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2009.08.26 vol.00204
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
前回は、リフォームの「分離発注方式」について
お伝えしました。
もう既に似たようなことをやっている
大家さんもきっといたでしょうね。
今日は、もう少しレベルの高い発注方法
「コンストラクションマネージメント」
略して、リフォームの『CM方式』についてご紹介しましょう。
これは3年前のメルマガで紹介していますが
読んでいない人もいるでしょうから
もう一度復習の意味で説明しましょうね。
それで、
アパートやマンション、住宅などの建築であれば、
どんな建物でも20〜30パーセントは
コストが落ちる方法があるのをご存知ですか?
私がそれを知ったのは15年前でした。
当時、私はその方法を知り、
天と地がひっくり返るほどの衝撃を受けました。
そのサービスは「CM方式」と呼ばれ、
建設業界では画期的なことだったんです。
例えば、建築主が一億円のマンションを
建設するとして建築コストが
20パーセントダウンしたとしたら
10000−2000=8000ですから
8000万円でマンションを建てることができるんですよ。
また、2000万円の注文住宅を建てるとして
20パーセントダウンしたら、
1600万円で住宅が建てることができます。
もし、一流住宅メーカー(○○ハウスの類)の建物と
比較した場合、私の予測では、同じ広さ、設備、仕様だ
としても30パーセント程度は違ってくるでしょう。
なんといっても日本の建築費は世界一高いですから
これは大きいですね。
この話はテレビのコマーシャルによく出る○○ホームの
ローコスト住宅のような話ではありません。
安かろう悪かろうという問題ではないのです。
「わかった!建築費を値切るのか?」
いえ、いえ
そんな低い次元の問題でもありません!
もちろん、
当初設定した品質や機能を一切落とすことなく
ある方法で建設費を下げることができるんです。
建築主は、一つの建築会社に建設を依頼することがあります。
業界ではこのことを「特命工事」といいます。
でも、他との比較ができませんので競争原理が働きません。
競争原理が働かなければ、高く不透明な価格を
建築主が押し付けられることも多々あるんですね。
これ、前回のメルマガでも似たようなことを
言いましたよね。
「もう、前置きはいいから早く話せよ!」
「どうもあんたは前置きが長いんだから・・・。」
はい、はい、わかりました。(笑
それでは、この「CM」について簡単に説明しましょうね。
CMはコンストラクションマネージメントといって
『建設業界の不透明で古い体質を排除し自由な価格競争
により、品質、機能性を落とすことなく建築費をコスト
ダウンする』ことなんです。
アメリカではCM方式は一般的な方法ですが、
日本では設計・施工を建設会社に一括発注する方法が
主流なんですね。
通常は、皆さんがよく知っているような工務店やゼネコン、
建築メーカーなどに建築主が発注します。
その後、それらは元請となって
各工種別に専門工事会社やメーカーに発注します。
そういう建設業界のネットワークを「系列」といいます。
※専門工事会社
タイルやさん、大工さん、クロス屋さん、水道やさん
などのように工事ごとに専門特化している業種。
総合建築会社や専門工事会社が多数参加し、
その中で競争入札を行い工種別の最低価格を選び出し
それを集積した価格で総工事費を決定します。
(建築工事の工種を一つずつバラバラに分解して
価格の低いものを採用するということ)
たとえば、
住宅などでは20工種以上の職種があります。
建築会社、専門工事会社含めてひとつの工種で5社づつ
声を掛けるとすれば100社以上になり100社以上に
いっせいに見積もり依頼比較をすることになります。
そして建設会社の系列を超え、最低価格を出した会社の
寄せ集めで構成する仮のグループが建築工事を請け負う
というものです。
詳細に説明すると、紙面がいくら有っても足りませんので
割愛しますが、この方式を採用すると最終的に建築工事費は
大きく下がります。
CMは通常の役所の公共工事などの入札よりも
更に下がる入札方式で
冒頭で申し上げたように2割も3割も工事費が落ちるのが
当たり前の話なんです。
この日本型コンストラクションマネージメント(JCM)は、
一般の人々や大家さんにはあまり認知されていません。
最近は、構造偽装事件で少しは業界のことが暴露されましたが、
まだまだこの業界のことを知らない消費者が多いのです。
参考までに
http://www.kibousha.co.jp/service/jcm/consultant/order.html
特に建築費やリフォーム費が採算性に影響を及ぼす
アパート・マンション経営などでは、
検討に値するサービスではないかと思うんですね。
品質を保ってコストダウンができる
このCMという方式は、
これからアパートやマンションを考えている方にも
貴重な情報と言えます。
参考ですが・・
東京のあの「六本木ヒルズ」も
このCM方式で建てられていますが、知ってました?
最後までお読みいただきありがとうございます。
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