HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第233号〜
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◇ 『空室対策１１０番』
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2010.1.20 vol.00233
こんにちは！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
先週の１６日は、広島で電力会社主催のオーナー交流会。
１７日は、島根県の浜田市でオーナーの交流会があり
合計３５人の大家さんを相手に「空室の相談」に乗りました。
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/20100118/
個々のオーナーさんには知識レベルに差があり
キャリアがあって知識が豊富な方、
「広告費」という言葉も知らない新米大家さんなど
”千差万別”です。
特にサブリースや管理を任せている大家さんの場合は
通帳を見るだけですから、運営についての細かいことは
ほとんどご存じない。
個々でものの考え方もあるでしょうし
現実的にサラリーマンさん等のように
不可能なかたもおられるので仕方がないことです。
しかし、「人に任せる」ということは楽ができるでしょうが
自分が磨かれないという負の部分もあるわけです。
ある日突然、
サブリース会社から一括借り上げを解約されて
路頭に迷う大家さんもいるわけですから
日頃から勉強しておくことも必要ですね。
ということで
今日の話は、私のサラリーマン時代の体験談です。
さて、、、
たしか、十数年前でしょうか？
当時、メーカーに営業マンとして在籍していた私は、
ある地元ゼネコンさんと競合状態になりました。
こちらは某大手メーカーですから、商品はプレファブ２階建です。（笑）
あちらさんは見栄えの良い鉄筋コンクリート５階建総タイル張り。
まともにぶつかりあえば、どう考えても勝ち目はない。
そのとき、トップセールスマンである私はあることを思いつきました。
以前から、なんとなく気がついていたんですが、
その地域でＲＣ造とプレファブ２階建を比較すると
ＲＣのほうが圧倒的に空室が多いような気がしたんです。
別にデーターなど取ってはいませんでしたが
営業マンの勘というやつでしょうか？
そこで、部下を連れて二人で半径１キロ内の
ＲＣとプレファブの空室率を調べてみたんです。
条件はファミリータイプ限定です。
（不動産の投資で物件周辺地域の
実際の空室率を調べるときの参考にしてください。）
調査方法は、歩きながら目視で
一つ一つ賃貸の建物を確認してみるのです。
住宅地図を片手に物件のバルコニー側から
一部屋ずつ窓をチェックしていきます。
バルコニーにある隔壁版の間に窓が二つあるのが
２ＤＫや３ＤＫなどのファミリータイプ。
一つしかないのが単身者タイプという区別ができます。
※隔壁板： バルコニー内の住戸間の境にある薄い壁
非常時の脱出用の壁で簡単に壊せる
空室か入居中なのかの判断は簡単です。
カーテンがあるかないか、
洗濯物が干しているかどうか
高い建物の場合は、下から窓の確認ができませんので
隣のビルへ上がって上から確認します。
また、判断がつかない場合は、
廊下がわを回って電力メーターを見てみれば
メーターが動いているかどうかで入居者の有無はわかります。
当然、築年数も外観の状態で調べます。
そうやって
二人で半日をかけて空室を調べてみたんです。
ＲＣ○戸に対して空室○戸
プレファブ○戸に対して空室○戸
結果、
鉄筋コンクリートマンション ８２パーセント
２階建プレファブアパート ９６パーセント
なんと、この結果からプレファブよりＲＣの方が
１４パーセントも空室率が高いのです。
私が予想したとおりで
プレファブのほうが１４パーセントも入居率が良いことがわかりました。
そこで何が原因なのか分析すると・・・
以下のようなことが考えられました。
１．ＲＣは建築コストが高いので採算上、建築屋は高い家賃をつける
２．プレファブ二階建ては、ＲＣほど高コストではないので
家賃査定がＲＣほど高くない
３．当時、バブル崩壊で景気が悪く「法人契約」が極端に少なかった
４．ＲＣ造の家賃相場は80000〜90000円
５．二階建プレファブの家賃相場は65000〜75000円
６．二階建プレファブは損益分岐点が低く
家賃を経済状勢、入居状勢に臨機応変に対応、変更できる
７．入居者は手ごろな家賃を求めている
８．同程度の家賃であれば、入居者は大半はＲＣを選ぶ
入居者にとってＲＣの良さは理解していても
経済的な理由（家賃という入居条件）には勝てないんですね。
ということで、私たちはその調査したデーターを持って
クライアントに説明に行きました。
クライアントは私たちの話しを一部始終聞き納得して言った。
「なるほど、よーくわかりました。
そういう理由なら、ＲＣはとり止めます！」
ということで我々のプレファブを選択していただいたのでした。
ゼネコンさんはその後、
「チャチな建物を建てて後悔しますよ〜」
と、捨てセリフを残して去っていったそうです。（苦笑）
今でも思うのですが
当時、私が同じ土俵に乗って似たようなＲＣを提案していれば
メーカー価格のＲＣではとても勝ち目はなかったでしょう。
営業は最後まで粘り強くあきらめないことですね。
