HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第313号〜
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◇ 『空室対策１１０番』
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2010.11.29 vol.00313
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生です。
さてさて、、
いつものように
読者さんから質問が来ていますので
公開しますね。
今回は
私の場合の
「緊急時の空室対策」についてお答えいたしました。
それでは
どうぞ
【ご質問】
＞突然メールで、質問をして失礼かと思いますが、すみません。
＞竹末さんは、自分のマンションに空室が出た時、何日あれば埋める事が出来るのか、
＞またその空室をどのようにして埋めているかを教えてもらえないでしょうか、
＞参考にしたいのですが、
＞＊福岡の賃貸住宅フェアーで、竹末さんの講演を受けさせて頂いたものです。
【ご回答】
○○様
はじめまして
竹末です。
福岡の全国賃貸フェアーで聴講されたとか
その節はありがとうございます。
さて
○○さんのご質問の件ですが
大家さんから空室の相談を受けた時は
基本的には「家賃の値下げ」はアドバイスしないこと
を断っておきます。
なぜなら、家賃の値下げは一番安易で簡単な
方法で、相談にならないからです。
でも、私の場合の空室対策は
こういう「不況の時代の空室対策」は
手っ取り早い方法として
真っ先に「賃貸条件」を見直します。
ー築１８年３ＤＫメゾネットタイプ（木造）ー
家賃、礼金、敷金の相場などを精査して
それと同等かそれ以下に下げます。
最近、全国の大家さんから相談を受けていて
感じたことは・・
ほとんどの大家さんは、不況以前の
賃貸条件で勝負している人が
依然として多いようです。
たとえば、１０年以上経った物件なのに
周辺に立った新築物件と同じ家賃に
しているようなことも多々見受けられます。
新築と勝負しようというのが土台無理な話です。
「家賃を下げれば、決まるのになあ」
と思うこともしばしばです。
通常、業者さんからの提案は、
何か月か様子を見て
家賃を下げるようにアドバイスします。
しかし、
それを待っていては何か月も空いてしまいます。
そういうことを、私は知っているから
業者さんからのアドバイスより前に
自分の判断で家賃を下げてしまいます。
業者さんに家賃の相談もしません。
ですから、
私の場合は１か月以内が目標で
概ね１か月（３０日）以内に空室が埋まります。
これも商品力がそこそこあるということが
前提です。家賃云々の前に商品力がなければ
いくら家賃を下げても決まりません。
私が研究したところ
２か月間空室が続くようなら
その家賃は高いということがわかりました。
２か月様子を見て、入らないようなら
その物件の家賃は周辺相場と比較して
高いということです。
だから、
家賃をそのままにして２か月間空室なら、
３か月４か月経っても決まらないでしょう。
空室が続けば家賃は０ですから
家賃を下げても入れてしまいます。
今の時代は空室を詰めたほうが「勝ち」だと思っています。
その方が安心ですし、精神的に気が楽です。
また、いつか様子を見て、退去があったとき
家賃を上げることもできるわけです。
もちろん、値下げすると家賃に差が出てくるので
他の部屋の入居者へは口止めしてもらってます。
その他に募集条件の「特典」として
フリーレント方式や敷金の見直し、
業者さんへの広告費の割り増し
などもやっています。
今日は緊急の場合の空室対策について
お話ししました。
緊急以外の時の空室対策は
下記のような方法を実施しています。
ご参考までに
空室対策の徹底攻略セミナーＤＶＤ
http://www.kuusitsu110.com/meru/dvd.htm
（１時間の空室電話相談付）
空室対策は個々の物件で実情が違います。
環境、商品のクオリティー、賃料条件、築年数など
物件には個性があり、
その都度、物件に合わせた対策を
しなければなかなかカンタンに空室は埋まりません。
残念ながら
これという「特効薬」がないのが空室対策です。
以上、最近の私の場合のみの空室対策を
教えました。
○○さんの物件に適応できるかどうかは
その物件を見てみなければわかりませんので
あしからず。
以上でございます。
