HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第190号〜
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◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
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◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
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2009.5.19 vol.00190
おはようございます！
空室対策アドバイザーの竹末治生です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて、、、
２、３日前に、マニュアルを購入したある年輩の大家さんから
お電話で相談がありました。
場所は自動車、電機などの製造業の多い東海地方のある都市です。
物件は築１６年、３ＤＫー８戸 ２階建て軽量鉄骨造。
その大家さんは某大手メーカーで建設し、メーカー系
（管理会社）のサブリース方式で運営していましたが、
今年になって、
その管理会社から保証率を９０％から８５％に。
家賃を６５，０００円から一気に５５，０００に。
それから、新たな設備投資の追加などの条件を突きつけられ
条件を呑んだが、返済があり毎月の収支が大変苦しいと相談がありました。
建てた当初は経営計画どおりで順調に推移していたが
家賃は計画当初と比較して落ちるばかりで、
今は「アパート経営をやるのではなかった」ということでした。
そうかといって親からもらった資産で、売るわけにもいかず
困り果てているということです。
こういった相談例は、アパート経営をしている人で
枚挙に暇がありません。
それで
私はこう答えました。
------------------------------------------------------------------
全国の製造業が多い地域では、大家さんは企業に
頼っていた経営をやっていたので、
こういった不況の時期はどこも大変な状況です。
だから、あなただけが被害者ではありません。
しかし、あなたがもし、その管理会社に腹を立て
交渉決裂で一括借上げ契約を解除したとしたら
或いは放り出されたとしたら、あなたはそれに対応できますか？
今まで、自分がやるべきことを管理会社に任せてほったらかし
にしていたわけですから、自ら勉強する義務を放棄していたわけです。
（逆にそれがメーカーさんの思う壺なんですが・・）
だから、今、その管理会社と決別して自分でやっていけますか？
たぶん、できないでしょう。
ましてや、
こんな賃貸不況の真っ只中で、ほとんどのアパートや
マンションが空室だらけの状況で、あなたの物件だけ
満室経営ができるかどうかは疑問です。
だったら、今の管理会社を逆にうまく利用、活用することです。
今は我慢して不況を乗り切るしかない！
その間にあなたは大家として勉強し、力を蓄え、
いつ、保証会社から切られてもいいように自立することです。
ーと大変厳しいようですが、こんなアドバイスをしました。ー
また、今回のことで保証システムという「ウラの実態」が
わかったでしょうから、よい勉強になったでしょう。
世の中で、「３０年間」も他人の経営を支えてくれる、
保証してくれる、お人好しの人(企業）がどこにいるでしょうか？
メーカーの人間だって、本音は、３０年先のことまでは
だーれも信じていないでしょう。
冷静に考えてくさいね・・・。
・・家賃保証という「落とし穴」・・
→ http://www.kuusitsu110.com/yatin.htm
アパート経営は、これからは誰にも頼れない、「自己責任」
であるということをはっきり自覚して経営に取っ組むことです。
結局は、誰も助けてくれないし
自分で解決していかなければいけないんです。
ですから
誰にも頼らない「力強い」大家さんになってくださいね。
-----------------------------------------------------------------
というようなお話をしました。
私は家賃保証を全面的に否定するものではありません。
大家さん個々でモノの考え方、置かれる状況が違いますんで
ケースバイケースで、家賃保証を使っていい場合もありますし、
悪い場合もあります。
ですから、
「自分でよく研究してメリット、デメリットを知り
上手にかしこい使い方をしなさいよ。」
ということなんです。
でも、現実は、
１０年以上経てば、ほとんどの大家さんが上記のような
結末になっているのは事実ですが・・・
今回も、メーカーさんから怒られそうだなぁ〜。
どんどん敵をつくってしまいそうだなぁ。 はははー
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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おはようございます！
空室対策アドバイザーの竹末治生です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて、、、
２、３日前に、マニュアルを購入したある年輩の大家さんから
お電話で相談がありました。
場所は自動車、電機などの製造業の多い東海地方のある都市です。
物件は築１６年、３ＤＫー８戸 ２階建て軽量鉄骨造。
その大家さんは某大手メーカーで建設し、メーカー系
（管理会社）のサブリース方式で運営していましたが、
今年になって、
その管理会社から保証率を９０％から８５％に。
家賃を６５，０００円から一気に５５，０００に。
それから、新たな設備投資の追加などの条件を突きつけられ
条件を呑んだが、返済があり毎月の収支が大変苦しいと相談がありました。
建てた当初は経営計画どおりで順調に推移していたが
家賃は計画当初と比較して落ちるばかりで、
今は「アパート経営をやるのではなかった」ということでした。
そうかといって親からもらった資産で、売るわけにもいかず
困り果てているということです。
こういった相談例は、アパート経営をしている人で
枚挙に暇がありません。
それで
私はこう答えました。
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全国の製造業が多い地域では、大家さんは企業に
頼っていた経営をやっていたので、
こういった不況の時期はどこも大変な状況です。
だから、あなただけが被害者ではありません。
しかし、あなたがもし、その管理会社に腹を立て
交渉決裂で一括借上げ契約を解除したとしたら
或いは放り出されたとしたら、あなたはそれに対応できますか？
今まで、自分がやるべきことを管理会社に任せてほったらかし
にしていたわけですから、自ら勉強する義務を放棄していたわけです。
（逆にそれがメーカーさんの思う壺なんですが・・）
だから、今、その管理会社と決別して自分でやっていけますか？
たぶん、できないでしょう。
ましてや、
こんな賃貸不況の真っ只中で、ほとんどのアパートや
マンションが空室だらけの状況で、あなたの物件だけ
満室経営ができるかどうかは疑問です。
だったら、今の管理会社を逆にうまく利用、活用することです。
今は我慢して不況を乗り切るしかない！
その間にあなたは大家として勉強し、力を蓄え、
いつ、保証会社から切られてもいいように自立することです。
ーと大変厳しいようですが、こんなアドバイスをしました。ー
また、今回のことで保証システムという「ウラの実態」が
わかったでしょうから、よい勉強になったでしょう。
世の中で、「３０年間」も他人の経営を支えてくれる、
保証してくれる、お人好しの人(企業）がどこにいるでしょうか？
メーカーの人間だって、本音は、３０年先のことまでは
だーれも信じていないでしょう。
冷静に考えてくさいね・・・。
・・家賃保証という「落とし穴」・・
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アパート経営は、これからは誰にも頼れない、「自己責任」
であるということをはっきり自覚して経営に取っ組むことです。
結局は、誰も助けてくれないし
自分で解決していかなければいけないんです。
ですから
誰にも頼らない「力強い」大家さんになってくださいね。
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というようなお話をしました。
私は家賃保証を全面的に否定するものではありません。
大家さん個々でモノの考え方、置かれる状況が違いますんで
ケースバイケースで、家賃保証を使っていい場合もありますし、
悪い場合もあります。
ですから、
「自分でよく研究してメリット、デメリットを知り
上手にかしこい使い方をしなさいよ。」
ということなんです。
でも、現実は、
１０年以上経てば、ほとんどの大家さんが上記のような
結末になっているのは事実ですが・・・
今回も、メーカーさんから怒られそうだなぁ〜。
どんどん敵をつくってしまいそうだなぁ。 はははー
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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