HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第260号〜
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2010.05.03 vol.00260
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
実は
私もあなたと同じようにアパートの空室で悩んでいました。
あれはちょうど６年前のことでした。
それまで、投資物件を購入しようと
準備に１〜２年ぐらい掛けたと思います。
銀行の任意物件や競売、新聞広告、業者さんからの紹介
などから情報を入手し、たくさんの投資物件を見て廻りました。
たくさんの物件を見ていると、
物件の良し悪しの判断基準ができてきます。
数多くこなすことで、それが自分にとってお得な買い物か
お得でないかが少しずつ判ってくるようになりました。
元々、メーカーでの経験が長かったため
物件を見る目は他の不動産投資家の人より厳しかった
と思います。
そんなことでなかなか良い物件に恵まれませんでした。
が、ある時、親しい銀行の支店長から電話があり
「いい情報が入りました。なかなか良い物件なので
いちど検討してはどうですか？」
という連絡がありました。
急いでファックスで資料を送ってもらって見ると
立地、建物の築年数、利回り、物件の希少性など
いろいろな条件も満足していて大変良さそうなものでした。
私は支店長から業者さんへ連絡してもらって
２〜３日待ってもらうようにお願いしました。
３日目に最終的な結論を出しますと先方に返事をしたのです。
ぐずぐずしていると、こんな良い物件は
すぐに他所に持っていかれますので
善は急げ！ です。
物件を見に行き粗方の現地調査、物件調査、
収支予測をし約束どおり３日目に結論を出しました。
そして、意思確認のため「買い付け証明」を売主さんへ提出しました。
その後、融資の準備をして一ヶ月して契約を無事に済ませました。
物件は、２階建てメゾネット形式３LDK４戸・当時築１1年の物件です。
物件価格は土地代込みで3,350万円。
利回りは１１パーセント。
利回りはそんなに高くはありませんが、
それは私にとって価値のあるお得な買い物でした。
いつも仕事柄、人のアパートやマンションばかり建てているので
その時は
「これで俺も晴れて大家の仲間入りを果たしたぞ！」
という嬉しさで一杯だったのです。
と こ ろ が ・・・！
人生はそう甘くはありません！
契約時に満室だったアパートが、決済までに
４戸のうちの３戸が次々と退去していったのです・・・・・ 唖然！？
私はその時、あまりのタイミングの良さに
「業者にだまされた?」と思いました。
が、時遅しで、契約金は既に払っており、そのことが
契約解除やキャンセルの理由、条件にはなりません。
またこれだけの物件は早々出てきませんので、
渋々我慢して決済を待つしかなかったのです。
決済が済み、アパートが自分のものになったものの
それからの私は３戸の「空室」に頭を抱え込みました。
リフォームも11年間全然手をつけていませんので、
これから工事に掛からなければなりません。
時期も入居のシーズンオフの１１月中ごろで、
入居者を捕まえるのは難しい月からのスタートです。
銀行の返済もすぐに始まりますし、待ってはくれません。
物件は他の条件は問題なかったのですが、
駅から徒歩で10分。現地へ行くまでの道路の幅は、
4メートルに満たない車の離合しにくい道路です。
一戸ぐらいの空室なら何とかなりますが、
3戸同時に埋めるのは至難の業です。
とにかく、早急にその3戸の空室を埋めなければなりません。
私は日々全力を尽くしました。
一瞬、頭の中で「今回は失敗したかな・・・？」という考えが過ぎりました。
・
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・
夜も眠れない日々が続きます・・・
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いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
実は
私もあなたと同じようにアパートの空室で悩んでいました。
あれはちょうど６年前のことでした。
それまで、投資物件を購入しようと
準備に１〜２年ぐらい掛けたと思います。
銀行の任意物件や競売、新聞広告、業者さんからの紹介
などから情報を入手し、たくさんの投資物件を見て廻りました。
たくさんの物件を見ていると、
物件の良し悪しの判断基準ができてきます。
数多くこなすことで、それが自分にとってお得な買い物か
お得でないかが少しずつ判ってくるようになりました。
元々、メーカーでの経験が長かったため
物件を見る目は他の不動産投資家の人より厳しかった
と思います。
そんなことでなかなか良い物件に恵まれませんでした。
が、ある時、親しい銀行の支店長から電話があり
「いい情報が入りました。なかなか良い物件なので
いちど検討してはどうですか？」
という連絡がありました。
急いでファックスで資料を送ってもらって見ると
立地、建物の築年数、利回り、物件の希少性など
いろいろな条件も満足していて大変良さそうなものでした。
私は支店長から業者さんへ連絡してもらって
２〜３日待ってもらうようにお願いしました。
３日目に最終的な結論を出しますと先方に返事をしたのです。
ぐずぐずしていると、こんな良い物件は
すぐに他所に持っていかれますので
善は急げ！ です。
物件を見に行き粗方の現地調査、物件調査、
収支予測をし約束どおり３日目に結論を出しました。
そして、意思確認のため「買い付け証明」を売主さんへ提出しました。
その後、融資の準備をして一ヶ月して契約を無事に済ませました。
物件は、２階建てメゾネット形式３LDK４戸・当時築１1年の物件です。
物件価格は土地代込みで3,350万円。
利回りは１１パーセント。
利回りはそんなに高くはありませんが、
それは私にとって価値のあるお得な買い物でした。
いつも仕事柄、人のアパートやマンションばかり建てているので
その時は
「これで俺も晴れて大家の仲間入りを果たしたぞ！」
という嬉しさで一杯だったのです。
と こ ろ が ・・・！
人生はそう甘くはありません！
契約時に満室だったアパートが、決済までに
４戸のうちの３戸が次々と退去していったのです・・・・・ 唖然！？
私はその時、あまりのタイミングの良さに
「業者にだまされた?」と思いました。
が、時遅しで、契約金は既に払っており、そのことが
契約解除やキャンセルの理由、条件にはなりません。
またこれだけの物件は早々出てきませんので、
渋々我慢して決済を待つしかなかったのです。
決済が済み、アパートが自分のものになったものの
それからの私は３戸の「空室」に頭を抱え込みました。
リフォームも11年間全然手をつけていませんので、
これから工事に掛からなければなりません。
時期も入居のシーズンオフの１１月中ごろで、
入居者を捕まえるのは難しい月からのスタートです。
銀行の返済もすぐに始まりますし、待ってはくれません。
物件は他の条件は問題なかったのですが、
駅から徒歩で10分。現地へ行くまでの道路の幅は、
4メートルに満たない車の離合しにくい道路です。
一戸ぐらいの空室なら何とかなりますが、
3戸同時に埋めるのは至難の業です。
とにかく、早急にその3戸の空室を埋めなければなりません。
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