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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第327号
 
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                             2011.1.11   vol.00327

おはようございます!

空室対策コンサルタントの竹末治生です。

いつもメールニュースの講読ありがとうございます。

またまた

製造業の多い東海地域の大家さんから
質問がありましたので
お答えしますね。


【ご質問】

購読させていただいています〇〇といいます。
私は〇〇県内でアパートを2棟14室1Kと12室1DKをやっ
ています。築10年過ぎましたがアパートの建設過剰と景気の
低迷で人材派遣の減少と重なり最近空室が多くなりました。

他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していま
すが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理
由の言い訳が多く中々うまくいきません。

どのような対策を考えればよいのかお知恵をお借りしたと
メール致しました。ぶしつけな相談事で申し訳ありませんが
よろしくおねがいします。


 
【お答え】 


〇〇さん、こんにちは竹末です。

いつも、メルマガ購読ありがとうございます。



>他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していま
>すが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理
>由の言い訳が多く中々うまくいきません。


一部の業者さんは、築年数が古いとか、家賃が高いとか
入らない言い訳を大家さんに言いますが
あまり耳を貸さない方がよろしいでしょう。

これは自己弁護であり、空室を埋められない原因を
自分の所為ではない、市場環境が悪いんだと
言いたいんだと思います。

また、仮にアドバイスしても
アドバイスした結果の責任を負うことを
避ける傾向があります。

大家さんから
「言われたとおりにやったけれど、空室が埋まらないじゃないか!」
と、責められるのが怖いのかもしれません。

管理会社さんは
もっと、大家の意見に前向きに接し、
大家と一緒に考えていく姿勢が大事です。


でも、業者さんをあまり責めないでくださいね。

彼らも大家と同じように空室に悩んでいるのですから。

わかってあげてください。



余談はこのぐらいにして・・・


空室対策は、いろいろな方法があって
これをやったら絶対に決まる!という
保証はありません。

それぞれの物件には個性があって
千差万別。

また、
不動産屋さんの資質や営業力も大きく影響があります。

入居者が100%気に入ってくれる物件などは存在しません。

ご質問は、大変抽象的でお答えがしにくいですが

ただ、私が申し上げたいのは
〇〇さんの持っている物件は

大変失礼ながら・・・

そこらへんに転がっている白いクロスが貼られた1K
と一緒だということです。

何百、何千とある物件の代わり映えしない
物件の一つだということ。

もし、そうだとしたら
物件の個性化、差別化を図るしかないわけです。

たとえ、その物件が4割の入居者に
興味をもたれないとしても
6割の入居者に興味をもたれたらいいんです。


20年前と較べて
「万人に受け入れられる」商品など
今の時代には通用しません。

デパート型の店舗がダメになって
衰退しているのは代表的な例ですね。

現代の日本では、市場は常に「専門化」なのです。

モノのあふれた日本では
どこにでも転がっているような商品には
若い人は見向きもしません。

「物件の個性化」というのはそういうことです。

これからの賃貸は
並みの物件では、すぐに入居者から飽きられます。

新築であろうと2〜3回転すれば並みの物件です。

それほど、日本には物件がタブついているということ。

現実に、日本の賃貸市場では
賃貸物件が2183万戸もあって
その内、空室が409万戸もあるのです。

まず、この現状を自覚して頂きたい。

管理会社に不平を言っても始まりません。
これから、管理会社はもう、頼る存在ではないのです。

そうだとすれば、家主自身が自立しなければ
空室を埋めることなど到底無理なことだといえます。

入居者が喜びそうなこと、好きそうなこと、を想像し
物件の個性化、差別化を図っていくということを
じっくりと考えてみてください。


「どうやったら、入居者を喜ばせるか?」


このことを、四六時中常に考えておくことです。

そうすれば、必ずアイディアやヒントが出ると思います。


そして

「他の物件を断ってでも、ココに入りたいー!」

と言ってもらえるような物件にしましょう。



辛口で申し訳ありませんでした。


以上でございます。


 
最後までお読みいただきありがとうございます。

今日の話はいかがだったでしょうか?


空室を埋めるために
設備投資も必要ですが

設備投資にはきりがありません。

TVモニターホンも
ウォッシュレットも
エアコンも
ブロードバンドも
防犯カメラも
オートロックも。。。

ときりがないぐらいにあります。


標準並みの物件にしようと思ったら
お金をかけてこれらの設備投資を
常にしなければなりません。

また、
それらの人を相手にしようと思ったら

家主は永遠に「ご機嫌取り」に走らなければ
ならないんです。

だから、もう、こんな人達を相手にするのは止めて

「モノ」で釣るのでなく
「こころ」で釣るようにしてはどうでしょうか?


たとえば

参考までにこのような事例をご覧ください。

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012260000/ 

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012300000/

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201008150000/
 
 

 それでは
 また、メールしますね。

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