HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第244号〜
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
◇ 【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ】
■
◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
■
◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
2010.3.09 vol.00244
さて、、、
いつも、メルマガを出すたびに３〜４通のメールを頂きます。
ありがたい感想も頂きますが、質問もちょくちょくあります。
そこで、今日は、
読者さんから頂いたせっかくの質問回答ですので
メルマガに掲載しますね。
あなたのアパート経営の参考にしてください。
【ご質問】
いつも面白く購読しております。
さて、リフォームの利率を求めるのにどの様に考えれば良いのか ?
教えて下さい。例 木造築21年 2階建 25坪 一戸建て 家賃 9万円
将来リフォームしない場合の予想家賃 8.2万円
した場合の予想家賃 8.7万円
ここで云うリフォームとは未だ使用出来るが将来客付けの難易度を低くする。
現状回復費用外で例えば、外壁のサイデングの張替え等その費用が
60万円とした場合
リフォームをした時としない時の年の家賃差額
5,000円×12＝60,000円
60,000円÷600,000＝0.１ １０％
１０年で元がとれるで考え方で良いのか??
築２１年で ＋１０年もかかるなら、耐用年数２２年/木造
最低限の現状回復だけをやり家賃を入居時毎に
デスカウントしたほうが良いのか ?アドバイスよろしくお願いします
【お答え】
家賃の差額で数字を検討するのはどうかなと思います。
このような計算をすれば、賃貸経営はあまり儲かる
ものではないので、何をやっても成り立ちません。
リフォームをやって8.2万が8.7万に値上げが本当に可能なのか
8.7万で本当に入居者が入ってくれるのか
先にこのあたりを押さえておかなければなりません。
たしかに費用対効果で家賃の差額分が
投資額に対して何年掛かるかという計算もよく理解できます。
しかし、これは部屋が満室になったときの計算ですね。
今後１０年間、そのぐらいのリフォーム投資だけで
満室を維持できるでしょうか？しかも家賃もアップして・・・
数字というのは予測できないことは読み込めないのが問題です。
むしろ、大雑把に60÷8.7＝約6ヶ月で元が取れて
それ以降は儲けだと、考えたほうがよいのではないでしょうか？
また、22年というのは税務上の扱いで木造の法定耐用年数です。
実際の建物はそれ以上に持ちますので、この数字に固執することはありません。
こう考えてください。
「リノベーション」すれば別ですが、60万程度のリフォームは
家賃を上げるための行為ではなく(気持ちはわかりますが）
入居付けをよくするための付加価値。
空室にしないための付加価値。
家賃を下げないための付加価値。
として考えたほうが良いのではないでしょうか。
ものの考え方として、借家を長期で堅実に経営したいのなら
リフォームは空室対策のための手段の一つだと考えて
良いとおもいます。
アレコレいいましたが
結論として
築２１年なら、手を入れればまだ十分役に立ちますし
あと、１０年は引延ばすことができます。
そのためにもう少し投資額を増やしてフルリフォーム
スケルトンリフォーム(再生）を視野に入れ、
新築同様にしたほうが良いかと思います。
解体して新築するほうが効率が悪いです。
あなたが「不動産の投資」を数字で解決できると思っているのなら
納得できないでしょうが
これからの賃貸経営の危機的な将来を考えると
こう考えざるを得ません。
---------------------------------------------------------
空室対策アドバイザーの竹末が自信を持ってお勧めする教材
【空室対策の徹底攻略セミナーＤＶＤ】
新ノウハウ ”空室対策セミナーＤＶＤ”で空室率を１５パーセント
