HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第397号〜
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2011.9.8 vol.00397
おはようございます!
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
9月に入っていますが、
東京も残暑がまだまだ厳しいですねぇ。
でも朝、夕は多少しのぎやすくなりました。
夏男の竹末は、夏が遠ざかっていくのがちょっぴりさみしいです。
先週9月3、4日は東京の神田で
レンタル収納庫経営のマスター講座を開催しました。
そのときの様子は
⇒ http://ameblo.jp/seru2093/day-20110905.html
定員目一杯の20人の受講生に
朝から夕方まで講義をしました。
こういう研修形式の講義は
20人ぐらいが限界ですね。
これ以上増えると
受講生とのコミュニケーションが取れません。
この後、9月24日の第3回目と
10月22日の4回目を行い
知識やノウハウを習得した卒業生で
物件をすでに所有している方は
すぐにビジネスに取り掛かっていただきます。
その他の方は物件仕入れを優先させて
優良な賃貸物件を入手して頂きたいと思います。
第1期の卒業生についても、ぼちぼち
店舗オープンの実績が出始めていますので
情報をフィードバックできるようになると思います。
首都圏や全国各地でこのビジネスを広げ
成功者を増やしたいですね。
さて
以前、土地活用の話をしたときに
市場調査が必要で重要なポイントになると申し上げました。
市場調査が終わったら
次にそのアパートのテーマを決めなければなりません。
テーマというより「コンセプト」や「ターゲット」といった方がいいかもしれません。
ターゲットとは、対象とする入居者層のことです。
ターゲットは
1.女性も男性も含めた単身者
2.新婚ファミリーもしくはディンクス
3.ちっちゃな子供がいるファミリー
賃貸では、大別するとこの3つに分かれます。
この3つのうちのどの入居者層を対象とするか?
建設企画をするときに一番悩むところです。
よくあるケースが、単身者を対象とした企画です。
メーカーや建築会社さんが必ず提案するのが
この「単身者用賃貸住宅」です。
なぜ、単身者用の1Kや1DK、1LDKを提案するのか?
ぶっちゃけ、利回りが良いから・・・です。 (笑)
反対にファミリータイプは採算性が悪いため
営業マンさんがあまり勧めにくいんですね。
限定された土地で、戸数がたくさん取れて
ファミリータイプ等と比較して1戸当たりのコストはかかるが
経営収支上の数字の見栄えが良いので
クライアント(施主)に受けが良いというのが理由なんです。
業者の営業さんは土地活用を勧めるうえで
喜ばれる提案をしなければクライアントから振り向いてもらえません。
賃貸マンション建設を「相続税対策」で
考えている場合は別として
クライアントが喜ぶ提案とは、
その土地から、いかに収益を上げるか
いかに儲けるか、という点を最重要視します。
だから、営業的にクライアントに迎合する案を
ついつい提案してしまう。
営業マンが、どんなに一生懸命企画を練っても
儲からない収支計画や図面はクライアントに
採用されない可能性が高いんです。
とすると
営業マンは仕事が取れない、受注できない
ということになり、ひいては、他建築会社へ仕事を持って行かれる
ことになり最終的な「建設受注」という仕事の目的は達成できません。
だから、メーカー、建築会社さんは
さかんに単身者用の図面を作ってクライアントに勧めるんです。
クライアントも「儲かるから」と言われれば
反論する理由もなく
結果、
全国どこもかしこも1K1DKなどの単身者用アパート・マンション
だらけになってしまう過去の現実があったのです。
これが現在までの賃貸住宅歴史の実態なんですね。
これに高齢化で高齢単身世帯が増加し
さらに需要に拍車が掛かるようになりました。
単身がいい、ファミリーがいい、というような
単純な話ではありませんが
ターゲットを決める際には
少し慎重に検討した方がよいと思います。
最終的に何十年か後、責任を負うのは
建築会社ではなく、クライアントご自身ですからね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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