HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第369号〜
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2011.6.15 vol.00369
おはようございます!
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は、がんばってメルマガを書いています。
前回の税務署の調査ですが・・・
おとがめなし!でした。
通常の調査は何か一つでも持って帰らないと
署内での評価が落ちるでしょう。
また「ノルマ」もなんてのもあるでしょう。
上司から「何をやってたんだ!」
と責められるのかもしれません。
が、今回は顧問の税理士さんが
調査官と話し合いをし、
なんとかことを納めてくれました。
それにしても何もなかったのが不思議なぐらいで
ほっと胸をなでおろしたしだいです。
じつは、竹末は10数年前に調査が入ったとき
そのときの苦ーい経験があり
今回もある程度は覚悟していたんです。
しかし、国税調査官という職業ですが
こんなこと言ったら大変失礼なんですが
あまり〇〇な仕事とは思えませんね。
だって人を「疑う」ことからスタートしているでしょ。
話している最中だって
どこからどこまでが世間話なのか
本来の税務調査なのか、わからないですもんね。
それが仕事なんでしょうが
ほんと、気が許せないですよ。ねっ?
なんか お互い、
だましあいの交渉のテーブルについているみたいで
まともな商売とは思えませんでした。
わたしだったらこの仕事
自己嫌悪に陥ってすぐ辞めてしまいそうです。
本人さんたちは仕事を長くやっているから
きっと気づいてないんだろうと思います。
まっ、でも今回竹末は話好きなので
聞かれたことは必要以上のことをしゃべりました。
お二人には2日の間、みっちりと調べていただき
ありがとうございます。
ご苦労様でした。。。。 (笑)
ということで
調査のことはこれぐらいにして
さて、賃貸経営の話です。
昨日、空室対策実践マニュアルを
購入したいという大阪のある年配の大家さんから
電話がありました。
そこで、気がついたことがありますので
皆さんと気づきをシェアーしたいと思います。
その大家さんは私にこういうことを
お話しされました。
「不動産業者にも協力してもらって
いろいろな対策を打っているんですが
いま一つ空室が埋まりません。」
「それで、今回竹末さんにお願いしたいのは
自社物件のどこがいったい悪いのか?
また、自分が行っている空室対策が
はたして効果のある対策を打っているのか?
専門家の目で、第三者的に物件や方法論が
適切であるかどうか見てもらいたいのです。」
わたしはこれを聞いてなるほど、と思いました。
以前もある年配の大家さんの物件を
見てあげた時、
わたしは「なんかおかしなことをやっているなー」
と思ったことをつぎつぎに指摘したことがありました。
たとえば、今思い出して一つはこんなことでした。
各階のエレベーター前に
スタンド型の灰皿が置いてあったので
その大家さんに質問しました。
「どうしてEVの前に灰皿を置くのですか?」
そうするとその大家さんは
たばこを吸ってEVの前で捨てる人がいるからだと答えました。
しかし、灰皿を置いていることは
「EVの中やEV前でたばこを吸ってもいいですよ」
という暗黙の了解になるんですね。
喫煙を奨励しているようなもんです。
もし
煙草を吸う行為を禁止したいなら
「喫煙禁止」と張り紙をしておけばいいんです。
また、たばこの嫌いな女性の入居者であれば
灰皿を共有部分に置くことは大きなマイナスです。
それを見た女性入居者は果たしてどう思うでしょうか?
どう感じるでしょうか?
「このマンションは喫煙可の賃貸マンションか・・・?」
現在は男女含めて7割ぐらいが禁煙者で多数です。
だから禁煙の人の気持ちを理解しようと努めなければ
これから貸家業は成り立ちません。
このように自分が良いと思った行為が
見込み入居者には良いと思われないことがあるのです。
それを指摘されるまで何も気がつかないことって
誰にでもあることです。
その年配の大家さんも
わたしから指摘を受けるまで
「全然気がつかなかった」と言っておられました。
だから第3者の目で見てもらうことは
非常に重要になってくるわけです。
忙しい不動産屋さんがそんなことを
いちいち教えてくれるわけがありません。
仮に意見をしてあげても「大きなお世話だ」と
家主からいわれることもあるでしょう。
「だったら、黙っていよう」ということになるのです。
だれしも自分の仕事が忙しいのです。
人からアドバイスしてほしいと言われなければ
教えてくれる人などだれもいないのです。
だから、賃貸経営をやっていくうえで
第3者からの客観的な評価や助言を求めれば
先ほどのような
意外な盲点を見つけることができるでしょう。
「灯台下暗し」ということですね。
大事なことは、
自分の経営スタイルを頑固に守らないで、
他人の意見を聞いてみることだと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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