も改善した大家さん。成功事例がゾクゾク報告されています。
先日私の知っている７０代の大家さんで「すごい情報だ」といって
繰り返し４回もＤＶＤを見たという人もいるほどです。
内容については自信がありますので３６５日以内なら
【全額返金保証】がある教材です。あと残り２３部です！
⇒ http://www.kuusitsu110.com/meru/dvd.htm
----------------------------------------------------------
【ご質問】
> いつも有難うございます。大変有益なアドバイスでした。
> 先生の教材を買い勉強中ですが、教えていただきたいことがあります。
> 大家としてこれから勉強する知識は何が役立ちますか？
> 定年まで４年ですので準備に入ろうと思っています。
> 宅建、ＦＰ，簿記、？将来不動産屋さんをやる気はなく、
> 自分の管理物件（４０世帯のマンション、貸事務所２か所、駐車場）
> をしっかり管理する目的です。よろしくお願いいたします。
【お答え】
定年まで４年あってお時間が取れるなら
また、賃貸経営を今後定年後の人生のお仕事にするなら
宅建やＦＰの知識もあるとよいですが
賃貸で一番、実益的な知識は「建築、リフォーム」の知識でしょう。
今後、アパートやマンションはリフォームが増えてくると思います。
大家さんがこれからの厳しい賃貸市場を生き抜いていくには
空室の解消が最重要課題です。
そのために、空室を改善するための建築やリフォームの知識は
「必須だ」と思われます。年々古くなっていく建物をいかにして
保守管理し最高の状態に保全し経営を安定させるか
がカギになります。
管理会社にお任せにせずに
自分で専門職へ発注するぐらいのことができれば
体験的にリフォームのスキルが身に付いてくるでしょう。
また、賃貸に関わる知識は、宅建ほどの
高度な知識は必要ないと思います。
宅建は不動産の仲介や売買を中心とした
業務上知っておかなければならない知識で
不動産をコンサルする時に役立つ知識です。
むしろ、賃貸不動産経営管理士協議会がやっている
賃貸不動産経営管理士の資格のほうが役立つと思います。
参考までに
http://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/closeup/CU20090327A/?FM=rss_realestateinvest
今の内に取れば国家資格になる可能性もあるそうですから
良いかもしれませんね。
--------------------------------------------------
最後までお読みいただきありがとうございます。
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
◇ 【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ】
■
◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
■
◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
2010.3.09 vol.00244
さて、、、
いつも、メルマガを出すたびに３〜４通のメールを頂きます。
ありがたい感想も頂きますが、質問もちょくちょくあります。
そこで、今日は、
読者さんから頂いたせっかくの質問回答ですので
メルマガに掲載しますね。
あなたのアパート経営の参考にしてください。
【ご質問】
いつも面白く購読しております。
さて、リフォームの利率を求めるのにどの様に考えれば良いのか ?
教えて下さい。例 木造築21年 2階建 25坪 一戸建て 家賃 9万円
将来リフォームしない場合の予想家賃 8.2万円
した場合の予想家賃 8.7万円
ここで云うリフォームとは未だ使用出来るが将来客付けの難易度を低くする。
現状回復費用外で例えば、外壁のサイデングの張替え等その費用が
60万円とした場合
リフォームをした時としない時の年の家賃差額
5,000円×12＝60,000円
60,000円÷600,000＝0.１ １０％
１０年で元がとれるで考え方で良いのか??
