HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第26号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.7.12 vol.0026
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目次
入居者対策マーケティング「大家さんとしての工夫と努力」
◇ 入居募集用のチラシを作ってポスティングをする
◇ 今週のワンポイントアドバイス
◇ 募集看板の工夫・改善
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入居者対策マーケティング
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入居募集用のチラシを作ってポスティングをする
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チラシを作って不動産会社に配るだけでは他力本願の域を出ません。
自らチラシを作ってポスティングをしましょう。
アトランダムに配るのは効率が悪すぎます。
自分のアパートと同じ間取り、大きさの入居者をターゲットにするのです。
あなたは外部から観察して1DK、2DK、3DKの区別ができるようになりました。
その判断ができれば自分のアパートと競合しそうなアパート、マンション
を抽出します。できれば自分のアパートより家賃の高そうな物件を選択
しましょう。
家賃を調査するためにはそのアパートの入居者に直接尋ねてみることです。
私がよくやる方法はアパートの外で待機しておいて入居者が建物の外へ
出たとき、或いは建物の中へ入るときを狙って質問します。
話法としては
「ここら辺でアパートを探しているのですが、なかなか良さ
そうなアパートですね。空いている部屋はありませんか？
このアパートへ入居したいと思うのですが、お家賃はおい
くらぐらいでしょうか？」
入居者を装って質問します。あなたの身なりが悪くなければたいていの人は
答えてくれます。そこまでするのが面倒なら、情報誌や入居者募集看板を見て
不動産会社へ電話で問い合わせて家賃を調べることもできるでしょう。
ですから、家賃は比較的簡単に調べることができるのです。
高い家賃のアパートは必ず空室があるものです。
そうすることによって家賃の把握をすることができます。
家賃を調査し、自分のアパートの家賃と比較し、高い家賃のアパート、
マンションにチラシ攻勢を掛けるのです。
入居者は自分の払っている家賃の高さに唖然とするかもしれません。
賃貸の入居者は必ずしも全ての人が満足しているとは限りません。
家賃の高低、住居の質の問題、環境、利便性などの理由で不満を
持っている人が必ずおられます。
いったん住んでしまえば、近くの他のアパートと比較はあまりしないものです。
またアパートの入居者はいろいろな問題点があるにもかかわらず、
あまり調査もしないで入居してみて失敗したということがよくあります。
あなたもきっと経験があるはずです。
しかしその地域に慣れてしまえば土地勘もでき、アパートの住環境、
家賃の高低について比較ができる能力がついてきます。
また賃貸入居者はある意味で敷金や契約期間の拘束があるものですが
あなたのアパートがその入居者のアパートと比較検討でき、よりよい
条件であれば転居の可能性も十分あります。
入居者がその地域を知れば、仮に引越しする場合でも見知らぬ土地へ
変わることは不安であり負担を伴うものです。
引越しの面倒があるのでそれは無理だろうという憶測で決め付けては
いけません。
あなたのアパートに何らかの魅力があり、どうしても入りたいという
入居者の欲求を起こさせれば良いわけです。
欲求とは、他のアパートと違う付加価値であり、キラリと光る要素です。
不動産会社はポスティングまではやってはくれません。
あなたに時間がなければ主婦や学生のバイトに依頼してもよいかもしれません。
あなたのアパート周辺５００m以内をくまなく探し、２,３回ポスティング
してみましょう。
意外と入居者は身近にいるものです。
必ず引っかかる入居者が現れます。灯台下暗しです。
その際、チラシには必ずオファーをつけましょう。
オファーとは例えばこんなことです。
○○月一杯なら（期間限定）
◆入居者に物置サービス！
◆トイレにウォシュレットをサービス！
◆家賃の１０００円値引きサービス！
◆敷金・礼金の優遇
◆仲介手数料半額（不動産会社とよく打ち合わせすること）
その他に忘れてはいけないことは連絡先の明示をしておくことです。
不動産会社の許可をとり、不動産会社の電話番号を明記しておくこと
を忘れないようにしてください。
※この方法は他の不動産会社とトラブルになる可能性があります。
揉め事を嫌う大家さんにはお勧めしません。
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今週のワンポイントアドバイス
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これからの時代、入居者獲得は競争だ。
不動産会社に任せていてラチがあかなければ
大家さん自身の頭を使い、汗を流して行動することだ
競争に敗れた大家さんは負け組み大家に成り下がる。
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募集看板の工夫・改善
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入居者募集の看板を街のあちこちで見かけますが、いまだかって
工夫された看板を見たことがありません。
旧態依然とした集客方法でやっている限りは、大家さんの空室を
埋めることは不可能でしょう。
物件に掲示した募集用看板での問い合わせも不動産会社にとって
集客活動の一つになります。
画一的な看板では他との差別化は図れません。
問い合わせを多くするために募集看板の工夫が必要です。
募集看板のキャッチコピー、サブコピー、デザインを改善して
みることをお勧めします。
不動産会社ができないならばあなたが作ることです。
不動産会社に期待して待っていても何の工夫もしてくれません。
自分でできる販促ツールは自ら作ることです。
原案はあなたが作って看板会社に依頼します。
その看板は自分の物件のみに使用するのです。そしてその看板は
あなたのアパートのためだけの看板になります。
大量に作るわけでもなく、空室になるごとに何度でも使える代物
ですので費用は高く付きません。
例えばこんな文句はどうでしょう。
「あなたが探している部屋がココにあります！
快適な賃貸生活はこのマンションで・・・」
入居者募集中！
お問い合わせは 今すぐ こちらへ
↓↓
○○不動産まで TEL ○○ー○○○
FAX ○○ー○○○
Eメール ○○○
ホームページ ○○○
「社会人のあなたへ！
新しい人生のスタートはこの部屋から始まります。」
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ホームページ ○○○
看板にはあらゆる通信手段を網羅し、全ての連絡先を記入しましょう。
どの通信手段を使ってアクセスするかは入居者しだいです。
これがマーケティングのコツです。
また看板下にチラシを入れるビニール袋を設け、案内チラシを
自由に持ち帰るようにします。
よくバス停などに求人案内のチラシがぶら下がっていますよね。
また建売住宅などの売り看板にチラシがついてあることがあります。
この真似をするわけです。人通りの多いところではどんどんチラシが
なくなり、かなりの効果が期待できます。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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