HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第262号〜
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2010.5.12 vol.00262
さて、、、
ある大家さんからのご質問です。
「お世話になりまして、ありがとうございます。
─中略─
さて、最近業者においては、家賃１ヶ月の仲介料に
とどまらず、広告料、宣伝料と称して３か月分を家主側に
請求してくる例もあります。対処方法など如何なもので
しょうか、よきアドバイスあれば宜しくお願いします。」
事前に広告料を３ヶ月と謳っていれば
仕方がありませんが
入居者を見つけた後に請求してくる場合は問題がありそうですね。
ただその場合でも、いやなら断ればいいでしょう。
以下は広告料についての私の見解です。
今までに広告費もかけずに仲介手数料も相手側（入居者）
に出させて自分は一銭も出さずに経営をやってきた経験の
ある大家さんは理解に苦しむかもしれません。
それが当たり前だったからです。
しかし、よく考えてみてください。
時代は変わっています。
皆さんもご存知でしょう。
空室率が２０パーセント近くもあって
供給が完全に需要をオーバーし
物件が有り余っている状態ですよ。
お金を出さずに満室になる時代ではありません。
満室経営を維持していくために
多少の支出はやむ終えないことです。
たとえば
アパート経営が商売だと考えたら
商売を成功させるため
広告費をかけずに商品が売れますか？
商品を売るためには
折込みチラシを配ったり
ミニコミ誌に広告を載せたり
タウンページに広告を載せたり
看板を出したりして
労力とお金をかけ宣伝しますよね。
そうやって、自分の持っている商品や
サービスを売ろうとします。
商売人にとって
広告費というのは最低限必要な経費なのです。
その経費は小額では商品が売れないし
多くては経営が圧迫され利益が出なくなる。
それほど広告費というのは重要な要素になること
を知っておいて頂きたい。
それを前提に考えると
入居者が契約期間の２年間住んでくれた場合
２×１２＝２４ヶ月の家賃売り上げがあがります。
その商品が２４月分の売り上げをあげた時の
広告費を１０〜１５パーセントと考えて
１０パーセントとしたら
２．４ヶ月分が広告費と考えればどうでしょうか？
自分で広告費何パーセントかを決めたらいいのです。
そして論理的にこちらから説明できるように定式化すればいい。
業者さんの言われる広告費３ヶ月はまったく
根拠の無い慣習的な数字です。
なぜ、３ヶ月なのか質問してみて
よい回答が得られなかったら、逆に
こちらの定式化した考えを伝え納得してもらったらいいと思います。
また、その入居者が２年以上住んでもらえれば
２４か月を超えた部分は家主にとって儲けですが、
業者さんは更新料等を得られますのでお互いさまです。
いずれにしても
この広告料は、全国的に上がっていく傾向にあり
家主にとっても大きな問題に発展しそうですね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
今日の話はいかがだったでしょうか？
広告料は、これから比較的余裕のあるお金持ちの
大家がどんどん吊り上げていくようになるでしょう。
業者さんの思惑通りに、ことがすすむ可能性は大きいです。
そうすると
貧乏大家さんはますます苦しくなってくるでしょう。
だから、そのためにも
「広告料に頼らずに大家ができる空室対策」
のスキルが必要になってくると思います。
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さて、、、
ある大家さんからのご質問です。
「お世話になりまして、ありがとうございます。
─中略─
さて、最近業者においては、家賃１ヶ月の仲介料に
とどまらず、広告料、宣伝料と称して３か月分を家主側に
請求してくる例もあります。対処方法など如何なもので
しょうか、よきアドバイスあれば宜しくお願いします。」
事前に広告料を３ヶ月と謳っていれば
仕方がありませんが
入居者を見つけた後に請求してくる場合は問題がありそうですね。
ただその場合でも、いやなら断ればいいでしょう。
以下は広告料についての私の見解です。
今までに広告費もかけずに仲介手数料も相手側（入居者）
に出させて自分は一銭も出さずに経営をやってきた経験の
ある大家さんは理解に苦しむかもしれません。
それが当たり前だったからです。
しかし、よく考えてみてください。
時代は変わっています。
皆さんもご存知でしょう。
空室率が２０パーセント近くもあって
供給が完全に需要をオーバーし
物件が有り余っている状態ですよ。
お金を出さずに満室になる時代ではありません。
満室経営を維持していくために
多少の支出はやむ終えないことです。
たとえば
アパート経営が商売だと考えたら
商売を成功させるため
広告費をかけずに商品が売れますか？
商品を売るためには
折込みチラシを配ったり
ミニコミ誌に広告を載せたり
タウンページに広告を載せたり
看板を出したりして
労力とお金をかけ宣伝しますよね。
そうやって、自分の持っている商品や
サービスを売ろうとします。
商売人にとって
広告費というのは最低限必要な経費なのです。
その経費は小額では商品が売れないし
多くては経営が圧迫され利益が出なくなる。
それほど広告費というのは重要な要素になること
を知っておいて頂きたい。
それを前提に考えると
入居者が契約期間の２年間住んでくれた場合
２×１２＝２４ヶ月の家賃売り上げがあがります。
その商品が２４月分の売り上げをあげた時の
広告費を１０〜１５パーセントと考えて
１０パーセントとしたら
２．４ヶ月分が広告費と考えればどうでしょうか？
自分で広告費何パーセントかを決めたらいいのです。
そして論理的にこちらから説明できるように定式化すればいい。
業者さんの言われる広告費３ヶ月はまったく
根拠の無い慣習的な数字です。
なぜ、３ヶ月なのか質問してみて
よい回答が得られなかったら、逆に
こちらの定式化した考えを伝え納得してもらったらいいと思います。
また、その入居者が２年以上住んでもらえれば
２４か月を超えた部分は家主にとって儲けですが、
業者さんは更新料等を得られますのでお互いさまです。
いずれにしても
この広告料は、全国的に上がっていく傾向にあり
家主にとっても大きな問題に発展しそうですね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
今日の話はいかがだったでしょうか？
広告料は、これから比較的余裕のあるお金持ちの
大家がどんどん吊り上げていくようになるでしょう。
業者さんの思惑通りに、ことがすすむ可能性は大きいです。
そうすると
貧乏大家さんはますます苦しくなってくるでしょう。
だから、そのためにも
「広告料に頼らずに大家ができる空室対策」
のスキルが必要になってくると思います。
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