築２１年で ＋１０年もかかるなら、耐用年数２２年/木造
最低限の現状回復だけをやり家賃を入居時毎に
デスカウントしたほうが良いのか ?アドバイスよろしくお願いします
【お答え】
家賃の差額で数字を検討するのはどうかなと思います。
このような計算をすれば、賃貸経営はあまり儲かる
ものではないので、何をやっても成り立ちません。
リフォームをやって8.2万が8.7万に値上げが本当に可能なのか
8.7万で本当に入居者が入ってくれるのか
先にこのあたりを押さえておかなければなりません。
たしかに費用対効果で家賃の差額分が
投資額に対して何年掛かるかという計算もよく理解できます。
しかし、これは部屋が満室になったときの計算ですね。
今後１０年間、そのぐらいのリフォーム投資だけで
満室を維持できるでしょうか？しかも家賃もアップして・・・
数字というのは予測できないことは読み込めないのが問題です。
むしろ、大雑把に60÷8.7＝約6ヶ月で元が取れて
それ以降は儲けだと、考えたほうがよいのではないでしょうか？
また、22年というのは税務上の扱いで木造の法定耐用年数です。
実際の建物はそれ以上に持ちますので、この数字に固執することはありません。
こう考えてください。
「リノベーション」すれば別ですが、60万程度のリフォームは
家賃を上げるための行為ではなく(気持ちはわかりますが）
入居付けをよくするための付加価値。
空室にしないための付加価値。
家賃を下げないための付加価値。
として考えたほうが良いのではないでしょうか。
ものの考え方として、借家を長期で堅実に経営したいのなら
リフォームは空室対策のための手段の一つだと考えて
良いとおもいます。
アレコレいいましたが
結論として
築２１年なら、手を入れればまだ十分役に立ちますし
あと、１０年は引延ばすことができます。
そのためにもう少し投資額を増やしてフルリフォーム
スケルトンリフォーム(再生）を視野に入れ、
新築同様にしたほうが良いかと思います。
解体して新築するほうが効率が悪いです。
あなたが「不動産の投資」を数字で解決できると思っているのなら
納得できないでしょうが
これからの賃貸経営の危機的な将来を考えると
こう考えざるを得ません。
---------------------------------------------------------
空室対策アドバイザーの竹末が自信を持ってお勧めする教材
【空室対策の徹底攻略セミナーＤＶＤ】
新ノウハウ ”空室対策セミナーＤＶＤ”で空室率を１５パーセント
も改善した大家さん。成功事例がゾクゾク報告されています。
先日私の知っている７０代の大家さんで「すごい情報だ」といって
繰り返し４回もＤＶＤを見たという人もいるほどです。
内容については自信がありますので３６５日以内なら
【全額返金保証】がある教材です。あと残り２３部です！
⇒ http://www.kuusitsu110.com/meru/dvd.htm
----------------------------------------------------------
【ご質問】
> いつも有難うございます。大変有益なアドバイスでした。
> 先生の教材を買い勉強中ですが、教えていただきたいことがあります。
> 大家としてこれから勉強する知識は何が役立ちますか？
> 定年まで４年ですので準備に入ろうと思っています。
> 宅建、ＦＰ，簿記、？将来不動産屋さんをやる気はなく、
> 自分の管理物件（４０世帯のマンション、貸事務所２か所、駐車場）
> をしっかり管理する目的です。よろしくお願いいたします。
【お答え】
定年まで４年あってお時間が取れるなら
また、賃貸経営を今後定年後の人生のお仕事にするなら
宅建やＦＰの知識もあるとよいですが
賃貸で一番、実益的な知識は「建築、リフォーム」の知識でしょう。
今後、アパートやマンションはリフォームが増えてくると思います。
大家さんがこれからの厳しい賃貸市場を生き抜いていくには
空室の解消が最重要課題です。
そのために、空室を改善するための建築やリフォームの知識は
「必須だ」と思われます。年々古くなっていく建物をいかにして
保守管理し最高の状態に保全し経営を安定させるか
がカギになります。
管理会社にお任せにせずに
自分で専門職へ発注するぐらいのことができれば
体験的にリフォームのスキルが身に付いてくるでしょう。
また、賃貸に関わる知識は、宅建ほどの
高度な知識は必要ないと思います。
宅建は不動産の仲介や売買を中心とした
業務上知っておかなければならない知識で
不動産をコンサルする時に役立つ知識です。
むしろ、賃貸不動産経営管理士協議会がやっている
賃貸不動産経営管理士の資格のほうが役立つと思います。
参考までに
http://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/closeup/CU20090327A/?FM=rss_realestateinvest
今の内に取れば国家資格になる可能性もあるそうですから
良いかもしれませんね。
--------------------------------------------------
最後までお読みいただきありがとうございます。
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー