HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第211号〜
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◇ 【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ】
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◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
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◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
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2009.10.14 vol.0021
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
私が空室のコンサルティングを全国でやっているのは
皆さんご存知ですね。
５年ぐらい前から、たくさんの大家さんの相談に乗っています。
http://www.kuusitsu110.com/consul.htm
その中で一番多い相談が、
１Ｋなどの単身者用の賃貸物件で
「経営上、利回りが良いので、多いのかな」と思います。
でも、利回りだけで投資をやっちゃあいけませんよ。
１Ｋや1DKなんて巷に腐ーるほどあるんですから
空室になれば利回り通りには絶対いきません。
その利回りの数字なんて「絵に描いた餅」です。
だから、有名建築メーカーなどの営業マンは
そのことをよく知っているので、単身はほとんど建てません。
まあ、そんなことはどうでもいいんですが
１Ｋと一口に言っても、間取り、広さ、構造、設備、環境など
条件がバラバラで、いつもアドバイスするのに苦労？
をしてます。
その中で、ある７０代の大家さんがいました。
前々から、相談に乗っていて
建物の部屋や共用部分などで
気がついたことをアドバイスをしたり
販促ツールを作ってみたり
不動産会社へもたくさん声をかけたり
リフォームや空室対策全般のマーケティングについても
いろいろと相談に乗りました。
しかし、努力をされているにもかかわらず、
原因が掴めないまま、なかなか空室が埋まりませんでした。
そんなことで日にちが経って、ある日、その方から
私に連絡が入りました。
「すこしづつ、入居者が決まりだした！」という
報告があったんです。
じっくり聞いてみると
自治体が世話をする高齢者の方を入居させている
ということでした。
私はこの話を聞いてピンと来るものがありました。
そう、
【高齢者円滑入居賃貸住宅の登録閲覧制度】
を利用しているのです。
私は４年前にメルマガやマニュアルで
このことを書いたのをすっかり忘れていたんです。
その方はさらに
「対象を２０代、３０代に絞って、常に入居募集を
努力していたんですが、ターゲットを少し離れて
募集してみると以外に多くの需要があるんですね」
このようにおっしゃっていました。
この不況の時代に
ありきたりなアパートやマンションで
コンセプトを持った賃貸住宅ならいざ知らず
ターゲットを絞り込みすぎていては
貴重な入居者を取り逃がしてしまいます。
単身高齢者の方は、
必ずしも低所得の人ばかりではないということ、
しっかり年金をもらって、
経済的にさほど不自由しない人も意外に多いんです。
ただ、いろいろな家庭の事情があって、
（子供の近くに住みたいとか）
病院や買い物などが近くにあり便利なところへ
住みたい理由があって賃貸を借りに来ているのです。
ある程度の年金をもらっている人は
家を持っているものだと私は錯覚していたみたいです。
（賃貸派もいるっていうこと。）
単身高齢者は、若い入居者が嫌う畳の部屋や
設備の劣る部屋であっても、
若い入居者のように
あれもこれもと文句をいうこともありません。
１Ｋのような単身者用の賃貸で空室で困っている
大家さんは、対象を少しずらして考えてみるということ。
それが単身高齢者であるなら
その方達を入居募集の視野に入れてみてはどうでしょうか？
それともうひとつ
若い入居者と違って滞納が少ないということです。
高齢者の方は家賃は毎月しっかり払うものだと
律儀に思っている人が多い。
若い入居者のように権利意識ばっかり強くて
平気で滞納するというような道徳心の欠如はありません。
ということで
高齢者円滑入居についてアレコレ説明するのは
大変なので２００５年に書いたメルマガを載せておきます。
参考にしてください。
以下 メルマガ第４５号 ２００５.１１.２３
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高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度を利用する。
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高齢者入居の大きな問題点は、突然死や病気、事故等に対する
不安です。しかし、国の施策として、高齢者に対応する様々な
社会的制度があるのを御存知でしょうか？
国の施策として、『高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度』
というものがあります。
この制度は賃貸住宅の借主が６０歳以上の人たちの入居を
可能としている物件の登録をする制度です。
借主によって都道府県又は指定登録機関に申請され登録されます。
そしてその情報は都道府県、市町村の窓口やホームページ、
指定登録機関で閲覧することができるようになっています。
まさに公的機関の不動産屋さんで、役所が入居者を連れて
きてくれるのです。
●これに伴って家賃債務保証制度を国土交通省が新設しました。
月額家賃１２ヶ月を限度に２年間国土交通大臣の指定機関
高齢者支援センターが支払い債務を保証してくれる
というものです。
→ http://www.koujuuzai.or.jp/html/page02_02.html
●またライフサポートアドバイザー制度などが
あり、国がバックアップしてくれる制度もあります。
※ライフサポートアドバイザー制度（LSA）
各自治体職員が、借主の依頼に応じて、定期的に高齢の
入居者を訪問する。自治体によってはまだ実施していない
ところもあります。
こういう制度を大いに利用して、あなたのアパートの空室を
埋めましょう。最近の日本人ほど贅沢は言いませんし、
入居者マナーの点からみても、高齢者の方に住んでもらう
ことも一つの選択肢です。
日本の福祉制度は弱者＝高齢者の人たちには手厚い保護が
あります。空室が多く発生し、なかなか解決できない訳ですから
あなたがこの福祉制度に乗らない手はないと思います。
上記の制度については各県の土木建築部都市局住宅企画室か
市町村窓口にて問い合わせしてください。
高齢者居住支援センター（財）高齢者住宅公団
→ http://www.koujuuzai.or.jp/
------------------------------------------------------------
こういった賃貸大不況時代は
「膨大なマーケット」がある高齢者の住まいのニーズ。
その制度の中のひとつの
「高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度」は
単身者用のアパートやマンションを所有している
大家さんには、検討に値する制度だと思いますよ。
不況の時こそ、
「民」より「官」が味方なんですから
頼っても良いと思いますよ。
ちょうど、政権が民主党に変わったことだし
弱者保護の精神を持った民主党ですから
おおいに利用してみるべし！
最後までお読みいただきありがとうございます。
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おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
私が空室のコンサルティングを全国でやっているのは
皆さんご存知ですね。
５年ぐらい前から、たくさんの大家さんの相談に乗っています。
http://www.kuusitsu110.com/consul.htm
その中で一番多い相談が、
１Ｋなどの単身者用の賃貸物件で
「経営上、利回りが良いので、多いのかな」と思います。
でも、利回りだけで投資をやっちゃあいけませんよ。
１Ｋや1DKなんて巷に腐ーるほどあるんですから
空室になれば利回り通りには絶対いきません。
その利回りの数字なんて「絵に描いた餅」です。
だから、有名建築メーカーなどの営業マンは
そのことをよく知っているので、単身はほとんど建てません。
まあ、そんなことはどうでもいいんですが
１Ｋと一口に言っても、間取り、広さ、構造、設備、環境など
条件がバラバラで、いつもアドバイスするのに苦労？
をしてます。
その中で、ある７０代の大家さんがいました。
前々から、相談に乗っていて
建物の部屋や共用部分などで
気がついたことをアドバイスをしたり
販促ツールを作ってみたり
不動産会社へもたくさん声をかけたり
リフォームや空室対策全般のマーケティングについても
いろいろと相談に乗りました。
しかし、努力をされているにもかかわらず、
原因が掴めないまま、なかなか空室が埋まりませんでした。
そんなことで日にちが経って、ある日、その方から
私に連絡が入りました。
「すこしづつ、入居者が決まりだした！」という
報告があったんです。
じっくり聞いてみると
自治体が世話をする高齢者の方を入居させている
ということでした。
私はこの話を聞いてピンと来るものがありました。
そう、