でも、本音はＲＣのほうがいいのに決まってますが・・・
最後までお読みいただきありがとうございます。
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こんにちは！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
先週の１６日は、広島で電力会社主催のオーナー交流会。
１７日は、島根県の浜田市でオーナーの交流会があり
合計３５人の大家さんを相手に「空室の相談」に乗りました。
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/20100118/
個々のオーナーさんには知識レベルに差があり
キャリアがあって知識が豊富な方、
「広告費」という言葉も知らない新米大家さんなど
”千差万別”です。
特にサブリースや管理を任せている大家さんの場合は
通帳を見るだけですから、運営についての細かいことは
ほとんどご存じない。
個々でものの考え方もあるでしょうし
現実的にサラリーマンさん等のように
不可能なかたもおられるので仕方がないことです。
しかし、「人に任せる」ということは楽ができるでしょうが
自分が磨かれないという負の部分もあるわけです。
ある日突然、
サブリース会社から一括借り上げを解約されて
路頭に迷う大家さんもいるわけですから
日頃から勉強しておくことも必要ですね。
ということで
今日の話は、私のサラリーマン時代の体験談です。
さて、、、
たしか、十数年前でしょうか？
当時、メーカーに営業マンとして在籍していた私は、
ある地元ゼネコンさんと競合状態になりました。
こちらは某大手メーカーですから、商品はプレファブ２階建です。（笑）
あちらさんは見栄えの良い鉄筋コンクリート５階建総タイル張り。
まともにぶつかりあえば、どう考えても勝ち目はない。
そのとき、トップセールスマンである私はあることを思いつきました。
以前から、なんとなく気がついていたんですが、
その地域でＲＣ造とプレファブ２階建を比較すると
ＲＣのほうが圧倒的に空室が多いような気がしたんです。
別にデーターなど取ってはいませんでしたが
営業マンの勘というやつでしょうか？
そこで、部下を連れて二人で半径１キロ内の
ＲＣとプレファブの空室率を調べてみたんです。
条件はファミリータイプ限定です。
（不動産の投資で物件周辺地域の
実際の空室率を調べるときの参考にしてください。）
調査方法は、歩きながら目視で
一つ一つ賃貸の建物を確認してみるのです。
住宅地図を片手に物件のバルコニー側から
一部屋ずつ窓をチェックしていきます。
バルコニーにある隔壁版の間に窓が二つあるのが
２ＤＫや３ＤＫなどのファミリータイプ。
一つしかないのが単身者タイプという区別ができます。
※隔壁板： バルコニー内の住戸間の境にある薄い壁
非常時の脱出用の壁で簡単に壊せる
空室か入居中なのかの判断は簡単です。
カーテンがあるかないか、
洗濯物が干しているかどうか
高い建物の場合は、下から窓の確認ができませんので
隣のビルへ上がって上から確認します。
また、判断がつかない場合は、
廊下がわを回って電力メーターを見てみれば
メーターが動いているかどうかで入居者の有無はわかります。
当然、築年数も外観の状態で調べます。
そうやって
二人で半日をかけて空室を調べてみたんです。
ＲＣ○戸に対して空室○戸
プレファブ○戸に対して空室○戸
結果、
鉄筋コンクリートマンション ８２パーセント
２階建プレファブアパート ９６パーセント
なんと、この結果からプレファブよりＲＣの方が
１４パーセントも空室率が高いのです。
私が予想したとおりで
プレファブのほうが１４パーセントも入居率が良いことがわかりました。
そこで何が原因なのか分析すると・・・
以下のようなことが考えられました。
１．ＲＣは建築コストが高いので採算上、建築屋は高い家賃をつける
２．プレファブ二階建ては、ＲＣほど高コストではないので
家賃査定がＲＣほど高くない
３．当時、バブル崩壊で景気が悪く「法人契約」が極端に少なかった
４．ＲＣ造の家賃相場は80000〜90000円
５．二階建プレファブの家賃相場は65000〜75000円
６．二階建プレファブは損益分岐点が低く
家賃を経済状勢、入居状勢に臨機応変に対応、変更できる
７．入居者は手ごろな家賃を求めている
８．同程度の家賃であれば、入居者は大半はＲＣを選ぶ
入居者にとってＲＣの良さは理解していても
経済的な理由（家賃という入居条件）には勝てないんですね。
ということで、私たちはその調査したデーターを持って
クライアントに説明に行きました。
クライアントは私たちの話しを一部始終聞き納得して言った。
「なるほど、よーくわかりました。
そういう理由なら、ＲＣはとり止めます！」
ということで我々のプレファブを選択していただいたのでした。
ゼネコンさんはその後、
「チャチな建物を建てて後悔しますよ〜」
と、捨てセリフを残して去っていったそうです。（苦笑）
今でも思うのですが
当時、私が同じ土俵に乗って似たようなＲＣを提案していれば
メーカー価格のＲＣではとても勝ち目はなかったでしょう。
営業は最後まで粘り強くあきらめないことですね。
でも、本音はＲＣのほうがいいのに決まってますが・・・
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