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アパート経営で成功する人・失敗する人
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◇ 『
空室対策110番』
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2010.09.30 vol.00157
さて、
先週の土曜日、岡山で「賃貸住宅フェスタ」という
電力会社主催のセミナー講演をしました。
朝一番の講演にもかかわらず、60人ぐらい
のオーナーさんが熱心に聴講されました。
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/
「賃貸住宅フェスタ」というのは、電力会社さんが
主体になって、メーカーや建築会社に縛られない
オーナーのオーナーによるオーナーのためのクラブだ
そうで
そのクラブのオーナーに呼びかけたイベントが
今回の「賃貸住宅フェスタ」です。
会の主旨に共鳴するところがあるので、
私はこのクラブをヘルプする専属アドバイザーになっています。
それで、
後半に「公開相談会」というコーナーがありまして
ほとんどが年輩のオーナーさんで
35人ぐらいの方が残って頂きました。
一方的な講師の話ではなく、オーナーさん同士で
本音を交えて活発に意見交換をしたんですね。
そのとき、ある60代ぐらいの年輩の大家さんが
「講師の方(私のこと)が、今、話したリフォームの
効果は本当にあるのか、それで絶対に空室は埋まるのか?」
と質問されたんです。
それで、私はこう答えたんですね。
「私が自分のアパートで実験し、また不動産屋さんや
他オーナーの方に試してもらった結果、大変効果があったことが
実証されていますので、やって見られたらどうですか?」
と返事をしました。
しかし、その大家さんは
「それをやれば、確実に空室が埋まる保証はあるのか?」
と再度、質問されました。
それで私は
「保証はないが6〜7割の確率で空室が埋まる自信はある。」
「ただし、万人に通用する手段ではなくて、3〜4割は無関心で
興味を示さない人がいることも事実です。
でも、そういう人を相手にしても仕方がない。
その人たちを相手にせず、6〜7割の理解できる人に認知させ、
気に入ってもらえれば、部屋を選んでもらえるのではないか。」
「興味のない人に無理して入ってもらわなくても、
気に入った人に部屋を借りてもらったほうが
どれだけ喜んでもらえるか。
喜んでもらって、満足してもらえれば、大家さん冥利
に尽きるでしょう。」
とお答えしたんです。
とするとそのオーナーさんは
さらに
「それでもまだ効果があがるかどうかわからない。
成功するかどうかわからないことに冒険はできない」
私は
「じゃあ、やらなければいいんじゃあないですか?
私は、やってもらいたくて頼んでいるわけでもありません。
はっきりいって、私はよい情報をオーナーさんに提供し
最後はそれをご自分で判断するものだと思っています。」
と喉まで出かかりましたが、
ぐっとこらえて・・・
「怒ってはいけない! 私は講師だ??」(苦笑)
「そんなに心配なら、たとえば、洗面所とか、小さな部屋から
実験してみたらどうでしょうか?それで反応を見てうまく
いきそうだったら、本格的にやったらどうですか?」
「基本的には、私は小予算でやる方法をお勧めしている
のであってお金が掛かる方法を薦めているわけではありませんよ。」
とアドバイスをしました。
ここで私が言いたいのは・・・
空室対策のノウハウで「絶対」ということはないということ。
入居者がその部屋を借りるか、借りないかは相対的なものなんですね。
前出のオーナーさんは、100%結果を求める回答が
欲しいわけです。
しかし、賃貸住宅にはいろいろな要素、部位がたくさんあるんですね。
物件のよさを受け入れる入居者にもいろいろな人がいて、
「これは良いけれど、あれは気に入らない、或いは気にならない」
と、受け止める感性が人それぞれです。
「やる限りはお金を掛けてやるんだから、絶対に失敗したくない」
という大家さんの気持ちはよーくわかります。
でも上の理由で
空室対策は「これをやったら絶対に入る」とはいえないんですね。
何度もいっているんですが、空室対策は一つ一つの努力の積み重ねなんです。
一つ対策を打ったから、それで入居者が気に入って部屋を借りてくれる
ということでもないんです。
物件の良し悪しを入居者が受け止めてくれる感性はその人にしかわかりません。
本人に会って詳しく聞いて見なければわからないんですね。
ましてや、入居者との間に不動産屋さんが入っていて
距離がある大家さんが、彼らの気持ちを理解できるなんてことは
現実的に不可能に近い。
だから、入居者との距離を縮めるために
不動産屋さんにヒヤリングしたり、インターネットで検索したり
して、いろんな勉強をし、研究を重ねて日頃から20代30代の
嗜好や考え方を探ってみてくださいね、といっているんですね。
そうすれば、入居者との距離が縮まり消費者のニーズに沿った
いろんな仕掛けが打てるわけです。
空室対策は分析・仮説・検証の繰り返しなんです。
このことは、メルマガでも何度も話題にしてお伝えしています。
難しいことではありません。
消費者(入居者)がいて、商品(賃貸物件)があって、
それをどう売るかそれを売るためにどうしたら買ってくれるのか?
賃貸経営もビジネスです。
ビジネス(商売)と考えたら、商売人はそれが売れるために
日夜努力するでしょ。
大家さんもそれを見習ったら、必ず、空室は埋まるはずです。
あなた(大家さん)は
「どうしたら私のアパートの部屋を、入居者が借りてくれるのか?」
を常に考え、そして、、、
「頭の脳みそがカラカラになるまで考えつくす」
これが空室対策の思考の原点なんですね。
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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