HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第153号〜
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◇ 『空室対策１１０番』
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2010.09.02 vol.00153
さて、
相変わらず、不動産投資が全国的なブームですね。
昨今の景気の悪さも反映してか、将来の生活への不安と
不安から来る自己防衛という理由で、この「不動産投資」という
投資商品に手を出す人が多くなっています。
そのため、被害者も多くなっています。
先日、私のところへ一つの電話があったんですね。
空室の相談なんですが
たまたま、私の街の近くで、車で２０分ぐらいの郊外にある
賃貸マンションの空室が３部屋あって困っているという相談でした。
たまたま、私はメーカ時代、その地域でたくさんの賃貸物件を
建てていたので家賃の相場や地域環境もよく把握していました。
物件の概要は８階RC造・EV付・2DK ・４５M2・２２戸・築１２年
設備良・駅近徒歩５分・周辺に利便施設あり・２年前に購入
以上のような物件です。
私はその大家さんからその他の条件や写真を、添付メールで
見せてもらい大まかな情報をお聞きしました。
で、経験的に即座に回答を出しました。
それはこういうお答えです。
１.駅近であっても地方では車は必須であるということ。
地方は車社会、車文化。単身者なら必要ないケースも
ありますが、ファミリータイプなら必須です。
2DK ２２戸で駐車場が７台しかないのは入居者獲得の
機会を損失している。
仮に内見があっても、駐車場が確保されていなければ
入居者の選択肢に入らないことが多い。
依って、急いで近辺で駐車場を確保すること。
２.不動産屋さんの常套句「家賃を下げたら？」ではないですが
便利が良いのは分けるけれど、はっきり言って家賃が近隣相場
から考えると１．５割高い。
もう一度不動産屋さんへ行って家賃相場をチェックすること。
と同時に、担当者へ家賃に妥当性があるか再度確認すること。
新たに設備を更新するから、ついつい家賃を上げたくなる
気持ちはよくわかるが、新たな設備は入居者にとって
家賃の査定にはならず、付加価値としてしか見てくれない
ことを大家として理解すること。
今の時代は賃貸競争時代なので物件はいくらでもあるんですね。
新築であれば、入居者にとって高機能、高付加価値による家賃の
高さは納得してくれるが、築１０年以上経たものには少々の
付加価値が付いていようと家賃査定には入らず資金を投入した
だけの対価は得られないのが現実です。
要は、付加価値は「空室対策」の一部なんですよ。
家賃を上げるためのものではなく
家賃下落を防ぐためのものなんですね。
入居者の評価に過大の期待をしてはいけません。
付加価値は、入居者から言わせれば「これがあればいいかなあ」
という程度でしかないのです。
以上の２点を強調してアドバイスしたんですね。
このことについて４〜５日前のことなので結果はまだ
わかっていませんが、不動産投資をやる人に注意を促します。
もっと物件を見る目を養ってくださいといいたい！
仲介する不動産屋さんは物件を売る立場ですから
悪い部分はあまり口に出して言いません。
むしろ、いい面だけを強調することが多い。
その物件がいいのか悪いのか、その判断は最終的に自分自身
しかないんですね。
「自己責任」ということです。
ここ最近、不動産投資をやってこんな人が増えています。
物件を取得するまではセミナーや書籍などで学習し一生懸命に
努力しますが、物件を取得しそれをスタートし運営することに
力を入れていないので、経営を始めたとたん
ボロが出てしまう。
購入したのはいいが１〜２年でその物件の悪さ加減が出て
「駆け込み寺」の私のところへくる人が多いこと。（笑）
どのケースも似通っています。
だから物件を購入するときは必ず「専門家」
もしくは「親しい不動産やさん」
に見てもらいましょうね。
http://www.kuusitsu110.com/consul.htm
不動産や建築って奥が深いんですから、素人のあなたが
見極めるのはとても難しいんですよ。
何十年もやっている専門家の私だって、うっかり大事なことを
見逃して失敗したことが何度かあるんですから。
何度もいいますが
もっと物件を見る目を養ってから購入してくださいね！
