HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 ～第31号～
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.8.16 vol.0031
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目次
入居者対策マーケティング「大家さんとしての工夫と努力」
◇ 空室対策のための内部リフォーム実践
◇ 今週のワンポイントアドバイス
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入居者対策マーケティング
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空室対策のための内部リフォーム実践
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≪小予算空室対策実践法≫
不動産賃貸会社や家主さんの選択するクロスの色、柄は汎用タイプの
白系統のクロスがほとんどです。これはクロスを選ぶ側が専門性に欠ける
ことと、コストの問題、冒険することへのリスクを考えるからです。
私も仕事柄、経験があるのですが、建築物の仕上げ、色を決めるとき、
「もしこの仕様を決定して失敗したらどうしようか？」という危惧を
常に持っていました。
ですからあれこれいろいろ悩んだ結果、どうしても無難な色柄に
落ち着きます。
ほとんどのケースでは、クロスは不動産会社からの発注ですので
不動産会社はいちいち色、柄を選ばずにクロス屋さんに依頼します。
その結果はどの賃貸物件も、どの部屋も壁、天井は白だらけのクロス
とあいなります。
何も白色だけがクロスではないのです。
このものの行き渡った時代に、相も変わらず無個性の空間が生み出される
こととなります。そろそろ部屋の色は白を止めて差別化を図り、
個性的なデザインを入居者に提供しても良いのではないでしょうか。
ただし、一般住宅のように「自分のイメージを大切にするため、
多少のコストを掛ける。」わけにはいきません。
あくまで賃貸は収益性が目的ですので、コストとの調整は必要です。
そこで私がとった小予算対策法とは・・・
■クロスの貼り分け方を工夫する。
部屋の中の壁を、腰から下を（Ｈ＝1000）分割し、有彩色柄を採用する。
たったこれだけのことを実践することにより、部屋のイメージが
一変します。有彩色のクロスは一般の汎用タイプのクロスより
１～２割高ですが、クロスの単価はほとんどが職人の手間賃です。
若干のコスト高とはなりますが、小予算で空室対策を実践できます。
また、ボーダーを要所に使いセンスアップします。腰に使ったり
、見切りに使ったり、四方をぐるりと回します。
ボーダーをひとつ入れただけでも、見違えるようにイメージが変わります。
※ボーダーとは幅1０～２０㎝ぐらいの模様のあるクロスです。
できれば床もそれに合わせてクッションフロアーに変更して
みてください。
カタログ等はクロス屋さんに見せてもらうか、メーカーから
取り寄せてください。
カタログはメーカーに依頼すれば喜んで持ってきてくれます。
また、古くなって色あせた流し台、吊り戸棚の扉や下駄箱などは、
シールを貼る事により見違えるようになります。
傷がついた建具や建具の枠などにも貼る事ができる代物で
賃貸住宅のリフォームに廉価で手間のかからない商品としてお勧めです。
このシールについてもクロスやさんに相談すればサンプルが
たくさんありますので、現物に合わせて選びましょう。
2ＤＫや3ＤＫなどのファミリータイプなら、２０代～４０代の主婦の
好みそうな暖色系を主流にしたカラーコーディネーション。
1ＤＫなどの単身者タイプなら、２０代～３０代を対象に個性的で
クールなカラーコーディネーション。
この差別化を図ったクロスのリフォームは予算も余りかかりませんし
工期も短くて済みますので空室対策にはぴったりの方法です。
実際に実行してみて、入居者には大変好評でした。
はっきり申し上げますが、不動産屋さんやクロス屋さんにアドバイス
を求めても参考にはなりません。
彼らはデザインの専門家ではないのですから。
■和室のリフォームについて
以前も和室のリフォームについてお話したことがありますが
和室のリフォームは大変難しいリフォームです。
もし洋室に変えるとすると、床、壁、天井のすべてを変更し、
建具も変えなければならず、かなりのコストアップとなりますので
