HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第257号〜
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◇ 『空室対策１１０番』
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2010.4.23 vol.00257
こんにちは！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
最近は、街を歩いていて、
空きテナントの看板をよく見るようになりました。
景気が悪いので、いろんな商売に影響を及ぼしています。
特に支店経済の地方都市などはそれが顕著です。
昨日まであったお店や事務所が突然出て行って
ご挨拶の貼紙がしてあったりします。
地方都市では、テナントの空室率も
アパートやマンションの空室率
⇒ http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201004160000/
と同じぐらいの数字１５パーセント
になっているところもあるようです。
賃貸住宅もテナントも成長期から衰退期にはいって
大競争時代を迎えていますから
相当な覚悟を持って経営しなければなりません。
賃貸経営はすでに「安定したビジネス」では
なくなったということですね。
さて、、、
先日、不動産投資を始めたばかりの
ある若い大家さん(４０代前半）から、
DVDを購入した後のスカイプ相談がありました。
その大家さんは住んでいるところから
新幹線で２時間ぐらいのところにある
ある地方都市（政令指定都市）の築１年物件を取得したそうです。
しかし、取得した喜びも束の間、
入居者が次から次へと退去し２室が空いたそうです。
また管理会社から新築なのに家賃を、さらに５０００円ほど
下げてくれと要請があったそうで
心配で心配で仕事も手につかない様子。
お話を聞いてみると
物件を取得するまでの勉強はしっかりやっていますが、
取得して経営の開始、運営する部分の知識が
全く欠落していていました。
管理会社に全てを任せていれば
経営は何とかなると思い込んでいたらしい。
よくある不動産投資家の人のパターンです。
私は現実の賃貸経営とはどんなものかということを
１時間あまりレクチャーました。
「そんな甘いものじゃあないですよ」と活を入れてあげたのです。
その後、ご事情をお聞きしてみると、
物件が遠距離のため、
空室対策をする上でいろいろな弊害があることがわかりました。
その後の会話は以下のようなことです。
私：「管理会社も何とかしてあげたいというのは真実だろうと思います。
しかし、頑張っているけれど、なかなかうまく回転しないんですね。」：
「でも、物件が遠くにあっても大家がするべきことは
たくさんありますよ。」
大家さん：「効果のある方法ってどんなことですか？
たとえば、具体的にどういうことがありますか？」
私：「そうですねぇ。たとえば、物件のチラシを自分で作るとか、
DVDでも話してるような情報提供型のチラシを作ると
客付け会社、見込み入居者には効果がありますよ。」
「管理会社は物件数が多いので、たった一つの
物件のためにこんなりっぱな案内チラシは作ってはくれません。
管理会社に期待するだけ無駄です。」
「それじゃあ、誰が作るのかということになると・・・」
「結局！大家であるあなたしかいないんです。」
「これほどのものを作るとしたら、現地の調査をしたり、
写真を撮ったり、パソコンで作業したりする時間を考えると
最低、３日は掛かります。 これ、できますか？」
大家さん：「はあ〜？、物件が遠いから現地に行って
作業をしなければいけませんね。
時間がかかりそうですねぇー」
私：「うん、これから早急に空室を埋めるとなると
あなたの仕事の関係もあるし、時間がかかりすぎて時期を
逃がしてしまいそうですね。」
「じゃあ、手っ取り早く、こうしたらどうでしょうか？」
「とにかく、一日時間を取って物件のあるところへ
行ってみてください。そのぐらいの時間は取れますか？」
大家さん：「ええ、何とか一日ぐらいなら、取れると思います。」
私：「わかりました。じゃあ、そうしてください。」
大家さん：「それから、どうすればいいんですか？」
私：「その前に聞いてみたいんですが
管理会社の物件を依頼している客付け会社があると
思うんですが、管理会社を飛び越えてその客付け会社へ
家主が直接廻れないか？挨拶にいけないか？
を尋ねてみてください。」
大家さん：「えっ、管理会社の担当者にですか？
う〜ん、聞いてみないとわかりませんが
お願いしてみましょう。」
私：「もし、許可が取れれば、あなたは一日をかけて
担当者と一緒に客付け会社を最低１０社ぐらい廻ってみてください。
もちろん、手土産を持参して、できれば、店長かその次ぐらいの
クラスの人に会って直接お願いすることです。」
「ゴールデンウィーク以降は、見込み入居者が少なくなり
業界も閑散期になりますから、その前に早く行って済ませてください。」
大家さん：「わかりました。すぐに１日時間を取って行動してみます。」
私：「ただし、言っておきますが、全ての客付け会社が
応えてくれると思わないでくださいね。
でも、１０社廻れば、２〜３社ぐらいは必ず、
反応し本気で応えてくれる業者さんがいます。」
大家さん：「なるほど、肝に銘じておきます。」
私：「その残った本気度の高い２社と
これから付き合っていけばいいんです。
管理会社を飛び越えていいですから、やってみてください。」
実は・・・
以前、同じような状況の大家さんから
相談があり、この方法でやってみて頂いたところ
わずか１ヶ月で３つの空室が全部埋まったことがありました。