○○さんのご健闘をお祈りいたします。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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2010.11.29 vol.00313
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生です。
さてさて、、
いつものように
読者さんから質問が来ていますので
公開しますね。
今回は
私の場合の
「緊急時の空室対策」についてお答えいたしました。
それでは
どうぞ
【ご質問】
＞突然メールで、質問をして失礼かと思いますが、すみません。
＞竹末さんは、自分のマンションに空室が出た時、何日あれば埋める事が出来るのか、
＞またその空室をどのようにして埋めているかを教えてもらえないでしょうか、
＞参考にしたいのですが、
＞＊福岡の賃貸住宅フェアーで、竹末さんの講演を受けさせて頂いたものです。
【ご回答】
○○様
はじめまして
竹末です。
福岡の全国賃貸フェアーで聴講されたとか
その節はありがとうございます。
さて
○○さんのご質問の件ですが
大家さんから空室の相談を受けた時は
基本的には「家賃の値下げ」はアドバイスしないこと
を断っておきます。
なぜなら、家賃の値下げは一番安易で簡単な
方法で、相談にならないからです。
でも、私の場合の空室対策は
こういう「不況の時代の空室対策」は
手っ取り早い方法として
真っ先に「賃貸条件」を見直します。
ー築１８年３ＤＫメゾネットタイプ（木造）ー
家賃、礼金、敷金の相場などを精査して
それと同等かそれ以下に下げます。
最近、全国の大家さんから相談を受けていて
感じたことは・・
ほとんどの大家さんは、不況以前の
賃貸条件で勝負している人が
依然として多いようです。
たとえば、１０年以上経った物件なのに
周辺に立った新築物件と同じ家賃に
しているようなことも多々見受けられます。
新築と勝負しようというのが土台無理な話です。
「家賃を下げれば、決まるのになあ」
と思うこともしばしばです。
通常、業者さんからの提案は、
何か月か様子を見て
家賃を下げるようにアドバイスします。
しかし、
それを待っていては何か月も空いてしまいます。
そういうことを、私は知っているから
業者さんからのアドバイスより前に
自分の判断で家賃を下げてしまいます。
業者さんに家賃の相談もしません。
ですから、
私の場合は１か月以内が目標で
概ね１か月（３０日）以内に空室が埋まります。
これも商品力がそこそこあるということが
前提です。家賃云々の前に商品力がなければ
いくら家賃を下げても決まりません。
私が研究したところ
２か月間空室が続くようなら
その家賃は高いということがわかりました。
２か月様子を見て、入らないようなら
その物件の家賃は周辺相場と比較して
高いということです。
だから、
家賃をそのままにして２か月間空室なら、
３か月４か月経っても決まらないでしょう。
空室が続けば家賃は０ですから
家賃を下げても入れてしまいます。
今の時代は空室を詰めたほうが「勝ち」だと思っています。
その方が安心ですし、精神的に気が楽です。
また、いつか様子を見て、退去があったとき
家賃を上げることもできるわけです。
もちろん、値下げすると家賃に差が出てくるので
他の部屋の入居者へは口止めしてもらってます。
その他に募集条件の「特典」として
フリーレント方式や敷金の見直し、
業者さんへの広告費の割り増し
などもやっています。
今日は緊急の場合の空室対策について
お話ししました。
緊急以外の時の空室対策は
下記のような方法を実施しています。
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空室対策は個々の物件で実情が違います。
環境、商品のクオリティー、賃料条件、築年数など
物件には個性があり、
その都度、物件に合わせた対策を
しなければなかなかカンタンに空室は埋まりません。
残念ながら
これという「特効薬」がないのが空室対策です。
以上、最近の私の場合のみの空室対策を
教えました。
○○さんの物件に適応できるかどうかは
その物件を見てみなければわかりませんので
あしからず。
以上でございます。
○○さんのご健闘をお祈りいたします。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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