【高齢者円滑入居賃貸住宅の登録閲覧制度】
を利用しているのです。
私は４年前にメルマガやマニュアルで
このことを書いたのをすっかり忘れていたんです。
その方はさらに
「対象を２０代、３０代に絞って、常に入居募集を
努力していたんですが、ターゲットを少し離れて
募集してみると以外に多くの需要があるんですね」
このようにおっしゃっていました。
この不況の時代に
ありきたりなアパートやマンションで
コンセプトを持った賃貸住宅ならいざ知らず
ターゲットを絞り込みすぎていては
貴重な入居者を取り逃がしてしまいます。
単身高齢者の方は、
必ずしも低所得の人ばかりではないということ、
しっかり年金をもらって、
経済的にさほど不自由しない人も意外に多いんです。
ただ、いろいろな家庭の事情があって、
（子供の近くに住みたいとか）
病院や買い物などが近くにあり便利なところへ
住みたい理由があって賃貸を借りに来ているのです。
ある程度の年金をもらっている人は
家を持っているものだと私は錯覚していたみたいです。
（賃貸派もいるっていうこと。）
単身高齢者は、若い入居者が嫌う畳の部屋や
設備の劣る部屋であっても、
若い入居者のように
あれもこれもと文句をいうこともありません。
１Ｋのような単身者用の賃貸で空室で困っている
大家さんは、対象を少しずらして考えてみるということ。
それが単身高齢者であるなら
その方達を入居募集の視野に入れてみてはどうでしょうか？
それともうひとつ
若い入居者と違って滞納が少ないということです。
高齢者の方は家賃は毎月しっかり払うものだと
律儀に思っている人が多い。
若い入居者のように権利意識ばっかり強くて
平気で滞納するというような道徳心の欠如はありません。
ということで
高齢者円滑入居についてアレコレ説明するのは
大変なので２００５年に書いたメルマガを載せておきます。
参考にしてください。
以下 メルマガ第４５号 ２００５.１１.２３
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高齢者入居の大きな問題点は、突然死や病気、事故等に対する
不安です。しかし、国の施策として、高齢者に対応する様々な
社会的制度があるのを御存知でしょうか？
国の施策として、『高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度』
というものがあります。
この制度は賃貸住宅の借主が６０歳以上の人たちの入居を
可能としている物件の登録をする制度です。
借主によって都道府県又は指定登録機関に申請され登録されます。
そしてその情報は都道府県、市町村の窓口やホームページ、
指定登録機関で閲覧することができるようになっています。
まさに公的機関の不動産屋さんで、役所が入居者を連れて
きてくれるのです。
●これに伴って家賃債務保証制度を国土交通省が新設しました。
月額家賃１２ヶ月を限度に２年間国土交通大臣の指定機関
高齢者支援センターが支払い債務を保証してくれる
というものです。
→ http://www.koujuuzai.or.jp/html/page02_02.html
●またライフサポートアドバイザー制度などが
あり、国がバックアップしてくれる制度もあります。
※ライフサポートアドバイザー制度（LSA）
各自治体職員が、借主の依頼に応じて、定期的に高齢の
入居者を訪問する。自治体によってはまだ実施していない
ところもあります。
こういう制度を大いに利用して、あなたのアパートの空室を
埋めましょう。最近の日本人ほど贅沢は言いませんし、
入居者マナーの点からみても、高齢者の方に住んでもらう
ことも一つの選択肢です。
日本の福祉制度は弱者＝高齢者の人たちには手厚い保護が
あります。空室が多く発生し、なかなか解決できない訳ですから
あなたがこの福祉制度に乗らない手はないと思います。
上記の制度については各県の土木建築部都市局住宅企画室か
市町村窓口にて問い合わせしてください。
高齢者居住支援センター（財）高齢者住宅公団
→ http://www.koujuuzai.or.jp/
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こういった賃貸大不況時代は
「膨大なマーケット」がある高齢者の住まいのニーズ。
その制度の中のひとつの
「高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度」は
単身者用のアパートやマンションを所有している
大家さんには、検討に値する制度だと思いますよ。
不況の時こそ、
「民」より「官」が味方なんですから
頼っても良いと思いますよ。
ちょうど、政権が民主党に変わったことだし
弱者保護の精神を持った民主党ですから
おおいに利用してみるべし！
最後までお読みいただきありがとうございます。
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