HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第167号〜
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2010.12.16 vol.00167
さて、
HOME,Sリサーチ
「部屋探しの際に重視した点」で調べていると
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2007/post_33.php
家賃や間取り、通学時間、生活利便性、日当たりなど
の一般的な賃貸条件の中で面白い項目を見つけました。
それは
「敷金、礼金、仲介手数料などの一持金費用の総額」
です。
初期費用というのは『敷金＋礼金＋前家賃＋仲介手数料
＋保証料＋引越し費用＋その他』を初期費用といい
敷金、礼金については地域差がありますが
初期費用は家賃の５〜７ヶ月程度の費用が掛かります。
この初期費用についてじっくり考えてみると
我々貸し手（家主側）から見ると、高価な不動産を貸すんだから
当然なことだ、と思いがちですが
一方の借り手（入居者側）から見るとおお〜きな負担に
なるのではないかと思うんです。
仮に家賃が６万円として、敷金と前家賃、手数料で
５ヶ月分になるとしたら ６万×５ヶ月＝３０万
コレに保証料や引越し費用、その他の費用を含めると
４０万〜５０万になるわけですね。
この額は、貯蓄率の低い若い２０代３０代にとって
けっこうな負担ではないかと、、、
「まとまったお金はないけれど
月々の給料からだったら払えるんだけど・・・」
という入居者がかなりいるんじゃあないかなと
思います。
ですから、入居者の初期費用のハードルを
低くしてあげれば
入居者が部屋を決めやすくなるのではないか
と思うんですよ。
たとえば、こういったことがありました。
昨年、８０歳のある大家さんから築２５年ぐらいの
マンションが空室で半年空いているという相談を受けたんですね。
それで、私からアドバイスしたことは
ごくごく単純なことですが
「敷金３ヶ月を１ヶ月にして、全ての不動産屋さんに募集をかけてみましょう」
ということだったんです。
しかし、その後・・
６戸のうちの４戸の空室が２〜３ヶ月で見る間に埋まりました！
今までかたくなに守っていた賃貸条件を緩和する
だけで、簡単に入居者が決まることだってあるんです。
また、他の大家さんがまだやっていないから
効果があるのかもしれませんね。
このことは、大変良い事例だと思います。
そして、他にもいろいろなことが考えられるんですね。
どういった賃貸条件の変更をするかというと・・
たとえば
○敷金や礼金の数字を変更する。
○不動産会社の仲介手数料を見直す。
○フリーレント方式を採用する。
※家賃の１〜２ヶ月を無料にする。
○敷金を分割し、毎月家賃と一緒に払う。
○敷金を分割し、ボーナス時に家賃と一緒に払う。
○引越し費用などを家主側の負担(サービス）にする。
こういったことが考えられます。
全てをやれといっているのではありませんが
こういった賃料条件の見直しを一つだけでも
いいのでやってみてください。
空室が何ヶ月も埋まらなくて困っている大家さんは
状況が劇的に変わってくるのをお約束します。
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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の一般的な賃貸条件の中で面白い項目を見つけました。
それは
「敷金、礼金、仲介手数料などの一持金費用の総額」
です。
初期費用というのは『敷金＋礼金＋前家賃＋仲介手数料
＋保証料＋引越し費用＋その他』を初期費用といい
敷金、礼金については地域差がありますが
初期費用は家賃の５〜７ヶ月程度の費用が掛かります。
この初期費用についてじっくり考えてみると
我々貸し手（家主側）から見ると、高価な不動産を貸すんだから
当然なことだ、と思いがちですが
一方の借り手（入居者側）から見るとおお〜きな負担に
なるのではないかと思うんです。
仮に家賃が６万円として、敷金と前家賃、手数料で
５ヶ月分になるとしたら ６万×５ヶ月＝３０万
コレに保証料や引越し費用、その他の費用を含めると
４０万〜５０万になるわけですね。
この額は、貯蓄率の低い若い２０代３０代にとって
けっこうな負担ではないかと、、、
「まとまったお金はないけれど
月々の給料からだったら払えるんだけど・・・」
という入居者がかなりいるんじゃあないかなと
思います。
ですから、入居者の初期費用のハードルを
低くしてあげれば
入居者が部屋を決めやすくなるのではないか
と思うんですよ。
たとえば、こういったことがありました。
昨年、８０歳のある大家さんから築２５年ぐらいの
マンションが空室で半年空いているという相談を受けたんですね。
それで、私からアドバイスしたことは
ごくごく単純なことですが
「敷金３ヶ月を１ヶ月にして、全ての不動産屋さんに募集をかけてみましょう」
ということだったんです。
しかし、その後・・
６戸のうちの４戸の空室が２〜３ヶ月で見る間に埋まりました！
今までかたくなに守っていた賃貸条件を緩和する
だけで、簡単に入居者が決まることだってあるんです。
また、他の大家さんがまだやっていないから
効果があるのかもしれませんね。
このことは、大変良い事例だと思います。
そして、他にもいろいろなことが考えられるんですね。
どういった賃貸条件の変更をするかというと・・
たとえば
○敷金や礼金の数字を変更する。
○不動産会社の仲介手数料を見直す。
○フリーレント方式を採用する。
※家賃の１〜２ヶ月を無料にする。
○敷金を分割し、毎月家賃と一緒に払う。
○敷金を分割し、ボーナス時に家賃と一緒に払う。
○引越し費用などを家主側の負担(サービス）にする。
こういったことが考えられます。
全てをやれといっているのではありませんが
こういった賃料条件の見直しを一つだけでも
いいのでやってみてください。
空室が何ヶ月も埋まらなくて困っている大家さんは
状況が劇的に変わってくるのをお約束します。
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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