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アパート経営で成功する人・失敗する人
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2010.3.19 vol.00247
さて、、、
最近は、毎日、読者さんからのメールが多くて
うれしい悲鳴をあげていますが
繁忙期の3月も残りがわずかなので、
今の内に掲載することにしました。
空室が埋まらないので、不安を感じている大家さんからの質問です。
少し答えが長いですが、いまだ空室が埋まらない大家さんには
参考になるかと思います。
それではご質問をどうぞ
> 竹末様
> 今現在50室の賃貸マンションを○○市で所有しています。
> 元々は相続税対策で計画したものでした。
> まさかこのようなDVDを購入することになろうとは夢にも思い
> ませんでした。
> 低価格の物件で賃貸料○○円、高い物件で○○円 駐車場は別です。
> 地下鉄の駅から徒歩6分〜10分の物件で築6年〜9年のRC構造です。
> 周りの賃貸マンションと比べても価格的に高くもなく安くもなくというところです。
>
> 賃貸物件でありながら中庭を設けたり、メゾネットタイプの
>デザイナーズマンションにしたりして他のマンションとの差別化をはかり
>将来のことも考えて設計しました。
> 元々1階部分の部屋は一度空室になると入居率は悪かったのですが、
> リーマンショック以来空室が増え始め、いまでは空室率20%近くになっており ます。
>
> ウォシュレットサービス、部屋の飾りつけ、ご近所マップ、営業マンのお礼、
> 広告宣伝費2ヶ月分等気づいたことを実践してまいりましたが、
> 空室は今のところなくなる気配がありません。
> というよりも物件を見学に来られるかたが非常に少ないように感じます。
> 竹末様よりのメルマガのアドバイスで、段階的に家賃を下げて行く
>ことにしましたが、 専任の不動産屋の動きが悪く、インターネットの
>ポータルサイトには前の家賃のままで掲載されいるなど歯がゆい思い
>をしています。3月も半ばになり残り2週間が勝負だからと思っていますが
>不安な毎日です。
【お答え】
メールありがとうございます。はじめまして、竹末です。
いろいろ努力されているようですが、なかなか空室が埋まらないとのこと。
しかし、まだまだやることは一杯あるはずです。
できれば、DVDには隠されたヒントがたくさんありますから
何度も見てくださいね。
内見が少ないということは集客が出来ていないということですね。
集客するために大家として何が出来るかということを考えてください。
繁忙期も後、半月しかありませんので、時間の掛かることは
もう言いませんが、【期間限定付き】で仕掛けをしてみることです。
手っ取り早いのは不動産屋さんをその気にさせることです。
しかし、すでに2ヶ月も広告費を出すのを約束しているようですので
個人の営業マンをターゲットにしたほうが良いでしょう。
最後に頼りになるのはやはり客付けの担当営業マンです。
特に営業マンに期間限定付きで「キックバック」を出すことです。
※キックバック
会社ではなく個人の営業マンに対して成約すればお礼、報酬を出すこと。
会社がOKを出すところもある。
たとえば、
「3月末までに決めてもらったら、あなたに個人的に半月分の
御礼をしましょう。もちろん、会社には内緒でここだけの秘密
ですから頑張ってくださいね」
こんな調子で営業マンへお話してください。
なお、不動産会社の店頭でこの話をするのは避けてください。
店の中の他の人に聞かれるとまずいでしょう。
ですから個人的に会える場所をつくることです。
たとえば、内見があったときの帰りに自宅にチョッと寄ってもらうとか、
どこかの喫茶店へ呼び出すとか、
ほんとうは実際に会ってお願いするほうが効果があるのですが、
それが出来なければ、電話やメールという手段もあります。
担当者の個人メールアドレスに直接出すのです。
個人アドレスであれば他の人に見られることはありません。
それから、家賃が高いのか、安いのか、正直にその担当者に
聞いてみてください。本人が高いと思っているなら、なかなか
入居者には紹介してくれません。だれしも物件を決めてお金を稼ぎたいので
決まりにくい物件をあえて入居者へ紹介する営業マンはいません。
やはり、本人(営業マン)が納得できる家賃であることが前提の条件です。
他の手段として、賃貸条件をドンドン緩和していくことです。
敷金、礼金、家賃、共益費など。他にフリーレントという方法もありますし
家賃2ヶ月間半額とか或いは敷金2ヶ月を1ヶ月に。
礼金1ヶ月を0に。などなど、とにかく、あらゆる方法を探ってみることです。
入居者にとって『メリット』になりそうなことは全てやってみてください。
決断を延ばせば伸ばすほど状況は悪くなっていきますので
あと、半月しかないという気持ちで最後まであきらめずに頑張ってみてください。
以上でございます。ご健闘をお祈りいたします。
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最後までお読みいただきありがとうございます。
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