HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第198号〜
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2009.07.15 vol.00198
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
マニュアルを購入して、電話相談を受けた
北海道の女性大家さんから
『空室が埋まりました！』
という吉報を受けましたので、
皆さんへお知らせしたいと思います。
とてーも、ためになる話なので
まずは彼女のメールを、じっくり読んでみてください。
この短いメールの中の一つ一つの言葉の中に
空室対策に役立つたくさんのヒントが埋もれています。
--------------------------------------------------------------------
ご無沙汰しております。
北海道の○○です。
１月からの空室がやっと埋まりそうですので、ご報告いたします。
６月、内見のお客様にはもれなくクオカード＠１０００プレゼント
のちらしを持って営業にまわり、１週間後に１組内見していただきました。
ご主人の単身赴任のために、物件を探している○○代？のご夫婦でした。
たまたま掃除も兼ねて私が現場におりましたので、本人たちにアピール
できたのも幸いしたかと思います。
ご近所ＭＡＰや、営業ちらしも熱心に読んでくださいました。
ちらしの内容は、通常の家賃設定、設備などのほか
１．近所に広大な公園があり、単身物件だけれども憩いの場と
しても最高である
２．最近発表されたばかりの○○市内全域の防災地図を壁に貼り、
この場所は、地盤がしっかりした安全性の高い地域である
ことをアピール
３．今まで退去した住人にはたった一人を除き敷金を全額返して
きたこと
＊結局自分の年齢と同じくらいの方が一番共感してくれる
内容のアピールになり、ズバリその世代の方が入居を
検討してくれたという流れでした。
ー中略ー
それにしても今回は大変勉強になりました。もちろん、今まで
だって何もしていなかったわけではありませんが、自分の中での
必死さ？が違いました。
ただ、ネットで調べていると、我々が空室を埋めることの取組み
よりも、入居する方達のほうが、はるかに情報を欲していること
にも気付きました。
つまり、この方たちが言ういい部屋は、家賃が安くて、設備が
新しくて買い物に便利で....というよりも
「入ってしまったあといかに気持ちよく過ごすことができるか」
ではないのかと。
隣に住む住人は変な人じゃないといいのだが・・・
退去するとき、むやみやたらと金額請求されないだろうか・・・
などなど、住んでみないとわからないことがズバリ不安なのです。
つまり、物件探しの際にこの不安を少しでも解消してあげられれば、
逆に最大の戦略になるような気がするのですが・・・．
ここをうまく繋ぐ接点は無いものだろうか・・・とも考えました。
次回からは室内＆外リフォームなどを、もっと工夫しようと思います。
そのために勉強しなくてはと、普段見慣れた街並も今までとは
違った視点で見るようになりました。
何はともあれご指導ありがとうございました。
またこれからも、よろしくお願いいたします。
--------------------------------------------------------------------
見込み入居者への"クオカードのプレゼント"は
とてもよいアイディアだと思いますね。
特に、内見が全くない物件にはお勧めな方法です。
空室を埋めるためには、とにかく内見者の数を増やすこと。
内見が０で誰も来なければ決まるものも決まりません。
「内見してくれた方にクオカード＠１０００円プレゼント」
は広告費として考えても大変お安い広告費ですし
費用対効果を考えてみても、
たった１枚の１０００円のクオカードで内見が増えれば
それに越したことはありません。
たとえば、
お客様が不動産屋さんの店頭で、
物件の品定めをしているとき、
指定物件を見てもらうだけで、
クオカード１０００円がもらえるとしたら
内見物件２〜３の中に入れてもらえる確率はグーンと高まるでしょ。
「１件余分だけど、ついでだから見てみようかなー」
ということになるでしょ。
たぶん、１０００円欲しさに内見する人もいるでしょうが、
