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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第200号
 
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              2009.07.30 vol.00200


 おはようございます。

 空室対策アドバイザーの竹末です。

 いつもメールニュースの講読ありがとうございます。


 さて、、、
 
総務省住宅土地統計調査によると

 築20年以上、30年以上の民営借家は全国で6割程度あります。


 これが10年以上という条件になれば70%といわれています。


 若年入居者の”古い”と判断する基準は【10年】ですから
 大半の賃貸物件がそれに該当することになります。




 以前、私は企業の社員研修のときに20代、30代の
 諸君に聞いて回ったことがあります。


 その質問はこうです。


 「あなた達が賃貸の入居者という立場で考えたら・・・」

 「築10年を過ぎたアパートやマンションは古いですか?」
 「それとも・・・古くないですか?」


 と質問したところ、
 古い、と思う人が約半数。
 古くない、と思う人も半数ぐらいが手を上げました。


 このように
 20代、30代の人の建物に対する価値判断は
 我々家主と大きく違うのです。


 我々家主から見れば

 「アパートの築10年はまだ新しいし、これから10年も20年も
  稼いでもらわなくてはいけない!」

 と思っていても
 肝心の入居者である、彼らから見たらやっぱり「古い」のです。



 さらに、

 日本を代表するアットホームなどのポータルサイトの
 インターネット検索の賃貸条件入稿フォームを
 見ればわかるように

 http://www.athome.co.jp/apps/sch/sumai/kr_01_area_12_13



 築年数の条件の項目には、新築、3年以内、5年以内、
 10年以内まではあるけれど、
 それ以上の場合のチェック項目は「指定なし」です。

 
 入居者ニーズを徹底的に調べ上げているアットホームは
 残念ながら、こういった現実をよーく把握しているんですね。




 とすれば、我々家主としてどう、対処したらよいのか
 ということになるんですが

 こういった「表現」をすればよいと思うんですね。


 『築10年以上経っているけど、きっちり管理されていて
  家賃も新築より安いし、古くささを感じさせない物件ですよ!』

 と見込み入居者へ訴えなければいけないんですね。




 ところが

 周りには同家賃の新築物件がドンドン建っているにもかかわらず
 10年経ってもいまだ新築時のままの家賃を引きずっている
 物件があるわけです。


 そりゃあ、入居者も馬鹿ではないですから
 同じ家賃であれば新築の臭いがプンプンする物件を
 選ぶのに決まっていますよ。
 

 アパートやマンションの家賃は、新築時が「旬」なんです。
 その数年後には「旬」が過ぎてしまいますから
 価値は徐々に下がっていき、当然家賃も下がります。


 昔のように出入りがあるたびに家賃が上がっていくなんて
 この日本ではもう絶対にありません。


 だから、家賃の調整は必要。




 それから、
 
 手厚く保守、管理されているか

 多少古くてもきれいだなと思えるか

 家主の建物へのいたわる気持ちが伝わるか

 定期的な清掃と心配りはされているか


 こういったことを満足したものが
 古臭さを感じさせない物件なんですね。


 最近、若い人達が言う「レトロぽい建物」ということになるんですかね。


 半世紀も生きている私から見たら (笑)
 たかが20〜30年程度で、

 「あほくさ〜ぁ〜!」
 と思うんだけど、「事実」だからしょうがない。



 
 ついでに
 前述の20、30代の質問の話の最中
 こういったお話をしていた男性社員さんがいました。



 「家の女房がこう言うんですよ〜。」

 「他人が一度使用した住まいに、どうしてまた入らなければいけないのっ!!」



 やれやれ、こういった若い潔癖な日本人が増えていくと
 我々家主は明日から廃業しなければいけませんなー。


 
 だって、そうでしょ。

 彼らの理想的な要求を呑んでいたら
 アパートを10年おきに建て替えなくてはいけませんからねぇ。




 それで、はなしを元に戻しまして・・・


 築10年以上の物件をどうするかということなんですが
 やっぱり、部屋の中(商品)をぴかぴかにすることなんですね。


 築10年のものを新築同様にするなんて無理なことですけれど
 ポイントを押さえておけばそれに近いものが可能です。


 たとえば、金属類。プラスチック類。
 部屋の中にはありとあらゆる金属、プラスチックがあります。


 ドアの取っ手、ドアチェック、戸当たり、サッシュのクレセント
 流しのシングルレバー、洗面化粧台の蛇口、洗濯置き場の水道の蛇口
 浴室のシャワーの混合水栓など。


 また、電気設備のスイッチやコンセントのプレートなど
 見逃せばいいようなものはいくらでもあります。


 こういったなんでもないけど、
 使用頻度の高い設備機器の部品を、ぴかぴかに磨くか
 交換するだけでも大きく変わってきます。


 部品だけならコストも掛かりませんし
 意外に見逃されていることが多いんです。


 そういった細かな積み重ねが新築時と同様な雰囲気を醸し出すんです。


 
 一度、だまされたと思って、ためしに一部屋だけやってみたらいかがですか?


 
 最後までお読みいただきありがとうございます。

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