HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第213号〜
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◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
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◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
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2009.10.27 vol.00213
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
私の事務所の近くに、昔ながらの銭湯がありまして
私もちょくちょく利用させてもらってます。
創業は５７年だそうで、
４０〜５０年前はそれはもう 流行っていて、
芸者さんなどがたくさん湯に浸かりに来たそうな。
実は、ここら辺は、昔（戦後）遊郭がたくさんあった
ところなんです。
番台にいつも座っているおばあちゃんは
お客が来ない来ないと、嘆いていますが
いないことも無いんですね。
それは「刺青」の人で
私は最初、おっかなびっくりでしたが、
最近は慣れまして・・・
背中の「鯉」の絵がすてきだなあと思えるようになりました。
この人、広島（カープ）フアンかな、なんて思ったりもします。
誰？ さすが「やくざの街」広島だなあ、なんていっているのは？
さて........
大家さんから相談を受ける中で気が付いたことがあるので
少しお話をしてみたいと思います。
私は、メールや電話で相談を受けるとき、
事前にアパートの部屋の内部やアパートの外部の写真を
メールに添付して送ってもらってます。
→ http://www.kuusitsu110.com/consul.htm
何故かというと・・・
「文章や会話だけで物件を判断する」のは難しい！
からです。
物件にはそれぞれ個性や特徴があります。
どんな物件でも全て同じものはありません。
立地や環境、
町並み、
建物の敷地配置
道路との関係
アプローチ動線
駐車場の配置
ゴミ置き場の位置
植栽の手入れ状況
玄関エントランスの雰囲気
ポストの位置
それから、もちろん
建物の部屋の内部などなど・・・
挙げればキリがないぐらいの要素がたくさーんありますね。
こういった一つ一つの要素は、現場を見なければ
わかりませんよね。
現場を見ないで良いアドバイスはできないでしょう？
新築だったら、このような要素も事前にチェックできますが
残念ながら皆さんのアパートは
新築から何年も経っている「ボロ物件」です。（失礼）
それで、ですね。
そのアパートの写真をじっくり見てみると
（特に外部の写真など）
首を傾げることが非常に多いようです。
自転車置き場が無かったり
駐車場の配置が悪かったり
建物はしっかり、リフォームをやっているのに
建物以外の「外構」に全然手をつけていなかったり
こんなケースが多いのです。
写真を見ながらココとアソコをリフォームすれば
良くなるのになあと、思うこともしばしばです。
特に中高層のマンションより２階建てのアパートに多い現象です。
たとえば、
詳しく、わかりやすいように例を挙げますと
●自転車置き場が無くて入居者が階段下や軒下に
ばらばらに置いているのを
大家さんはどう思っているのか？
また内見に来た入居者はどう感じるのか？
●郵便ポストにチラシを入れさせないために
ガムテープをポスト口に貼っているのを
大家さんはどう思っているのか？
また内見に来た入居者はどう感じるのか？
●玄関エントランスの照明が電気代がもったいないという
理由で、昼間は消しているため真っ暗な状態を
大家さんはどう思っているのか？
また内見に来た入居者はどう感じるのか？
●タバコの吸殻が落ちるので
各階のＥＶの前に灰皿を用意しているのを
大家さんはどう思っているのか？
また内見に来た入居者はどう感じるのか？
今挙げた例はホンの一例で
心当たりのある大家さんも多いことでしょう。
残念ながら、良い、悪いの判断ができない大家さんが多いのです。
それは当たり前のことであって
親しい不動産屋さんも、入居者も誰ーれも指摘してくれないんです。
今、挙げた欠点は、新築のときは大目に見れたとしても
中古になればそうはいきませんよ。
入居者の目は厳しいぃぃぃー です。
ですから、
私が指摘するまで、本人にもわかっていないことが多いんです。
自分の住まいは、気になって気にかけていても
こと賃貸住宅に関しては、無頓着な大家さんが多い。
自分の住まいは商品ではありませんが
賃貸物件は、賃貸を借りてくれる入居者にとって
まさに高額な「商品」なんです。
大家さんが物件を「商品」であることを自覚できれば
打つ手はいくらでもあるということ。
では、どうしたらいいかということですが、
大家さんは物件を見る目をもっともっと養いましょう！
自分のもの以外の、他の賃貸物件を
観察することで目が養えます。
「このマンションの問題点はココにあるな」
「ココを直すとこんなに良くなるだろう」
このような視点で見れば、
物件を見る目が肥えていきます。
難しくもなんとも無いことです。
要は、、ですね！
「物件を入居者の視線で見られるか？」
ということなんですね。
そして
全てをやれ、といってはいませんが
一つ一つ改善していけば、中古であっても
物件の品質が向上し、少しずつ入居者から支持される
賃貸住宅に仕上がっていくのです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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2009.10.27 vol.00213
おはようございます！
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
私の事務所の近くに、昔ながらの銭湯がありまして
私もちょくちょく利用させてもらってます。
創業は５７年だそうで、
４０〜５０年前はそれはもう 流行っていて、
芸者さんなどがたくさん湯に浸かりに来たそうな。
実は、ここら辺は、昔（戦後）遊郭がたくさんあった
ところなんです。
番台にいつも座っているおばあちゃんは
お客が来ない来ないと、嘆いていますが
いないことも無いんですね。
それは「刺青」の人で
私は最初、おっかなびっくりでしたが、
最近は慣れまして・・・
背中の「鯉」の絵がすてきだなあと思えるようになりました。
この人、広島（カープ）フアンかな、なんて思ったりもします。
誰？ さすが「やくざの街」広島だなあ、なんていっているのは？
さて........