物件を見てみよう、という土俵に乗ってもらえさえすれば
それに引っ掛かる人、本気になる人もいるでしょうから、
十分ペイできる手法だと思われます。
要は、よくある懸賞広告と同じです。
言い方はあまりよくありませんが
何かのプレゼントをエサに消費者をおびき寄せて
その中から、本気の人だけを選んで
最終的に商品を買ってもらう。
今回、○○代の夫婦ですからクオカードのプレゼントに
引っかかる年代ではなさそうなので参考になりませんが
２０代、３０代の見込み入居者なら効果ありと見ています。
こういう経費が本当の広告費なんですね。
不動産屋さんに支払う広告費は、宅建業法上で法を破る
ことになるので便宜上「広告費」と謳っているだけで
何のことはない人の弱みにつけこむ唯の「手数料」なんです。
たった１万円を使ってもクオカードが１０枚。
１０人に配って１０人に物件を見てもらったら
成約率はよくないでしょうが
なんか、決まりそうじゃあないですか？
不動産屋さんに払う広告費１か月分、２か月分を考えたら
安い投資といえるでしょう。
通常、不動産屋さんが営業上のオファーとして
自転車をプレゼントするとか
旅行券をプレゼントするとか、
はよく聞く話ですが、
それは入居が決まった場合、成約した場合であり、
全く質の違うことです。
不動産やさんは入居者を他所に取られないように
自分のところで決めてもらい手数料にしたいために
プレゼントキャンペーンを設けているんですね。
間接的にはそうかもしれませんが、大家さんのためではありません。
実際、不動産屋さんが内見を勧誘するために
１０００円のクオカードプレゼントをやっていたら
数が多いだけに、お金がいくらあっても足りません。
だから、不動産屋さんができる営業手法ではないんですね。
大家さんだけができる、大家さんのための「営業手法」なんです。
他にも重要な気づきが２、３あるんですが
紙面の都合があるので
次回、また、この続きをお話しましょうね。
聡明な女性大家さんらしい、お話を聞かせていただきました。
こういってはなんですが、男性大家さんと違って
女性大家さんのほうが繊細な神経を持っているので
役に立つ情報がたいへん多いですね。
北海道の女性大家さん！
全国の大家さんのために、どうもありがとうございました。
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おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
さて、、、
マニュアルを購入して、電話相談を受けた
北海道の女性大家さんから
『空室が埋まりました！』
という吉報を受けましたので、
皆さんへお知らせしたいと思います。
とてーも、ためになる話なので
まずは彼女のメールを、じっくり読んでみてください。
この短いメールの中の一つ一つの言葉の中に
空室対策に役立つたくさんのヒントが埋もれています。
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ご無沙汰しております。
北海道の○○です。
１月からの空室がやっと埋まりそうですので、ご報告いたします。
６月、内見のお客様にはもれなくクオカード＠１０００プレゼント
のちらしを持って営業にまわり、１週間後に１組内見していただきました。
ご主人の単身赴任のために、物件を探している○○代？のご夫婦でした。
たまたま掃除も兼ねて私が現場におりましたので、本人たちにアピール
できたのも幸いしたかと思います。
ご近所ＭＡＰや、営業ちらしも熱心に読んでくださいました。
ちらしの内容は、通常の家賃設定、設備などのほか
１．近所に広大な公園があり、単身物件だけれども憩いの場と
しても最高である
２．最近発表されたばかりの○○市内全域の防災地図を壁に貼り、
この場所は、地盤がしっかりした安全性の高い地域である
ことをアピール
３．今まで退去した住人にはたった一人を除き敷金を全額返して
きたこと
＊結局自分の年齢と同じくらいの方が一番共感してくれる
内容のアピールになり、ズバリその世代の方が入居を
検討してくれたという流れでした。
ー中略ー
それにしても今回は大変勉強になりました。もちろん、今まで
だって何もしていなかったわけではありませんが、自分の中での
必死さ？が違いました。
ただ、ネットで調べていると、我々が空室を埋めることの取組み
よりも、入居する方達のほうが、はるかに情報を欲していること
にも気付きました。
