HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第237号〜
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2010.2.10 vol.00237
さて、、、
今回、ファミリーの入居者１２組の方たちと
２日間に渡って座談会をしてみて、
私が感じたことをお話します。
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/
私が推測するに
地方のサラリーマンの所得は大都市と比べて
低いのではないかということ。
もちろん、地方でも大企業に勤めている人はいます。
でも、この不況で転勤、移動などが少なく
法人契約が減っていることはご存知だと思います。
我々家主にとって、賃貸市場で法人契約が少ないのは痛手です。
そういう時代ですから
家主にとって賃貸マーケットで頼りになる入居者は
「地元企業に勤めている人たち」です。
そういう人達って
中小、零細企業の人か公務員の人がほとんどなんです。
だから
その人たちが借りる物件は家賃に限界があると思うんですね。
夫婦共稼ぎなら余裕もあるかもしれませんが
ご主人さんの稼ぎなんて知れてるんです。
今回もたくさんの入居者に集まってもらったけど
ほとんどの人が築１０年２０年３０年ぐらい
の物件に住んでいるという事実がありました。
勤め先まで聞けなかったけど、
上記の勤め先の人が多かったんじゃあないかと思います。
ー私は、個人的に顧客を満足させれば
２、３年で変わる転勤族の人より
地元の人のほうが入居期間が長いので
地元の人に入居していただいたほうが嬉しいです。ー
ＨＯＭＥＳやアットホームなどのデーターで
築１０年以上はダメみたいなことを書いてあるけど
それを全面的に信じることは問題があります。
入居者は、自分達の給料で払える家賃の限界を知っていて
新しければいいのに越したことはないけれど
また、設備が最新のものに越したことはないけれど
現実の賃貸は、自分の経済状態で選択しているんです。
首都圏あたりの企業に勤めている人の所得の高さと
地方の人の所得は違います。
所得が違えば、選ぶ物件の品質も価格も違うことは
当然なことなんですね。
とすれば
築１０年以上、２０年以上の物件を所有している
大家さんは何をすればいいかっていうことになるんですけど
こういうことなんです。
大家さんは
「建物に愛情をこめて経営しているか？」ってことです。
どんなに古い物件であったとしても
座談会に参加してくれた入居者さんのように
入ってくれる入居者がいないわけではない。
入ってくれる入居者が必ずいるとすれば
その人たちに選ばれるような建物にしなければならない。
古くても選ばれるような建物とは
どんなものなのか？
どうすればいいのか？
それは
大家さんが建物に愛情を注いでいるか？
愛情をこめて経営しているか？
ということなんです。
古くても常に清掃され管理状態の良いエントランスや
エントランスまでの動線に「大家さんの想い」が
随所にみられる物件であったとしたら
大きなグレードアップをしろ、とは言いません。
豪華ではないけれど
常に「そこそこの設備の更新」をしているとしたら
建物に「大家さんの顔が見える」気配りがあったとしたら
大家さんが「自分の家のように」可愛がっていたとしたら
よく手入れされ
清掃も行き届き
大事にされている
家主の経営に対する気持ち（ハート）が
建物の外観や内部に乗り移る
そして
内見に訪れた入居者のハートに伝わる
という雰囲気がその物件にあったとしたら
「家賃はそこそこ安いし、この辺で少々は我慢しようかな」
ということになるのです。
満室経営も不可能ではないと思えるのですが
いかがでしょうか？
最後までお読みいただきありがとうございます。
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さて、、、
今回、ファミリーの入居者１２組の方たちと
２日間に渡って座談会をしてみて、
私が感じたことをお話します。
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/
私が推測するに
地方のサラリーマンの所得は大都市と比べて
低いのではないかということ。
もちろん、地方でも大企業に勤めている人はいます。
でも、この不況で転勤、移動などが少なく
法人契約が減っていることはご存知だと思います。
我々家主にとって、賃貸市場で法人契約が少ないのは痛手です。
そういう時代ですから
家主にとって賃貸マーケットで頼りになる入居者は
「地元企業に勤めている人たち」です。
そういう人達って
中小、零細企業の人か公務員の人がほとんどなんです。
だから
その人たちが借りる物件は家賃に限界があると思うんですね。
夫婦共稼ぎなら余裕もあるかもしれませんが
ご主人さんの稼ぎなんて知れてるんです。
今回もたくさんの入居者に集まってもらったけど
ほとんどの人が築１０年２０年３０年ぐらい
の物件に住んでいるという事実がありました。
勤め先まで聞けなかったけど、
上記の勤め先の人が多かったんじゃあないかと思います。
ー私は、個人的に顧客を満足させれば
２、３年で変わる転勤族の人より
地元の人のほうが入居期間が長いので
地元の人に入居していただいたほうが嬉しいです。ー
ＨＯＭＥＳやアットホームなどのデーターで
築１０年以上はダメみたいなことを書いてあるけど
それを全面的に信じることは問題があります。
入居者は、自分達の給料で払える家賃の限界を知っていて
新しければいいのに越したことはないけれど
また、設備が最新のものに越したことはないけれど
現実の賃貸は、自分の経済状態で選択しているんです。
首都圏あたりの企業に勤めている人の所得の高さと
地方の人の所得は違います。
所得が違えば、選ぶ物件の品質も価格も違うことは
当然なことなんですね。
とすれば
築１０年以上、２０年以上の物件を所有している
大家さんは何をすればいいかっていうことになるんですけど
こういうことなんです。
大家さんは
「建物に愛情をこめて経営しているか？」ってことです。
どんなに古い物件であったとしても
座談会に参加してくれた入居者さんのように
入ってくれる入居者がいないわけではない。
入ってくれる入居者が必ずいるとすれば
その人たちに選ばれるような建物にしなければならない。
古くても選ばれるような建物とは
どんなものなのか？
どうすればいいのか？
それは
大家さんが建物に愛情を注いでいるか？
愛情をこめて経営しているか？
ということなんです。
古くても常に清掃され管理状態の良いエントランスや
エントランスまでの動線に「大家さんの想い」が
随所にみられる物件であったとしたら
大きなグレードアップをしろ、とは言いません。
豪華ではないけれど
常に「そこそこの設備の更新」をしているとしたら
建物に「大家さんの顔が見える」気配りがあったとしたら
大家さんが「自分の家のように」可愛がっていたとしたら
よく手入れされ
清掃も行き届き
大事にされている
家主の経営に対する気持ち（ハート）が
建物の外観や内部に乗り移る
そして
内見に訪れた入居者のハートに伝わる
という雰囲気がその物件にあったとしたら
「家賃はそこそこ安いし、この辺で少々は我慢しようかな」
ということになるのです。
満室経営も不可能ではないと思えるのですが
いかがでしょうか？
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