HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第156号〜
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2008.09.24 vol.00156
こんにちは。
空室対策アドバイザーの 竹末 治生 です。
いつもメルマガ講読ありがとうございます。
今日も役に立つ情報を皆さんにお伝えしますね。
前回のメルマガでは、
「アパマンの建築の寿命は自分の人生より短い」
ということをお話しましたね。
前回のメルマガはコチラです。
http://www.kuusitsu110.com/saisingo.htm
いっている意味が理解できたかなと思います。
それではこの意味を理解した上で続きの話をしますね。
このような「建築感」を持っていただければ
アパマンを新築するとき、将来を考えて
あなたの人生計画を練れると思います。
あなたのアパートやマンションは、自分が想像している
耐久期間ほど「もたない」ということがわかりました。
木造や軽量鉄骨などで30年ぐらい
鉄筋コンクリートでも40〜50年ぐらいだとすれば
どちらも10〜15年サイクルでリフォームを考えなくては
いけませんね。
木造やプレファブであれば、新築時から解体までに
最低2回はリフォームをし、鉄筋コンクリートであれば
3回はリフォームをするようになります。
例えば、木造だったら、、、
一回のリフォームコストが建築費の10%掛かったとして
経営期間中に最低2回は起こりえる費用として
計上しておかなければなりません。
そして耐用期間が過ぎればその建物を解体しなければ
なりませんので、解体費も見ておかなければいけません。
その解体費が新築時建築費の10%が掛かるとしたら
あなたのアパートは、30年ほど経ってきれいな更地に
なるためには、2回のリフォーム費と解体費の合計で
多く見積もって建築費の30%をみなければいけません。
ただし、このリフォームは外部、外回りに掛かるコスト
のみで内部のリフォームの費用は一切含まれていません。
あなたは30年ローンでアパートを経営し
ローンを返済し、残ったお金でこれだけの費用を
やりくりしなければならないのです。
「これじゃあ、何も残らないじゃないか!?」
「結局、アパート経営をする意味がなくなるのでは?」
という疑問も湧くことでしょうね。
そのとおりです。
確かにあなたの銀行口座にはアパート経営が
終了した段階で 一銭も残らないような計算になりますね。
だから、何時もいっているんですね。
「アパート経営は儲からない?」って・・・
やがて来るコスト負担の恐怖を知らずに
あなたは今だけの一瞬のメリットを享受しているだけなんです。
でもまだこの収支は甘いと思いません?
だって内部のリフォームについては未知数ですものね。
内部の給排水や電気、ガスなどの設備。
新たな設備機器の導入、内部の仕上げその他仕上げまでの
造作工事があり、はっきりいって計算しようがありません。
とすると儲かるどころか下手をすればマイナス?
ローン返済どころではありませんね。
全ての利益を掃き出し、リフォームのために更に借金を
積み重ねなければなりません。
このようにならないために
相続以外の目的で賃貸経営をするなら、アパートの借金は
早く返済して、身軽になることです。
何度もいいますが、建物というものは、ある時期から
維持したりメンテナンスするためのコストが
必要以上に掛かります。
だから、あなたの人生が80年だとして、建物を
壊す時期が来ることを必ず想定しなければなりません。
壊さずに次世代に引き継ぐという方法もありますが
引き継いだ子供さんには恨まれるでしょうね。
なぜなら、親が良いところだけを享受し、残ったカスを
子供が引き継ぐようになるからです。
出がらしのお茶のようなもので
あまり良いこととは思えません。
そうならないためにも
良い形で遺産を残せば
「親父は自分にいいことをしてくれたなあ」
と生前の親に感謝するでしょう。
話を元に戻しまして
結局、私がいいたいことは
大きな借金をして頑丈で大きな建物を建てたとしても
最後に持て余しお荷物になるぐらいだったら、
大きな建物を建てずコストを抑えて小さく借金をし
短期間で回収し元を取ったら・・・
その後、解体する。
そして30年後、まっさらになった土地にあらたに
その時代に合ったものを、その時点で検討し、
有効な土地利用を考えるほうが
スクラップ&ビルドが進み
新しいものを良しとする日本の社会構造から考えても
一番適した方法だなと私は感じているのです。
どう考えるかは「あなた次第」なんですね。
最後まで読んで頂いて ありがとうございました。
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