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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第18号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2005.5.17 vol.0018

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 目次

 ◇ 不動産賃貸会社への委託方法

 ◇ 不動産賃貸会社の入居募集方法 

 ◇ 今日のワンポイントアドバイス
 
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   入居者を連れてくる不動産屋について知る
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           不動産賃貸会社への委託方法    
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 不動産賃貸会社にアパートやマンションの入居を依頼するときの方法は
 次のような委託方式があります。

 一般媒介   複数の不動産業者へ依頼する方法

 専任媒介   大家さんが信頼できる不動産業者1社に依頼する方法
        自己(貸主)で入居者を見つけた場合は手数料の支払い義務はない。

 専属専任媒介 大家さんが信頼できる不動産業者1社に依頼する方法
        自己(貸主)で入居者を見つけた場合は手数料の支払い義務がある。
 
 代理     本人に成り代わり契約業務まで委託する方法

 サブリース  業者に一括して賃貸する方法で、業者は独自で入居者を募集する。


 ほとんどの大家さんの場合は専任媒介か専属専任媒介のケースが多いようです。
 そのようなケースの場合、現実には不動産会社と媒介契約を結ぶことは少なく
 口頭での依頼で済ませています。

 最近では建築メーカーの営業支援的な付加価値として、入居保証や
 一括借り上げなどのシステムがあり、空室を心配する大家さんは
 新築時にセットで入会することが多く見受けられます。

 どれを選別するか、大家さんそれぞれの事情がありますので
 一概にこれが良いとは言い切れません。

 自覚を持って自ら動き、管理をするという意欲がなければ、アパート経営の
 成功を成就させることは難しいことです。

 よく言う「不労所得」という言葉は幻想であり、仮に管理を不動産会社に
 丸投げしたとしても、長い目で見れば必ず様々な問題が自分の身に
 降りかかってきます。

 不動産会社が管理する何百戸という物件の中で、「あなたのアパートだけ
 わが身のように可愛がってくれるか。」といえば疑問符がつきませんか。

 所有者はあくまであなたなのですからね。

 それをお忘れなく・・・



  
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           不動産賃貸会社の入居募集方法               
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 ●賃貸業務の流れは一般的には

 物件の仕入れ→物件の広報→来店・対応→案内・下見→契約→入居
 と、このような流れになり各不動産会社も広報、来店、案内までは
 工夫を凝らして独自の営業活動を行っています。

 この流れの「集客→成約」の部分では、不動産会社の営業能力の優劣で
 差がつき、しいては大家さんの空室に対する安心感が得られるわけです。

 例えば、ある大手FCの不動産会社は、来店客の全てに
 お茶を出しその顧客の営業的な囲い込みを徹底的にしています。

 最近の入居者は物件がたくさん余っていることを知っていますから
 絶えずよそ見をするものですが、この店では入居者を徹底的に
 フォローし、他の不動産会社へ物件探しをする前に決めさせてしまいます。

 ●次に広報としてどのような活動をしているか探って見ますと
 チラシ、新聞広告、建物募集看板の設置、店頭での貼紙告知、住宅情報
 などの賃貸雑誌掲載、インターネットによる募集、(自社HP、レインズなど)
 提携不動産会社への告知、現場内覧会の実施など多彩な告知の方法があります。

 これだけの広報をしアンテナを張って入居者を見つけるわけですから
 素人の大家さんが自分で入居者を見つけることは至難の技ですね。

 しかも最近の不動産賃貸会社はサービス業に徹しています。
 店舗の内装は若い人に受けるような洒落たインテリアですし、とても清潔で
 きれいです。そして立地も駅の近くやロードサイドで便利の良いところ
 へ構えています。

 このような店舗が多くなると、零細でのんびりと今までのスタイルを
 踏襲している不動産会社には入居者が流れてこなくなるのではないでしょうか。

 若い入居者達はこのような時代、サービスに慣れていますので、怖い顔をした
 不動産屋のおじさんが店頭で「何か用?」なんて言葉を吐くと一目散に
 逃げていくでしょう。

 ですから、不動産会社は今までのイメージを変えなくてはならないのです。

 実際に、零細の不動産会社の社長にお聞きしますと「確かに毎年入居者成約
 の数が落ちている。何とかしなければ。」とこぼしています。

 ●また、インターネットによる集客も毎年伸びており、小さな不動産会社では
 サイトの更新や管理面を扱う人材にも限度がありますし、労力を伴うものです。

 そういった面での対応は不動産会社のこれからの将来性を考えると
 必要不可欠な業務としてやっていかなければならないはずです。

 ●これらの広告の費用は毎月必要ですので固定経費として出て行きます。
 広告の反応が悪いからといってこれをカットしますと必然的に
 問い合わせが少なくなり、入居見込み客が減少します。

 零細の不動産会社ですと売り上げの減少に悲鳴をあげ、広告費の
 カットに真っ先に走ります。不動産会社の経営者としての気持ちも確かに
 理解はできます。売り上げ減少は社内の合理化、削減に繋がり、広告費は
 最初に手を付ける経費になる部分でしょうね。

 しかし、大家さんの空室を埋めることを第一に考えるなら
 広告費の投入は最低限の投資として、どの不動産会社も割り切らざる
 を得ないと思います。

 ●最近の入居者は賃貸物件がたくさん余っていることを知っていますから
 なかなか物件を決めようとはしません。

 ある不動産会社の社長にお聞きしたことですが
 来店客がお店を訪問し、物件の内容を確認して案内をするとき
 こう訊くのだそうです。

 社長「お客さんこれで何件目です?」

 お客「はい、ここで10件目です。」

 社長「いい加減決めたらどう?」

 こんなことは日常茶飯事で、賃貸業務の大変さが伺われます。

 実態を知れば知るほど難しい商売ですね。同情いたします。




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             今日のワンポイントアドバイス          
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     不動産賃貸業は入居者あってのビジネスだ。
     賃貸物件が余って、入居者が選べるような借り手市場では
     集客しても成約することが困難な時代である。
     不動産会社にゲタを預けるだけでは空室はなかなか埋まらない。
     大家さんは不動産会社の良き協力者となり、サポートをする
     気持ちを持つこと。バックアップすることを惜しまない
     姿勢を持つことは重要だ。。



 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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 ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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