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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第234号
 
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                2010.1.26 vol.00234



 おはようございます!


 空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。


 いつもメールニュース講読ありがとうございます。



 1月24日(日)は岡山市でセミナーがありました。



 ある地元ゼネコンさんに招かれ
 ゼネコンさんのファンであるオーナーさん40人に
 「賃貸経営の満室ノウハウ」についてお話しました。


 その時の様子はこちらです。

 ⇒ http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/


 このゼネコンの社長さんはとても情熱があって
 ある意味、「一生懸命」な人です。


 入居者からクレームがあれば日曜、祭日に関係なく
 真夜中でも駆けつけるしくみを作っていて

 社長さんの名刺の裏には、自分の携帯番号だけでなく
 社員さん8人分の携帯番号を載せているんです。


 建設業もこのようなサービス業になったのですねぇ。


 オーナーさんに本当にいいものを建ててもらって
 堅実で安定した経営をやってもらいたいという

 心底から気持ちが伝わる・・・

 とっても良いセミナーで、感激いたしましたよ。


 さて、、、



 空室相談でよく質問されることについて
 詳しくお話したいと思います。

 以下が、ある大家さんからの質問です。



 【大家さんからのご質問】


 竹末先生

 「空室対策の徹底攻略セミナー」送ってくださり
 ありがとうございました。DVDを視聴いたしました。
 テキストP○○の「営業マンに御礼をする」というところが
 ありますが、どのようなものをいくら位すればよいのでしょうか。
 管理会社と話したのですが、会社によっては
 御礼は皆で分けるところがあったり、
 また直接営業してくれた方に
 店頭で御礼を渡すのがはばかるところもあるようで、
 躊躇してしまう気持も起きてきます。
 どうか適切なるアドバイスをお願いいたします。


 【竹末からの回答】


 空室対策の徹底攻略セミナーを見て頂いてありがとうございました。

 この件につきましては
 大きな声で公に話すべき内容ではありませんが
 実態として、本などですでに紹介されていますので
 そろそろ詳しい話をしても良いかなと思います。

 私自身もすでに6〜7年ぐらい前から
 私の物件でやったり年輩の大家さんへアドバイスしたり
 していました。ですから、経験的に担当者への個人的な
 お礼は確かに効果があったのは事実です。

 さらにいうなら、会社より個人的な関係のほうが効果があります。

 業界新聞や書籍などでは、家賃の0.5か月分とか
 1か月分。あるところでは家賃の2、3か月分などと
 いうめちゃくちゃな報酬を出している大家さんも
 いるとか。 

 また、「キックバック」とかいって
 会社として認めない方針のところもありますが
 公然と認めている業者さんもあります。

 広告費も含めて、家主の空室を何とか埋めたい
 という欲求を実現させる一番手っ取り早い方法かもしれません。

 不健全な行為と見られる場合もあるかもしれませんが
 常識をわきまえれば、私は問題はないと思います。

 会社が認めていれば、営業マンへの励みになるため、
 問題なくキックバックを出してよいでしょう。

 しかし、会社が認めていない場合、そういう類のものを
 営業マンへ渡すことは本人のためにならないですし、
 もし、それが会社内でわかった場合は
 当事者の退職問題にもなりかねません。

 そこでキックバックという強烈な言葉でなく
 担当者への「お礼」、「気持ち」としてほんの少々の
 お小遣い程度の額、ずばり、1万から2万ぐらい
 の「寸志」「心付け」というような形で表現したらよいかと思います。

 「寸志」や「心付け」は、普通は領収書を取るものではありませんね。
 現金がご自分に抵抗があるなら、賄賂性があると思うなら
 
 商品券やクオカード、ビール券などのものに置き換えて
 渡しても良いかと思います。
 
 額が少ないのではないかという方もいるでしょうが

 大丈夫です!

 私の経験則から
 そのぐらいでも若い営業マンには十分効果はあります。

 年収があまり高くない彼らにとっては、それでも
 十分ありがたいものなんです。

 それ以上の額になると賄賂性が強くなるでしょ。


 ○○さんのいうように店頭で渡すのは
 問題があります。間違っても他の人がいる
 目の前でそういう行為をすることは避けてください。

 できれば
 お店で渡すのではなくチョッと場所をはずした
 ところが宜しいかと思います。

 営業に出たついでに自宅のほうへ寄ってもらうとか
 近くの喫茶店で打合せを兼ねて渡すとか
 それができないなら住所を聞き出して自宅へ
 商品券を郵送したっていいじゃないですか。

 営業マンへそのぐらいの気配りをしてあげるのが
 大家として自然で、当然な行為です。
 会ったついでにいろいろな情報収集もできますしね。

 ですから、額の問題ではないのです。
 「気持ち」ですからその程度で押さえておけばよいのです。

 札束で人のほっぺたを殴るような真似だけは止めましょう。
 
 品性の問題で、気持ちが篭っていないと
 打算的な繋がりだけでは長続きはしません。
 そのほうが営業マンとの関係が長続きするでしょう。
 
 きっと真面目な営業マンならそれを望んでいるはず。
 もっと大家の気持ちに応えようと努力してくれます。

 お金だけの問題でなく、
 「お礼」というのは、○○さんがほんとうにありがたいという
 感謝している気持ちを表現したものなんです。

 ですから、履き違えないで欲しいですね。

 「キックバック」とかそんな言葉で合理的に
 事務的に問題を解決しようと思わないことです。

 私は、過去、営業を20年近くやっていたからこそ
 こういったことが理解できるのです。



 以上が「営業マンへお礼」についての私の見解です。



 最後までお読みいただきありがとうございます。

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