HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第160号〜
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◇ アパート経営で成功する人・失敗する人
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◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
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2010.10.23 vol.00160
さて、
前回に続き、不動産投資を目指している人に
「失敗しない知恵」をお伝えしましょう。
これは私が全国の読者から相談を受けた中で
あまりにも「非常識な賃貸経営感」を持っている
「不動産投資家」のために、忠告の意味で
情報を発信するものです。
不動産投資家の皆さんに共通する、
あることとは・・・
物件を取得するとき、取得費や諸費用は見ているが
肝心な「リフォーム費用」を見ていないということなんです。
これは「大きなミス」といってもよいでしょう。
アパート・マンション小予算空室解消リフォーム法
→ http://www.kuusitsu110.com/reform.htm
現在の不動産投資は、昔と違ってキャピタルゲインを
得る目的でやるわけではないですよね。
どこの本にも書いてあるようにインカムゲインが
目的でやるんでしょう？
あなたの将来の年金や人生の「経済的自由」といった目的で
やるんではなかったですか？
だったら、できるだけ長く持っていて堅実で
安定した収益を得るためにやるわけでしょう。
末永く賃貸経営をし、成功したいんだったら
「リフォームの費用」ぐらいみなくっちゃあダメですよ。
どうせほとんどの人が中古の物件を買うんだから
中古の物件を見る目を養ってから
買って欲しいと思いますね。
前の所有者が一度１０年〜２０年も使っていて
「空室も増えてきているし、リフォームに
もうお金もかけたくないし
アパート経営の旨みもなくなったから
そろそろ、手放す時期かな。」
と思えるような物件が市場にたくさん出ているんですね。
皆さんはこういった出涸らしのお茶？（失礼！）
のような物件を購入するわけです。
全てがこういった理由ではないですが
このようなケースが多いのも事実です。
ほとんどの投資家さんが中古物件を購入して
経営をスタートするまでに
●物件のリフォームをまったくしないということ。
●また、リフォームの費用を取得時に全く計上しないこと。
既に使いまわされた建物を引き継いで
そのまんまで経営をするんですよね。
ひどい人になると
「今、１０年ですが、リフォームは２０年目でいいですよね。」
とか
「築２０年だけどまだ建物は悪くないので別にリフォームする
必要はないと思いますが・・・。」
こういった経営感、建築感を持っているんですね。
まったく何を考えているのか？
素人の投資家さんが、建物の耐久度の良し悪しなんか
判断できるわけがないじゃあないですか。
利回りばかり考えている人が、建物のタイルの寿命
や塗装の劣化、外壁のコンクリートのクラック
のことまで理解できるものですか？
外壁がタイルだから安心だ、といったって
タイルを叩いてみれば「タイル浮き」や「タイル目地割れ」
まですぐ判るんですね。
既に１０年たったものを継続して使用しようと思うなら
１０〜１５年に一度は必ずリフォームをしなければなりません。
ひいては、空室の防止にも役立つんですからね。
「リフォームを後に伸ばせばいいんじゃあないか？」
「お金が溜まったらいつでもできるじゃあないか？」
という意見もあるでしょう。
確かにそうかもしれません。
でも、現実的にはリフォーム費用の捻出は
後に伸ばせば伸ばすほど難しくなることを知っておいてください。
これは不動産を買った人にしかわからない気持ちなんです。
だから何百万単位という大きなお金を動かすときって、
こういうときしかないんですよね。
人間って、後に伸ばせば伸ばすほどお金が出て行くのを
ためらうもので
大家さんがケチだっていうのは、実はこういうことなんですね。
ちょこちょことお金が出て行くアパート経営では
一度にガバッと出て行く大きなリフォーム費用は
最初がチャンスなんです。
そのチャンスを逃すと、
感情的にも実態の経営でも、大きな費用が出て行くのを
惜しむようになるんです。
私を含めて、ほとんどの人がそうなると思います。
ですから、
私から言わせれば
「取得時に他の費用と一緒に出しなさい」
といっているんですよ。
今日の話も不動産投資家の人には耳の痛い話で
辛口でしたが、、、
