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2011.4.14 vol.00352
◆東北地方太平洋沖地震による被害を受けられた皆様に、
心よりお悔やみとお見舞いを申し上げます。
一日も早い復旧そして復興を心からお祈りしております。
おはようございます!
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
毎日が花見です・・・。
お昼休みに、近くの公園や川で
満開を過ぎた桜を見に行ってます。
事務所から歩いていける距離にあるんですよ。
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/
このメルマガを出したら
レンタル収納ビジネスマスター講座
1期の会員さんの講義をするため
いまから新幹線で東京へ出張です。
地震がなければいいんですが。
さて、、、
竹末がメーカー時代の20年間に
245棟、1149戸、100億以上の
アパートやマンションを建設したことは
いつもお話していますね。
これだけのたくさんの賃貸住宅を建てると
過去、いろいろなトラブルやクレーム、
事故が起きました。
地震で損壊したものはありませんでしたが
1件だけ内部出火による火災がありました。
それは
築15年、軽量鉄骨のプレファブ、3DK4戸
の建物で、知らせを聞いたのはクライアントからでした。
建てたのはメーカーなので
建築専門的な視点からアドバイスが欲しいということでした。
現地を早速見に行ってみると
1階から出火して2階に燃え移り
上、下の2戸分が半焼していました。
横についている2戸分は少し焦げたぐらいで
内部は消防の際の水で水浸しという状態です。
出火原因は子供の火遊びからということでした。
さすが、軽量といえど構造体が鉄骨です。
外から見ると姿かたちはそのままの状態で残っていて
全体を通してみると全焼には見えません。
部屋に入ってどの程度の延焼状況か
確認してみると、黒焦げでまったく使い物になりません。
鉄骨の構造体の柱や梁は鉄ですから
燃えにくいのでしょう。
形は残っていましたが、火災時に出る高熱によって
鉄骨の梁が曲がっていました。
構造体がこういう状態では
スケルトンリフォームという手法も不可能です。
また、残った2戸については
水だけの被害ですから
内部を全面的にリフォームすれば
再生は可能です。
しかし
結局、クライアントが取った解決策は
全てを「解体」という結論でした。
現在の状態で、残った住人が継続して住むことは
難しいですし
リフォームしたり増築したりして延命させるぐらいなら
解体費もそんなには掛かりませんから
「あっさり壊した方が良い」という結論になるのです。
もちろん、火災保険金がある程度見込めればの話ですが。
また、幸い
借入金も当時は20年ローンで組んでいましたので
元金残額も保険金で補える額でした。
クライアントは貧乏不動産投資家と比べて
地主(富裕層)さんですから
ローン返済などたいした額ではありません。
無用の長物を何時までも
晒しておくわけにはいきませんから
3週間で解体です。
このことから
私が学習したのは
アパートやマンションのような事業物件が
地震や火災の被害に会って
たとえ一部が損壊し残りが助かったとしても
「物件の全てが使用できない状態になる」ことも
あり得るということがよーくわかりました。
今回の地震で被害に会った大家さん
これからいつ何時こういったことが
あるかもしれません。
下手をすると入居者0になって
建物だけが残り、借入元金や返済金に追われ
売却もできず、ついに「破産」ということも考えられます。
我々大家は
このようなリスクを回避する方法、対策を
事前に考えておかなければなりません。
そのために耐震診断や耐震工事なども
視野に入れておくべきでしょう。
また取得する物件があれば、建物の構造についても
見識を深めるべきでしょう。
「安心」はお金で買うものです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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