大家さんから相談を受ける中で気が付いたことがあるので
少しお話をしてみたいと思います。
私は、メールや電話で相談を受けるとき、
事前にアパートの部屋の内部やアパートの外部の写真を
メールに添付して送ってもらってます。
→ http://www.kuusitsu110.com/consul.htm
何故かというと・・・
「文章や会話だけで物件を判断する」のは難しい！
からです。
物件にはそれぞれ個性や特徴があります。
どんな物件でも全て同じものはありません。
立地や環境、
町並み、
建物の敷地配置
道路との関係
アプローチ動線
駐車場の配置
ゴミ置き場の位置
植栽の手入れ状況
玄関エントランスの雰囲気
ポストの位置
それから、もちろん
建物の部屋の内部などなど・・・
挙げればキリがないぐらいの要素がたくさーんありますね。
こういった一つ一つの要素は、現場を見なければ
わかりませんよね。
現場を見ないで良いアドバイスはできないでしょう？
新築だったら、このような要素も事前にチェックできますが
残念ながら皆さんのアパートは
新築から何年も経っている「ボロ物件」です。（失礼）
それで、ですね。
そのアパートの写真をじっくり見てみると
（特に外部の写真など）
首を傾げることが非常に多いようです。
自転車置き場が無かったり
駐車場の配置が悪かったり
建物はしっかり、リフォームをやっているのに
建物以外の「外構」に全然手をつけていなかったり
こんなケースが多いのです。
写真を見ながらココとアソコをリフォームすれば
良くなるのになあと、思うこともしばしばです。
特に中高層のマンションより２階建てのアパートに多い現象です。
たとえば、
詳しく、わかりやすいように例を挙げますと
●自転車置き場が無くて入居者が階段下や軒下に
ばらばらに置いているのを
大家さんはどう思っているのか？
また内見に来た入居者はどう感じるのか？
●郵便ポストにチラシを入れさせないために
ガムテープをポスト口に貼っているのを
大家さんはどう思っているのか？
また内見に来た入居者はどう感じるのか？
●玄関エントランスの照明が電気代がもったいないという
理由で、昼間は消しているため真っ暗な状態を
大家さんはどう思っているのか？
また内見に来た入居者はどう感じるのか？
●タバコの吸殻が落ちるので
各階のＥＶの前に灰皿を用意しているのを
大家さんはどう思っているのか？
また内見に来た入居者はどう感じるのか？
今挙げた例はホンの一例で
心当たりのある大家さんも多いことでしょう。
残念ながら、良い、悪いの判断ができない大家さんが多いのです。
それは当たり前のことであって
親しい不動産屋さんも、入居者も誰ーれも指摘してくれないんです。
今、挙げた欠点は、新築のときは大目に見れたとしても
中古になればそうはいきませんよ。
入居者の目は厳しいぃぃぃー です。
ですから、
私が指摘するまで、本人にもわかっていないことが多いんです。
自分の住まいは、気になって気にかけていても
こと賃貸住宅に関しては、無頓着な大家さんが多い。
自分の住まいは商品ではありませんが
賃貸物件は、賃貸を借りてくれる入居者にとって
まさに高額な「商品」なんです。
大家さんが物件を「商品」であることを自覚できれば
打つ手はいくらでもあるということ。
では、どうしたらいいかということですが、
大家さんは物件を見る目をもっともっと養いましょう！
自分のもの以外の、他の賃貸物件を
観察することで目が養えます。
「このマンションの問題点はココにあるな」
「ココを直すとこんなに良くなるだろう」
このような視点で見れば、
物件を見る目が肥えていきます。
難しくもなんとも無いことです。
要は、、ですね！
「物件を入居者の視線で見られるか？」
ということなんですね。
そして
全てをやれ、といってはいませんが
一つ一つ改善していけば、中古であっても
物件の品質が向上し、少しずつ入居者から支持される
賃貸住宅に仕上がっていくのです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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