今回相談したこの大家さんはその後、どうなったか気になりますね。
結果がわかったらまた、メールニュースでお知らせしますね。
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こんにちは！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
最近は、街を歩いていて、
空きテナントの看板をよく見るようになりました。
景気が悪いので、いろんな商売に影響を及ぼしています。
特に支店経済の地方都市などはそれが顕著です。
昨日まであったお店や事務所が突然出て行って
ご挨拶の貼紙がしてあったりします。
地方都市では、テナントの空室率も
アパートやマンションの空室率
⇒ http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201004160000/
と同じぐらいの数字１５パーセント
になっているところもあるようです。
賃貸住宅もテナントも成長期から衰退期にはいって
大競争時代を迎えていますから
相当な覚悟を持って経営しなければなりません。
賃貸経営はすでに「安定したビジネス」では
なくなったということですね。
さて、、、
先日、不動産投資を始めたばかりの
ある若い大家さん(４０代前半）から、
DVDを購入した後のスカイプ相談がありました。
その大家さんは住んでいるところから
新幹線で２時間ぐらいのところにある
ある地方都市（政令指定都市）の築１年物件を取得したそうです。
しかし、取得した喜びも束の間、
入居者が次から次へと退去し２室が空いたそうです。
また管理会社から新築なのに家賃を、さらに５０００円ほど
下げてくれと要請があったそうで
心配で心配で仕事も手につかない様子。
お話を聞いてみると
物件を取得するまでの勉強はしっかりやっていますが、
取得して経営の開始、運営する部分の知識が
全く欠落していていました。
管理会社に全てを任せていれば
経営は何とかなると思い込んでいたらしい。
よくある不動産投資家の人のパターンです。
私は現実の賃貸経営とはどんなものかということを
１時間あまりレクチャーました。
「そんな甘いものじゃあないですよ」と活を入れてあげたのです。
その後、ご事情をお聞きしてみると、
物件が遠距離のため、
空室対策をする上でいろいろな弊害があることがわかりました。
その後の会話は以下のようなことです。
私：「管理会社も何とかしてあげたいというのは真実だろうと思います。
しかし、頑張っているけれど、なかなかうまく回転しないんですね。」：
「でも、物件が遠くにあっても大家がするべきことは
たくさんありますよ。」
大家さん：「効果のある方法ってどんなことですか？
たとえば、具体的にどういうことがありますか？」
私：「そうですねぇ。たとえば、物件のチラシを自分で作るとか、
DVDでも話してるような情報提供型のチラシを作ると
客付け会社、見込み入居者には効果がありますよ。」
「管理会社は物件数が多いので、たった一つの
物件のためにこんなりっぱな案内チラシは作ってはくれません。
管理会社に期待するだけ無駄です。」
「それじゃあ、誰が作るのかということになると・・・」
「結局！大家であるあなたしかいないんです。」
「これほどのものを作るとしたら、現地の調査をしたり、
写真を撮ったり、パソコンで作業したりする時間を考えると
最低、３日は掛かります。 これ、できますか？」
大家さん：「はあ〜？、物件が遠いから現地に行って
作業をしなければいけませんね。
時間がかかりそうですねぇー」
私：「うん、これから早急に空室を埋めるとなると
あなたの仕事の関係もあるし、時間がかかりすぎて時期を
逃がしてしまいそうですね。」
「じゃあ、手っ取り早く、こうしたらどうでしょうか？」
「とにかく、一日時間を取って物件のあるところへ
行ってみてください。そのぐらいの時間は取れますか？」
大家さん：「ええ、何とか一日ぐらいなら、取れると思います。」
私：「わかりました。じゃあ、そうしてください。」
大家さん：「それから、どうすればいいんですか？」
私：「その前に聞いてみたいんですが
管理会社の物件を依頼している客付け会社があると
思うんですが、管理会社を飛び越えてその客付け会社へ
家主が直接廻れないか？挨拶にいけないか？
を尋ねてみてください。」
大家さん：「えっ、管理会社の担当者にですか？
う〜ん、聞いてみないとわかりませんが
お願いしてみましょう。」
私：「もし、許可が取れれば、あなたは一日をかけて
担当者と一緒に客付け会社を最低１０社ぐらい廻ってみてください。
もちろん、手土産を持参して、できれば、店長かその次ぐらいの
クラスの人に会って直接お願いすることです。」
「ゴールデンウィーク以降は、見込み入居者が少なくなり
業界も閑散期になりますから、その前に早く行って済ませてください。」
大家さん：「わかりました。すぐに１日時間を取って行動してみます。」
私：「ただし、言っておきますが、全ての客付け会社が
応えてくれると思わないでくださいね。
でも、１０社廻れば、２〜３社ぐらいは必ず、
反応し本気で応えてくれる業者さんがいます。」
大家さん：「なるほど、肝に銘じておきます。」
私：「その残った本気度の高い２社と
これから付き合っていけばいいんです。
管理会社を飛び越えていいですから、やってみてください。」
実は・・・
以前、同じような状況の大家さんから
相談があり、この方法でやってみて頂いたところ
わずか１ヶ月で３つの空室が全部埋まったことがありました。
今回相談したこの大家さんはその後、どうなったか気になりますね。
結果がわかったらまた、メールニュースでお知らせしますね。
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