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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さて、
相変わらず、不動産投資が全国的なブームですね。
昨今の景気の悪さも反映してか、将来の生活への不安と
不安から来る自己防衛という理由で、この「不動産投資」という
投資商品に手を出す人が多くなっています。
そのため、被害者も多くなっています。
先日、私のところへ一つの電話があったんですね。
空室の相談なんですが
たまたま、私の街の近くで、車で２０分ぐらいの郊外にある
賃貸マンションの空室が３部屋あって困っているという相談でした。
たまたま、私はメーカ時代、その地域でたくさんの賃貸物件を
建てていたので家賃の相場や地域環境もよく把握していました。
物件の概要は８階RC造・EV付・2DK ・４５M2・２２戸・築１２年
設備良・駅近徒歩５分・周辺に利便施設あり・２年前に購入
以上のような物件です。
私はその大家さんからその他の条件や写真を、添付メールで
見せてもらい大まかな情報をお聞きしました。
で、経験的に即座に回答を出しました。
それはこういうお答えです。
１.駅近であっても地方では車は必須であるということ。
地方は車社会、車文化。単身者なら必要ないケースも
ありますが、ファミリータイプなら必須です。
2DK ２２戸で駐車場が７台しかないのは入居者獲得の
機会を損失している。
仮に内見があっても、駐車場が確保されていなければ
入居者の選択肢に入らないことが多い。
依って、急いで近辺で駐車場を確保すること。
２.不動産屋さんの常套句「家賃を下げたら？」ではないですが
便利が良いのは分けるけれど、はっきり言って家賃が近隣相場
から考えると１．５割高い。
もう一度不動産屋さんへ行って家賃相場をチェックすること。
と同時に、担当者へ家賃に妥当性があるか再度確認すること。
新たに設備を更新するから、ついつい家賃を上げたくなる
気持ちはよくわかるが、新たな設備は入居者にとって
家賃の査定にはならず、付加価値としてしか見てくれない
ことを大家として理解すること。
今の時代は賃貸競争時代なので物件はいくらでもあるんですね。
新築であれば、入居者にとって高機能、高付加価値による家賃の
高さは納得してくれるが、築１０年以上経たものには少々の
付加価値が付いていようと家賃査定には入らず資金を投入した
だけの対価は得られないのが現実です。
要は、付加価値は「空室対策」の一部なんですよ。
家賃を上げるためのものではなく
家賃下落を防ぐためのものなんですね。
入居者の評価に過大の期待をしてはいけません。
付加価値は、入居者から言わせれば「これがあればいいかなあ」
という程度でしかないのです。
以上の２点を強調してアドバイスしたんですね。
このことについて４〜５日前のことなので結果はまだ
わかっていませんが、不動産投資をやる人に注意を促します。
もっと物件を見る目を養ってくださいといいたい！
仲介する不動産屋さんは物件を売る立場ですから
悪い部分はあまり口に出して言いません。
むしろ、いい面だけを強調することが多い。
その物件がいいのか悪いのか、その判断は最終的に自分自身
しかないんですね。
「自己責任」ということです。
ここ最近、不動産投資をやってこんな人が増えています。
物件を取得するまではセミナーや書籍などで学習し一生懸命に
努力しますが、物件を取得しそれをスタートし運営することに
力を入れていないので、経営を始めたとたん
ボロが出てしまう。
購入したのはいいが１〜２年でその物件の悪さ加減が出て
「駆け込み寺」の私のところへくる人が多いこと。（笑）
どのケースも似通っています。
だから物件を購入するときは必ず「専門家」
もしくは「親しい不動産やさん」
に見てもらいましょうね。
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不動産や建築って奥が深いんですから、素人のあなたが
見極めるのはとても難しいんですよ。
何十年もやっている専門家の私だって、うっかり大事なことを
見逃して失敗したことが何度かあるんですから。
何度もいいますが
もっと物件を見る目を養ってから購入してくださいね！
最後まで読んで頂いて
ありがとうございました。
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