HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第365号〜
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2011.5.30 vol.00365
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
あーあ、明日で５月も終わりか
もう少しで一年の半分が過ぎそう。。。
今日も支離滅裂で、
文体だけでなく文脈も乱れまくっております。
ご了承ください。
さて、、
前回、地主の家を訪問する経緯を再現した。
大体、１０軒訪問して顧客に会えるのは２〜３件がいいとこ。
タイミングよく会えればいいんだが
ほとんどのお客は不在のところが多い。
したがって、会えるまで何度でも訪問することになる。
帰社後は、営業日誌に訪問客の名前を記入し
会って話した内容を記載するが
日誌の顧客名には「不在」という言葉ばかりが連なる。
大変効率が悪いんですが、
ほとんどの営業マンはこの方法を信じ
日夜一生懸命訪問しているのが現実。
会社の上司からは毎日の訪問件数のノルマがあり
月では見込み客に提案する原調件数、図面提出数、
経営計画書提出数、見積提出数などのノルマもある。
このように毎日毎日当てのない、
車での営業が我々の仕事だ。
だから、大半の営業マンは流しの運転手。
まだ、タクシーの運転手なら、
たまにお客を載せタクシー料金を稼ぐが
我々の車の座席には営業カバンと商品説明のカタログが
置いてあるだけで
ガソリンを大量に浪費しまくって無駄に使ってるだけの仕事だ。
また、地域の道路をくまなく走っているので
タクシーの運転手顔負けの土地勘を持っていて
２、３年もすれば「地域通」になっている。
これを２０年もやり
どれだけのガソリンと無駄な時間（運転）を消費してきたか
今から振り返ってみるとぞっとする。
ところで
前のメルマガで訪問したおじいさんのように
「家」の話をして世間話ができる程度なら
まだましな方で
押し売りのごとく訪問して
名刺を出したとたん
ドアをバタンと閉められることもしばしば。
で、私も何度も経験があるのですが
閉められる前にドアに足を入れておくと
閉められません。 はい・・・ （苦笑）
というようなことで
初めての訪問はもちろん不発に終わり
わたしのプライドは著しく傷つけられ
「なんで俺がこんなことをしなければいけないのか」
と自暴自棄に陥った。
その日、公園のベンチへ座り込み
「営業の仕事なんかやるんじゃなかった。
これは失敗だよ。とほほ・・・」
と、一人悶々と悩んだ記憶があった。
それ以後、
営業経験のない工事上がりの
〇〇係長からの指示で
１年間ほど市内を東から西。南から北へと回らされ
結局、市内全域をくまなく走り回り
何の成果も出さないまま
幸い、友人の地主のお父さんの家へ飛び込み
コネのおかげで、たまたま４所帯のアパートを１棟
成約することになった。
親戚知人友人を利用する生命保険の営業と同じで
会社は営業の持っている人脈を利用し
見込み客が尽きてくるとぽいと捨てられる。
「俺も生命保険の営業マンと同じ運命か？」
それが営業として入社してから３か月目のことで
なんとか首がつながった初受注でもあった。
ちなみに
私はコネで仕事を取りましたが
住宅営業と違って、土地活用営業の新人は
初受注は一番早くて６か月から１年。
１、２年は受注が０というのが当たり前の世界です。
３年ぐらい仕事が取れない新人営業もたまにいました。
土地活用の仕事はそれほど難易度の高い営業で
一人前になるのに会社は営業マン一人に
２０００〜３０００万ぐらい用意しておかなくてはいけません。
そういった若い大卒の連中を
営業マンとして毎年何百人と採用するんです。
だから、メーカーの建築費は高いんですね。
理由がわかりました？
最後までお読みいただきありがとうございます。
このシリーズはいつになく
感想メールをたくさんいただくのですが
そんなに面白いのでしょうか？
以下感想メールです。
『いつも、楽しく読ませてもらっています。
文章崩しても、本音、体験談はとてもタメになります。
これからも、その調子でよろしくお願いいたします。』
（埼玉県、会社員）
『本当に面白いです。脱線した内容だって、興味ある話です
ずっと続いてほしいと思います。でも、日ごろの情報も時に挟んでくださいませ。』
『いつも拝読しております。
今回もとても面白いです。そして参考になります。
何事も実績を残された方の経験談はとても参考になります。
是非、続けてください。ありがとうございます。』
『最近メルマガで書かれている大和ハウス時代のお話、
とても面白いと思います。地主でもなければ住宅メーカーでもないので
知らない業界の裏事情的なことを知れることは興味があります。
空室対策の話題が一切なくなると少し困ってしまいますが、
これはこれで興味深いのでぜひ続けていただければと思います。』
『いつもメールマガジンを拝読しております。
ダイワの営業マン時代の話はとても面白いです。
是非、続けてください。
私のところも大手のハウスメーカさんがよく来られますが、
みなさん、竹末さんが書かれている通りの筋書きで動かれます。』
『いつもメールをありがとうございます。
前回から「Ｄハウス」の話題が掲載されておられるのを拝見してメールしております。
営業時代に、どのようにして立ち振る舞ったのかまた連載してください。
楽しみにしております。』
『今日のは、いつもと違う竹末さんの個人的な話でおもしろかったです。
こういうのもたまにはいいですね。知らない人も親近感を覚えるように思います。
次回のを楽しみにしています。』
メーカー時代の職場の人間がこのメルマガを読んでないことを祈ります。。。（苦笑）
それでは
また、メールしますね。
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