HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第294号〜
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2010.9.13 vol.00294
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
昨日、私の友人（オーナー地主）が来社しました。
その友人は１００坪の貸地と３００坪の駐車場を経営しています。
話をしていると、
１００坪の土地はある企業に一括で貸しているとのこと。
坪当たり賃料も相場以上で、固定資産税を払っても
手元に残るお金はまずまずということでしたが
この不況で企業側の合理化、縮小が進み
賃料の値下げを要求してきたとのことです。
それで、私はどうしたのかと聞いたら
貸し手の要求額（値下げ額）を呑んだといっていました。
周辺の貸宅地も、不景気で撤退しているところが多く
自分のところも企業側に逃げられたら０になる。
０になるより、賃料が若干下がっても
賃料が入るだけましだと。
だから、泣く泣く企業の要求額を呑んだといいます。
この地主さん（友人）はまだ、物分りが良いほうでしょうね。
いまだ、２０年前の感覚で「貸してやっているんだ」
というオーナーさんが多い中、
現実をよく把握し判断していると思います。
でも、結論を出す前になぜ、私のところへ相談に
来なかったのかといいました。
たとえば
値下げ率が周辺の相場と比較して妥当な金額なのか？
この金額を呑まなければ企業は貸地を引き上げるのか？
借りている企業の内情はどうなのか？
景気の悪さに便乗して値下げを要求しているかどうか？
こういったことを事前に精査すれば
必ずしも企業の希望額にあわせる必要もありません。
また、その数字の根拠も聞きたいところです。
要は
要求を簡単に呑むのではなく、「歩み寄る」、「折衝する」
という姿勢が必要なんです。
過去、私はこのようなオーナーさんの相談をたくさん受けてきました。
それで、私が一番よく使った方法は
「現家賃と希望額の中間を取る」
ということです。
たとえば、
１５万の現家賃で１０万の要求家賃があったとき
差額は５万円ですね。
５万円の中間を取って２万５０００円にするということです。
これを逆に企業に提示して、様子を見ます。
ここで企業側が全く、その数字を受け付けなかった場合
それはかなり強硬です。
退去する意思は大いにあるということですから
退去されてはかないません。
一気に降りてその要求額を飲んであげましょう。
でも、
ほとんどの企業は「とにかく様子見をしてみよう」
「だめだったら仕方がないな」という程度の単純な動機ですから
そんなに心配することはないと思います。
その数字はあくまで企業側の提示した数字で
家主側が、その数字を呑んでくれるかというのは半信半疑なんですね。
だから
その数字を折半するということは
お互いが痛みを感じ、納得できる価格で妥協する。
いわゆる「痛み分け」なんですね。
もし、間に立つ不動産屋さんがいて
うまく立ち回ってくれればいいんですが、
けっこう弱気の不動産屋さんも多いですからね。
結果、５万円が２万５０００円になって
その数字を企業が呑んだ場合は
５万円の場合と比較して
月２．５万×１２＝年間３０万の儲け
３０万がこれから最低１０年続いたとしたら
＋３００万です。
これは大きいですね、
これがコンサルティングの効果ということです。
以上は私の実務的な経験からで
ほとんどのオーナーさんはこのやり方で
企業側と折り合いがつきました。
こんなオーナーさんのお悩みごとは
コチラから http://www.kuusitsu110.com/consul.htm
最後までお読みいただきありがとうございます。
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おはようございます！
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いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
昨日、私の友人（オーナー地主）が来社しました。
その友人は１００坪の貸地と３００坪の駐車場を経営しています。
話をしていると、
１００坪の土地はある企業に一括で貸しているとのこと。
坪当たり賃料も相場以上で、固定資産税を払っても
手元に残るお金はまずまずということでしたが
この不況で企業側の合理化、縮小が進み
賃料の値下げを要求してきたとのことです。
それで、私はどうしたのかと聞いたら
貸し手の要求額（値下げ額）を呑んだといっていました。
周辺の貸宅地も、不景気で撤退しているところが多く
自分のところも企業側に逃げられたら０になる。
０になるより、賃料が若干下がっても
賃料が入るだけましだと。
だから、泣く泣く企業の要求額を呑んだといいます。
この地主さん（友人）はまだ、物分りが良いほうでしょうね。
いまだ、２０年前の感覚で「貸してやっているんだ」
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現実をよく把握し判断していると思います。
でも、結論を出す前になぜ、私のところへ相談に
来なかったのかといいました。
たとえば
値下げ率が周辺の相場と比較して妥当な金額なのか？
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必ずしも企業の希望額にあわせる必要もありません。
また、その数字の根拠も聞きたいところです。
要は
要求を簡単に呑むのではなく、「歩み寄る」、「折衝する」
という姿勢が必要なんです。
過去、私はこのようなオーナーさんの相談をたくさん受けてきました。
それで、私が一番よく使った方法は
「現家賃と希望額の中間を取る」
ということです。
たとえば、
１５万の現家賃で１０万の要求家賃があったとき
差額は５万円ですね。
５万円の中間を取って２万５０００円にするということです。
これを逆に企業に提示して、様子を見ます。
ここで企業側が全く、その数字を受け付けなかった場合
それはかなり強硬です。
退去する意思は大いにあるということですから
退去されてはかないません。
一気に降りてその要求額を飲んであげましょう。
でも、
ほとんどの企業は「とにかく様子見をしてみよう」
「だめだったら仕方がないな」という程度の単純な動機ですから
そんなに心配することはないと思います。
その数字はあくまで企業側の提示した数字で
家主側が、その数字を呑んでくれるかというのは半信半疑なんですね。
だから
その数字を折半するということは
お互いが痛みを感じ、納得できる価格で妥協する。
いわゆる「痛み分け」なんですね。
もし、間に立つ不動産屋さんがいて
うまく立ち回ってくれればいいんですが、
けっこう弱気の不動産屋さんも多いですからね。
結果、５万円が２万５０００円になって
その数字を企業が呑んだ場合は
５万円の場合と比較して
月２．５万×１２＝年間３０万の儲け
３０万がこれから最低１０年続いたとしたら
＋３００万です。
これは大きいですね、
これがコンサルティングの効果ということです。
以上は私の実務的な経験からで
ほとんどのオーナーさんはこのやり方で
企業側と折り合いがつきました。
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