HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第24号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.6.28 vol.0024
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目次
◇ 不動産会社の営業マンへのお礼
◇ 零細個人不動産会社の場合は
◇ 今週のワンポイントアドバイス
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不動産会社と上手に付き合う
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不動産会社の営業マンへのお礼
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この方法は非常に強力です。
この方法で私は何度となく大家さんの空室を埋めてきました。
通常の大手賃貸客付け会社に対して報酬を出すより、個人に対して御礼を
したほうが効果があります。但し、個人に対して出すのですから
お礼という感覚の枠を超えてはいけません。
お小遣い程度と考えていただければ良いと思います。
会社に対してはお互いの秘密ということでもちろん領収は取りません。
この方法は担当の営業マンを特定し、その営業マンとの良好な関係を築く
ことを目的とします。
営業マンから見れば
「あの大家さんの物件を決めたらおこずかいがもらえる。」
と感じてくれるでしょうし、記憶に残すためのテクニックで
大変ストレートなやり方です。
他にもビール券や商品券でもよいでしょうが、「寸志」という形のほうが
より効果が出るでしょう。
実はこのやり方のほうが経費が削減できるのです。
企業に対して何らかの報酬を出す場合はこの程度の金額では
納得はしませんし、有難味はありません。
喜んでくれる相手にしてあげた方が大家としても妙味があるというものです。
実際、２年前にこの方法を大家さんにアドバイスをしたところ
半年以上3戸の空室があったものが2,3週間で瞬く間に埋まったことがありました。
半年間の空室は一体なんだったのでしょうかね？
不動産会社の社長さん
このコーナーは見なかったことにしてください。
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零細個人不動産会社の場合は
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最近の賃貸会社は「客付け会社」「管理会社」のように分類される
ことがあります。
世の中がずいぶん変わり、専門特化してそれぞれ機能を分ける
ようになりました。
それほど、賃貸経営も多様化し常に入居者の要求に応えざるを得ない
社会になってきたのです。
確かにここ数年の間、都心でも郊外でも新規の不動産会社の看板をよく
見かけるようになりました。また新規の不動産会社は合理的な営業戦略
と営業マン投入により活発な営業活動をしています。
しかし、まだまだ地方へ行けば古いスタイルの不動産会社がたくさんあります。
それが一人或いは少人数の「地域に密着した零細個人不動産会社」です。
零細個人不動産会社は日頃は賃貸業務が主力で、大家さんの賃貸物件を
管理しながら年に数回は大家さん（地主さん）から依頼された土地の
仲介や売買などを商いしています。
ですから比較的おおらかで、大手不動産賃貸会社のように大家さんから
広告料を取ったり、余分な手数料を請求したりすることはありません。
このような賃貸会社と付き合っている大家さんは、ただ物件を
提供するだけで手数料を取られた経験がありませんので、
仲介手数料は入居者だけから取るものと思い込んでいます。
もし、広告料の請求などをすればたちまちにうわさが広がり
不動産会社は大家さんからお付き合いを拒否される可能性もあります。
都会の大手不動産会社の営業戦略とは少しかけ離れたものがあるのが
地方です。
不動産会社としても、せめて広告料ぐらいは取りたいのが本音でしょうが
お付き合いの関係上言い出せなくて我慢しているようです。
そのような実情ですので、空室を埋めるためのインセンティブを
不動産会社に与えることは大変効果のある戦術といえます。
家賃の1〜2か月分を用意してください。
ただし、条件をつけ期限を設けることです。
たとえば、一ヶ月以内に成約すれば家賃の2か月分。
一ヶ月過ぎて2ヶ月以内に成約すれば一か月分。
このような条件で募集を掛けてもらうのです。
どうですか。仮にあなたが不動産会社なら、一ヶ月以内に決めれば
入居者からの一か月分をプラスして3か月分が懐に入ってくるのです。
すぐに決めたくなるのではないでしょうか？
2ヶ月間空室で機会損失になり家賃が入らないぐらいなら
不動産会社にその2か月分を献上した方がよいのではないでしょうか。
運悪く時期の悪いときに空室になった場合に特に効果のある手法です。
最近は空室になると期間が長いですからね。
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今週のワンポイントアドバイス
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不動産会社は規模や地域、特性によってそれぞれ違う。
その不動産会社の特性を見極め、個々の不動産会社の
経営内容にあった入居依頼の方法があるはず。
上手に使い分けることだ。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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