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2009.1.28 vol.00174
おはようございます。
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメールニュース講読ありがとうございます。
さて、
今日は頑張っている女性大家さんのレポートを紹介します。
メールニュースの読者や、私が代表をしている大家の会の
会員さんの中で2代目の女性大家さんが多いのに気づかされます。
私が10年以上前にお付き合いしていた
年輩の大家さんから世代が変わり
2代目、3代目とアパートが引き継がれているようですね。
この業界でも世代交代が進んでいるんですね。
時代の流れを感じますねぇ〜。
感無量な面持ちです・・・
それだけ私も年を食ったということか。
で、ですね。
先日、わたしのマニュアルを購入した2代目女性大家さんから
物件は平成7年築7階建て鉄筋コンクリート造ファミリータイプ
3LDK35戸のマンションなんですが
「7戸あった空室がやっと埋まりました。ありがとうございました。」
って、嬉しい報告があったんですね。
それでメールニュースを読んでいる大家さんのために
この女性大家さんから了解を取りましたんで
それを以下にご紹介します。
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《一回目のメール》
○○です。
昨年夏、最多で7戸空いていましたが
おかげさまで本日で満室になりました!
(本当は残り1戸は会社の決済待ちですが、たぶん決まりそうです。
早く満室御礼を言わないと、次がいつ空くかわかりませんので・・・)
他の不動産会社を回ったりしましたが、
結局最後は従来からの○○不動産が3戸
続けて入れてくれました。
他の業者が入ったので、あわてたのが大きいと思います。
それと、大家である私たちが
本腰を入れてリフォームに取り組み
流しや洗面台を新しくしたり、
「限りなく新築に近く」を目指して
掃除や補修を徹底的にしたのが良かったように思います。
つまり、大家としての自覚を促していただけた
おかげだと思っています。
ー中略ー
家賃を値下げしたり、一ヶ月フリーにしたり
客付けへのお礼を2ヶ月にしたりと
いろいろ出費も多かったわけですが、
すべて、「空室よりマシ」という考えで通しました。
毎回、有益なアドバイスをありがとうございます。
いつ退去のハガキが届くがわからないのですが、
この半年の経験で取り組んでいきたいと思います。
ありがとうございました。
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《2回目のメール》
ありがとうございます。
決定的要因と言われて考えてみましたが、
一番大きかったのは、案外、部屋をきれいにしたことではないかと思います。
ー中略ー
「一括借り上げにするとこんなに業者の力の入れ方が違うのか」と
私も感心して、この話を他の業者さんにしますと、
「それはリフォームをしたから決まったんだ」と言われました。
ファミリータイプは、ほぼ奥さんが決めるので
水周りが新しいだけで成約率がぐんと上がるんだそうです。
それで、うちも流しや洗面台を入れ替え
床の小さい傷も補修し、ドアチェーンでできた塗料の剥がれ
なども塗って、なるべく前の入居者が使用した形跡が
残らないように気をつけました。
本当を言いますと、
主人はやる気がなかったのですが、
私が、竹末さんのマニュアルを声に出して読んで聞かせたりして
(自分で読まない人なんです)
「やらなければ」という気持ちを植えつけたんですよ。
読んでいただいてありがとうございました。
今後ともどうぞよろしくお願い致します。
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この女性大家さんは2代目大家さんなんですね。
だから、自分でマンション経営を始めたわけではなく
ご両親から引き継いだものなんです。
そのため、賃貸経営についてはまだまだ
素人の域を超えずこれから勉強してゆく
発展途中の段階だったんです。
文中にもありますように、従来(親の代)からの
不動産会社の扱いに苦慮しながらも勇気を出して
飛び込みし、他不動産会社を開拓したんです。
そういったことをしていろいろな知恵をつけ
いい意味で古い不動産屋さんの競争心を
目覚めさせ、競争させることによって
最終的に満室にしたんですね。
それで
私からアドバイスしたことは
「チラシを作って不動産屋さんを最低10軒
飛び込みで廻ってください。」
これだけです。
しかし、彼女は私が言ったことを実践し
不動産会社を回るうちにめきめき力が付いてきた。
結果的に業界の慣習や入居者ニーズを知ることで
それを自分の物件に反映させ、改善し
半年以上も空いた7戸の空室を埋めてしまったんです。
まとめると、ですね。
○何も知らなかったが、大家として「意識改革」ができたこと。
○古い付き合いの業者さんを上手に活用して「競争させた」こと。
○今まで何もしなかったが、「工夫する」ということを覚えたこと。
○入居者のニーズに気づき、細かな配慮ができるようになったこと。
○常に「危機感」を持つようになったこと。
最後に
彼女の言ったことが強烈ですよね。
【すべて「空室よりマシ」という考えで通しました。】
まさに、
これなんですね。
この開き直りが、ある意味徹底した空室対策を生むんですね。
この考えを貫き通すと、いろいろな手段や方法を取って
絶対に埋めようとする。
これが重要!
満室であることが逆にプレッシャーになり
これからは一戸でも空室があることが許されなくなる。
よい意味での危機感!
これも重要!
その他にもファミリータイプを所有している
大家さんにはいろいろな気づきがありますので
じっくり見ておいてください。
私があれこれアドバイスするより
大家さんの経験談のほうがよほどためになりますから。
世の中不景気だ!不景気だ!という前にこういった
ひたむきな努力がものをいう時代なんですねぇ。
それから
電話でお話して
マンションを売却することも考えたそうですが
「所有する限り、この現実から逃れることはできない!
だったら、とことんやるしかない!」
って居直ったんだそうです。
そういえば、以前、私、メルマガでこんなこと書いた覚えが・・・
しかし、、、
この女性大家さん、
かなり足腰が強くなって、たくましくなったみたいですから
今後空室が発生しても十分に乗り切っていくんじゃあないか
と思いますよ。
本気になった女性大家さんは恐ろしや・・・!
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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