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【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
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2011.3.30 vol.00348
■東北地方太平洋沖地震による被害を受けられた皆様に、
心よりお悔やみとお見舞いを申し上げます。
一日も早い復旧そして復興を心からお祈りしております。
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
３月２６，２７日に東京の神田で
レンタル収納ビジネスのマスター講座を終了しました。
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/
時折、余震がありながらの研修でしたが
２日間を何とか無事に済ませました。
私の予想通り、
参加者の皆さんは
不動産投資の経験のある方ばかりで
賃貸住宅経営に将来の不安や
チョッとの疑念を感じている人が多かったようです。
最終日は大幅に時間が延びてしまい
帰宅の予定をしていた方には申し訳ありませんでした。
どうもお伝えする情報が多くて
２日間では時間が足りなかったようですね。
さて、、、
今回の東北地震では、建築物の耐震性云々という
ことを考えさせられる機会を得ました。
竹末は西日本に住んでいるので
首都圏のように地震が頻繁に起こりません。
西日本は震度３ぐらいぐらいの地震が
一年に数回ある程度で
首都圏の人のように危機感を持っていませんでした。
しかし、今回、東京で直接地震に体験し
耐震構造について真剣に考えるようになりました。
で、そんなことを常に考えていると
建物を見る目が自然とシビアーになってきます。
最近、東京２３区内のオフィス街を歩いていると
けっこう解体中の建物が目に付きます。
古い木造住宅は当然なことですが
まだ十分持ちそうな築３０年ぐらいのＲＣ造や
重量鉄骨造が解体されているのを散見します。
竹末の感覚からすれば
「えーっ！まだ十分使えるのに。
もったいないな〜どうして？」
と思えるようなことが多いですね。
これ、ほとんどが耐震基準にあっていないのではないかと思います。
専門家に耐震診断してもらってアウトになったとか
旧耐震基準の時代に建てられた建築物であるとか
※旧耐震基準
昭和５６年６月より前に建築確認申請を受けた建築物であるかどうか
実際にこれから起こりえる、
今回のような大地震が直撃すると
建築物は損壊や半壊、倒壊は免れないと思います。
そうすると、
当然、地震保険に入っていないといけないし
（竹末は以前、無知でクライアントに地震保険を勧めていなかった）
不動産を取得するとき、
「安いから」とか「利回りが良いから」
という理由だけで購入すると
後になって大変な目にあうのではないかと思われます。
ですから、
これから投資物件を購入するときの判断の目安は
今までのように物件の条件である
利回りや立地、入居者のニーズ性
などの条件以外に「建物の耐震性」という
基準も重要課題になってくると思います。
前回のメルマガでは
安心してもらうために
「日本の建物は他の国と比べて
丈夫に作られているので大丈夫ですよ。」
と言ったのですが
損壊や半壊があったとき
建物が機能しなくて
入居者が出て行ったときのことを考えると
金融機関への支払いはどうするのか
また
半壊した時は結局全てを壊さなくてはいけない
状況になることも考えられるわけです。
解体費の問題や後の残債をどうするのか
と考えるととっても怖くなります。
今後は「建物の耐震性」というキーワードは
重要な意味を持ってくると思います。
収益物件を購入するときは
築３０年以内のものを選びましょうね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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