不動産投資をすることを「良いの良いの」って
勧めるメルマガが多い中で、
きびしーく現実を教えてくれるメルマガが
一つぐらいあってもいいでしょ。
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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「失敗しない知恵」をお伝えしましょう。
これは私が全国の読者から相談を受けた中で
あまりにも「非常識な賃貸経営感」を持っている
「不動産投資家」のために、忠告の意味で
情報を発信するものです。
不動産投資家の皆さんに共通する、
あることとは・・・
物件を取得するとき、取得費や諸費用は見ているが
肝心な「リフォーム費用」を見ていないということなんです。
これは「大きなミス」といってもよいでしょう。
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得る目的でやるわけではないですよね。
どこの本にも書いてあるようにインカムゲインが
目的でやるんでしょう？
あなたの将来の年金や人生の「経済的自由」といった目的で
やるんではなかったですか？
だったら、できるだけ長く持っていて堅実で
安定した収益を得るためにやるわけでしょう。
末永く賃貸経営をし、成功したいんだったら
「リフォームの費用」ぐらいみなくっちゃあダメですよ。
どうせほとんどの人が中古の物件を買うんだから
中古の物件を見る目を養ってから
買って欲しいと思いますね。
前の所有者が一度１０年〜２０年も使っていて
「空室も増えてきているし、リフォームに
もうお金もかけたくないし
アパート経営の旨みもなくなったから
そろそろ、手放す時期かな。」
と思えるような物件が市場にたくさん出ているんですね。
皆さんはこういった出涸らしのお茶？（失礼！）
のような物件を購入するわけです。
全てがこういった理由ではないですが
このようなケースが多いのも事実です。
ほとんどの投資家さんが中古物件を購入して
経営をスタートするまでに
●物件のリフォームをまったくしないということ。
●また、リフォームの費用を取得時に全く計上しないこと。
既に使いまわされた建物を引き継いで
そのまんまで経営をするんですよね。
ひどい人になると
「今、１０年ですが、リフォームは２０年目でいいですよね。」
とか
「築２０年だけどまだ建物は悪くないので別にリフォームする
必要はないと思いますが・・・。」
こういった経営感、建築感を持っているんですね。
まったく何を考えているのか？
素人の投資家さんが、建物の耐久度の良し悪しなんか
判断できるわけがないじゃあないですか。
利回りばかり考えている人が、建物のタイルの寿命
や塗装の劣化、外壁のコンクリートのクラック
のことまで理解できるものですか？
外壁がタイルだから安心だ、といったって
タイルを叩いてみれば「タイル浮き」や「タイル目地割れ」
まですぐ判るんですね。
既に１０年たったものを継続して使用しようと思うなら
１０〜１５年に一度は必ずリフォームをしなければなりません。
ひいては、空室の防止にも役立つんですからね。
「リフォームを後に伸ばせばいいんじゃあないか？」
「お金が溜まったらいつでもできるじゃあないか？」
という意見もあるでしょう。
確かにそうかもしれません。
でも、現実的にはリフォーム費用の捻出は
後に伸ばせば伸ばすほど難しくなることを知っておいてください。
これは不動産を買った人にしかわからない気持ちなんです。
だから何百万単位という大きなお金を動かすときって、
こういうときしかないんですよね。
人間って、後に伸ばせば伸ばすほどお金が出て行くのを
ためらうもので
大家さんがケチだっていうのは、実はこういうことなんですね。
ちょこちょことお金が出て行くアパート経営では
一度にガバッと出て行く大きなリフォーム費用は
最初がチャンスなんです。
そのチャンスを逃すと、
感情的にも実態の経営でも、大きな費用が出て行くのを
惜しむようになるんです。
私を含めて、ほとんどの人がそうなると思います。
ですから、
私から言わせれば
「取得時に他の費用と一緒に出しなさい」
といっているんですよ。
今日の話も不動産投資家の人には耳の痛い話で
辛口でしたが、、、
不動産投資をすることを「良いの良いの」って
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一つぐらいあってもいいでしょ。
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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