つまり、この方たちが言ういい部屋は、家賃が安くて、設備が
新しくて買い物に便利で....というよりも
「入ってしまったあといかに気持ちよく過ごすことができるか」
ではないのかと。
隣に住む住人は変な人じゃないといいのだが・・・
退去するとき、むやみやたらと金額請求されないだろうか・・・
などなど、住んでみないとわからないことがズバリ不安なのです。
つまり、物件探しの際にこの不安を少しでも解消してあげられれば、
逆に最大の戦略になるような気がするのですが・・・．
ここをうまく繋ぐ接点は無いものだろうか・・・とも考えました。
次回からは室内＆外リフォームなどを、もっと工夫しようと思います。
そのために勉強しなくてはと、普段見慣れた街並も今までとは
違った視点で見るようになりました。
何はともあれご指導ありがとうございました。
またこれからも、よろしくお願いいたします。
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見込み入居者への"クオカードのプレゼント"は
とてもよいアイディアだと思いますね。
特に、内見が全くない物件にはお勧めな方法です。
空室を埋めるためには、とにかく内見者の数を増やすこと。
内見が０で誰も来なければ決まるものも決まりません。
「内見してくれた方にクオカード＠１０００円プレゼント」
は広告費として考えても大変お安い広告費ですし
費用対効果を考えてみても、
たった１枚の１０００円のクオカードで内見が増えれば
それに越したことはありません。
たとえば、
お客様が不動産屋さんの店頭で、
物件の品定めをしているとき、
指定物件を見てもらうだけで、
クオカード１０００円がもらえるとしたら
内見物件２〜３の中に入れてもらえる確率はグーンと高まるでしょ。
「１件余分だけど、ついでだから見てみようかなー」
ということになるでしょ。
たぶん、１０００円欲しさに内見する人もいるでしょうが、
物件を見てみよう、という土俵に乗ってもらえさえすれば
それに引っ掛かる人、本気になる人もいるでしょうから、
十分ペイできる手法だと思われます。
要は、よくある懸賞広告と同じです。
言い方はあまりよくありませんが
何かのプレゼントをエサに消費者をおびき寄せて
その中から、本気の人だけを選んで
最終的に商品を買ってもらう。
今回、○○代の夫婦ですからクオカードのプレゼントに
引っかかる年代ではなさそうなので参考になりませんが
２０代、３０代の見込み入居者なら効果ありと見ています。
こういう経費が本当の広告費なんですね。
不動産屋さんに支払う広告費は、宅建業法上で法を破る
ことになるので便宜上「広告費」と謳っているだけで
何のことはない人の弱みにつけこむ唯の「手数料」なんです。
たった１万円を使ってもクオカードが１０枚。
１０人に配って１０人に物件を見てもらったら
成約率はよくないでしょうが
なんか、決まりそうじゃあないですか？
不動産屋さんに払う広告費１か月分、２か月分を考えたら
安い投資といえるでしょう。
通常、不動産屋さんが営業上のオファーとして
自転車をプレゼントするとか
旅行券をプレゼントするとか、
はよく聞く話ですが、
それは入居が決まった場合、成約した場合であり、
全く質の違うことです。
不動産やさんは入居者を他所に取られないように
自分のところで決めてもらい手数料にしたいために
プレゼントキャンペーンを設けているんですね。
間接的にはそうかもしれませんが、大家さんのためではありません。
実際、不動産屋さんが内見を勧誘するために
１０００円のクオカードプレゼントをやっていたら
数が多いだけに、お金がいくらあっても足りません。
だから、不動産屋さんができる営業手法ではないんですね。
大家さんだけができる、大家さんのための「営業手法」なんです。
他にも重要な気づきが２、３あるんですが
紙面の都合があるので
次回、また、この続きをお話しましょうね。
聡明な女性大家さんらしい、お話を聞かせていただきました。
こういってはなんですが、男性大家さんと違って
女性大家さんのほうが繊細な神経を持っているので
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北海道の女性大家さん！
全国の大家さんのために、どうもありがとうございました。
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