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2009.03.11 vol.00180
おはようございます!
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて、
2月に北九州市で講演会をやった時、
セミナーが終わった後、ある年輩の大家さんから
質問を受けたんですね。
その質問内容とは、
「こんなにたくさんの賃貸住宅が次から次へ建って、
将来のアパート経営が不安です。」
「先生は今後の賃貸経営についてどう思われますか?
将来、どうなっていくんでしょうか?」
と、いうような賃貸経営を否定する質問でした。
私は企業主催のセミナーである手前、
あまり悲観的なお答えをするのも
企業さんの意に反すると思い
以下のように応えました。
確かに、供給戸数の増加や少子化の問題など
賃貸経営を取り巻く業界は大変厳しいものがあります。
がしかし、
厳しい見方の中でもこういったことがいえると思います。
とあるメールニュースの記事の中でしたが
国土交通省が平成18年にまとめた、
『今後の公的賃貸住宅制度等のあり方に関する建議』
の中で、
「民間賃貸住宅の経営体制は、個人経営が86%を占め、
そのうち65%が高齢者による経営という現状にあり、
経営動機についても相続対策等が上位を占め、
多くが副業経営となっている」
と賃貸住宅の経営についてこう書かれています。
アパートやマンションを経営している大家さんは
個人の経営が9割近くを占め、その内の6割以上の経営者が
高齢者の方であるという事実。
アパートを建てる動機も「相続税対策のため」
という理由が大変多いという事実。
高齢者の方が大半ということは
「前向きで意欲的な大家さん」にはチャンスがある
のではないかと思うんです。
高齢者の方の建設動機も大半が「相続対策」を
目的としているということは・・・
建てて経営することが前提の目的ではなく
相続時の節税を図ることが大目的ですから
経営に本気で取っ組む意識はかなり低いと推測できます。
私自身もメーカーにいたとき、オーナーさんの
建設動機は「相続税対策」が9割ぐらいだったんですね。
だから、その方達はアパート経営についての知識も
ほとんど持ち合わせていなかったですし
誰かに頼ろうという意識も強かったように思います。
ほとんどの大家さんが不動産会社に丸投げの
ほったらかしで、当然、アパート経営について
の勉強も意欲的ではありませんでした。
本当の話、私にとって営業上、こういった大家さん
のほうが好都合だったのは事実です。
ですから、
アパート経営が厳しい時代でありながら
満室を維持し困難に立ち向かっていく心構えの
ある大家さんは9割の大家さんに負けることは無いと思います。
不動産業者に任せてほったらかしにし
業者さんの言いなりになっている大家さんは
「負け組み」になりさがるのではないかなと思うのです。
このように勝ちと負けの格差が開いていく
というのが今後の予想だと思うんですね。
ようするに
「経営者」としての意識なんです。
アパートやマンションを
「相続税対策の道具だ」と思って
建築業者やメーカーの言われるがままに
何千万も何億も投資している限りは
本気で取っ組むことはないでしょう。
冒頭での質問に戻って・・・
大丈夫!
心配は要りません。
以上のようなことで
賃貸市場で物件が供給過多になって将来が
厳しくなったとしても1割の「勝ち組の大家」になれば
きっと生き残ることができるでしょう。
これからの賃貸経営は
競争の時代に突入するんですから・・・。
これが質問に対する
私の回答です。
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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