台込賃料80万。保証金10か月です。
賃借期間は10年。
 
 
あなたは、この条件に納得したら
ユニクロの希望に合うような建物を設計します。
  
 
建設費は約3500万。
建物内部の内装や設備、看板等はユニクロがすべて負担します。
 
 
ほんとうにただのハコだけの建物です。
 
 
保証金が800万ありますので
ユニクロから契約時に保証金を800万入金してもらいます。
 
 
建設費3500万のうち800万を内入れし
2700万を金融機関から10年返済で借り入れを起こします。
 
 
投資金額3500万、年間家賃960万ですから
表面の利回りは27.4%です。
 
 
土地さえあればほとんど自己資金なしでやれます。
 
 
また、わずか10年で完済します。
 
 
以上のことはあくまで仮定の数字ですが
 
竹末は〇〇ハウス時代はアパートやマンションばかりでなく
こんな仕事を何度もやりました。
 
 
ロードサイドに面する価値のある土地であれば

企業と個人地主との橋渡しをし
建築請負を得る特命受注のスタイルで

建築メーカーにとっても、個人地主にとっても
こんなおいしい土地活用もあるのです。
 
 
ですから
アパートやマンション、ビルなど
長期30〜35年の返済期間で大きなリスクを背負って
経営する賃貸ビジネスがあほらしくさえ思えました。
 
 
これからの土地の有効利用は
大きなものをつくるばかりが正解じゃあありません。


メーカーさんや建設会社さんはあまり喜びませんが・・
 
極端にいえば、中高層オフィス街に建てる建物は
高層にしなくても平屋建てだっていいんです。
 
 
私が、かって在籍していた〇〇メーカーは
30年前からこういう手法、ノウハウでやっていました。
 
 
このような独自の手法は他社を寄せ付けませんでしたね。
 
 
このメーカーは、現在はセキ〇〇ハウスを追い抜いて
業界では安定度ナンバーワンでしょう。
 
 
竹末はこういう方法でたくさんの建設を受注しましたが 

今から考えると
もう少し、お給料があれば良かったのになぁ〜 (苦笑)
 
 
 
 
 
■10月1日(土)大阪で空室対策セミナーの講演をします。
  できれば関西の読者さんとお会いしたいですねぇ。
 
 
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  詳細はこちらです。
      ↓↓
 http://tax.kanae-office.com/seminar20111001.html
 

 
  
 
最後までお読みいただきありがとうございます。

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