HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第36号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.9.20 vol.0036
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目次
入居者対策マーケティング「大家さんとしての工夫と努力」
◇ 営業マンが入居者を案内する時の道順を指定する。
◇ 営業マンにアパートの良さを伝える。
◇ １階の入居率を上げる
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入居者対策マーケティング
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営業マンが入居者を案内する時の道順を指定する。
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入居者を案内する時に、近道をして案内をすることがありますが
これは再考する必要があります。
誰でも見知らぬ土地にきた時は、土地カンもなく、不安なものです。
それなのに入居者を乗せて、裏道をぐるぐる回ることは避けるべきです。
日本の場合、裏道は道路幅が狭く、入居者にとって非常に印象が悪いのです。
細かいことですが、入居者の道案内は非常に大切です。
営業マンに道順を指定しましょう。
また、案内をする時の車の中での会話も大変重要です。
私は営業マン時代、不動産会社と一緒に車で案内する道中、
世間話を交えながら入居者を決めたことが何度かありました。
大家さんがそこまですることは不可能ですが、営業マンに
道順を教えてあげることはできると思います。
コツは大きな道路からスーと抵抗なく脇道へ入ることです。
なるべく最短距離で現地に到達することです。
また、女性のドライバーは離合が難しいと敬遠しますので
対向車との離合ができない道路は避けるべきです。
案内をするために、入居者に抵抗感がないような道順を
研究しましょう。
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営業マンにアパートの良さを伝える。
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あなたのアパートの良さを知っているのは、あなた自身です。
営業マンや不動産会社にはわかりません。
何故なら、不動産会社には何百という物件があるのですから
その内の一つのアパートのことなど知る由もありません。
私もたくさんのアパートを建ててきたので分かることですが、
私自身はそのアパートの良さをよく理解しています。
大家さんは自分の可愛いアパートのことは
賃貸の営業マンより良く知っているはずです。
「ココがこのアパートの特徴で、こういったところが良いところだ。」
「だからこのアパートに入居すれば、きっと快適な生活ができるはず。」
と、入居者に直接訴えたいとは思いませんか？
その気持ちが入居者に伝えられないのは、とても残念なことです。
営業マンにあなたのアパートの良さを伝え、理解してもらいましょう。
理解してもらえれば、営業マンから入居者にあなたのアパート
の良さがきっと伝わります。
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１階の入居率を上げる
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読者からの質問です。
コーポを経営しています。
２階建てで、全部で10部屋ある小さなコーポです。
なかなか、１階の真ん中の部屋に人が入りません。
家賃も一番安く設定しているのですが、
他に、何か工夫できることがあれば
ぜひ、教えてください！
■読者への回答
はじめまして 空室対策アドバイザーの竹末と申します。
賃貸住宅の一階は、一般的に空室率が高く、ほとんどの大家さんの
悩みの種になっています。
原因として考えられるのは、一番にセキュリティー(防犯上）の問題です。
あなたのコーポの１階の空室の部屋は、外部から
簡単に侵入できる構造になっていませんか？
防犯上、侵入者が物理的、心理的に侵入できにくい設備も必要です。
たとえば、窓に防犯フイルムを貼る。
玄関のドアを防犯錠に換える。
バルコニーから侵入できないように、アルミの格子を取り付ける。
バルコニーの前に高さ２メートル程度のフェンスを設置する。
セキュリティーに前向きな姿勢を、大家さんが入居者に見せることです。
その安心感が、空室が埋まる要因となってきます。
大家として最大限の努力をしていることを、入居者に認知させれば
防犯対策アパートであることが理解してもらえるはずです。
余談ですが、最近は５階ぐらいまで立樋を伝って、バルコニー
側から住居に侵入するケースもあるそうですから
世の中は物騒になっています。
次に考えられるのはプライバシーの問題です。
１階部分は通行人や隣家の人など、他人の目線が気になる高さ
ですので、女性は特に気にかかるところでしょう。
視線を防ぐために、バルコニーより上にアルミ製の目隠し版を
取り付けるなど工夫をしてください。
また、１階が不利な条件であることは事実ですから
他の部屋との差別化も必要となってくるでしょう。
たとえば
１階の入居者のみ特別にトランクルームを設置してあげる。
ファミリータイプなら１階部分を専用庭とする。
１階専用庭にウッドデッキを設けてあげる。
或いは単身者タイプなら電化製品や家具を付けてあげるなど、
付加価値をつけて入居者への特典とすることです。
文面からは情報が不足しておりますので
現況を把握できませんが、以上のようなことで解決できる
かもしれません。
いずれにしても多少のコストは必要となります。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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