小予算対策法を勧めている私としては、コストを掛けずに空室対策を
考えなければなりません。
まず何故、若い人に和室が嫌われるのか？その原因について考えてみました。
古くなった賃貸の和室は、ぱっと見て古臭さ、暗さを感じさせます。
新しければ、若い人でも我慢はできるでしょうが、築１０年、１５年
経った和室は、どうも若い人にはイメージが悪いようです。
考えられることは、新築時の木部（造作材）が白木だったものが
古くなると変色し、見苦しくなってくること。
またクロスの色柄が和室用のクロス（じゅらく壁）であったり、
天井が杉柾プリント合板の偽者的な暗く野暮ったい仕上げであったりすること。
押入れの中のラワンベニヤの暗さ、何か出てきそうな気味の悪い空間。
このような点が、入居者が嫌う原因であると考えました。
たたみは表替え、裏返し等で新品に代わるにもかかわらず、です。
そこで、和室が和室であることをあえて避ける必要はないと考えました。
私が頭をひねった末に考えたリフォーム対策法は・・・
①古くて汚れた白木にオイルステインを塗装する。
たたみ寄せ、敷居、柱、鴨居、枠、回り縁すべてを黒こげ茶で
色を薄めながら作ってゆきます。
何度か試し塗りをし、全ての木部にオイルステインを塗ります。
木部の傷や汚れも隠れ、その後にできた傷もほとんど目立ちません。
オイルペイントを塗るより作業も楽ですし、傷がついてペンキが
剥げ落ちることもありません。
※オイルステインとはオイルペイントをシンナーで薄めたもので、
木部などに塗装をして着色する。オイルステインを塗った後、
クリアーラッカーで仕上げをするのが一般的。
②つぎに問題はクロスの柄です。
なるべくコストのかからない普及品のクロスの中から選んでください。
ただし、いかにも和室らしいクロス（じゅらく風）は避けてください。
イメージを固めずに大胆に選んでください。できれば白色のクロスは
避けて、目が粗いよしず、竹風など選ぶと良いでしょう。
そして天井が暗い感じがするなら、天井もクロスを張りましょう。
選ぶならアジアン風のクロスを選んでください。
③ふすまの紙の色柄を変える。
いかにも「襖です」というようなデザインの紙は選ばないようにしてください。
襖やさんに頼むと襖らしい紙を貼ってきます。それを避けるために
必ず、襖やさんに行って、直接自分で選びます。
空間を引き締めるために有彩色を一面に持ってきてもよいかもしれません。
④照明器具をつける。
ついでに照明器具なども部屋のイメージに合わせて変え、取り付けると
よいでしょう。もちろん壁紙にあわせたアジアン風です。
品揃えの豊富な１００円ショップへ行けば、アジアン風の廉価な
照明器具も売っています。
⑤さらによしず風、竹風のカーテンをつけてあげる。
完璧を求めるなら、パッと見のイメージを良くする為にカーテンも
部屋の雰囲気に合わせて付けておきましょう。
好き嫌いはあるとは思いますが、和室の部屋を安価にリフォーム
するにはこの方法しかありません。
個性化,差別化を求める入居者は必ずいるはずですから
諦めずに工夫をする努力を忘れないでください。
これで民芸調の和室の出来上がりです。
キーワードはアジアンテイスト風の空間作りです。
参考までにアジアン風の空間とはこんな感じです。
→ http://www.asianreform.com/sekou/sekou.htm
ここまでやれば和室を嫌っていた若い入居者も納得するでしょう。
畳での生活も悪くはないはずです。
この和室リフォームの逃げ方は、私が実践して作った方法です。
この方法による入居者獲得効果は非常に大きく、長く続く
空室は必ず埋まります。
あなたも是非挑戦してみてください。
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今週のワンポイントアドバイス
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若い入居者の感性を刺激すること。
現代は個性を求める時代である。
入居者がどうしても入りたいという欲求を起こさせるために
他と違う空間作りを心がけること。
その為に大家さんは常日頃から研究心を持ち、リフォームの
技術、デザインの感性を磨くことだ。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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