HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第15号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.4.26 vol.0015
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目次
◇ セキュリティーの必要性
◇ インターネットの必要性
◇ 調査をして空室の原因分析をする。
◇ 今日のワンポイントアドバイス
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「空室の原因を探る」
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セキュリティーの必要性
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インターネットで不動産賃貸会社の対談記事を見ていますと、業者全員が
防犯対策として、カードキーやピッキング防止錠、防犯防止用フィルム
などの設置を要望していました。
大都市では入居者のセキュリティーに対する関心は強く、防犯対策を
行っていない物件は入居促進につながりません。
単身者用賃貸住宅では女性の入居者の視点から付加価値として考えられる
ことであり、女性の入居者を獲得するという意味では重要なコンテンツです。
単身者住宅では入居者は男性ばかりではなく、女性の入居者もターゲット
となりえます。
空室対策では女性入居者を取りこぼすことは大きな機会損失となります。
特にカードキーなどは不動産会社からオーナーへの提案が強く求められており
いずれは「付けることが当たりまえの時代」になってくることでしょう。
またこれからは防犯対策をきちんと対処している物件かどうかが
入居者に選ばれる基準となってきます。
新聞や雑誌等の記事を見ると、外国人の滞在人口が増えれば増えるほど
凶悪な事件が増えているようです。
⇒ http://www.pdc.npa.go.jp/hakusyo/h15/html/E1101016.html
平成15年 警察白書
今後、ますます増加する犯罪にアパート、マンションも早急に対策を
打たなければなりません。
「空室の原因を探る」
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インターネットの必要性
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ITはどんどん普及し最近では小学校でさえパソコンが導入され
小学生までもがインターネットを扱うようになりました。
インターネット人口もすでに6000万人に達しているこの社会を、現実を
考えたとき、アナログだけの生活では済まされなくなることでしょう。
この現状を見て大家さんはどう思われるでしょうか？
入居者層が20代、30代を相手にしている大家さんとしてもこのアパート経営の
IT化は避けて通れない問題です。
自分が使わないからといって入居者も同じ物差しで計ってはいけません。
（中高年の大家さんは本人がネットをやらないから理解できない。）
インターネットもブロードバンドが導入され、次々と進化しています。
この対応をしなければ今までのようなアパート経営のやり方では
間違いなく生き残ってゆけなくなります。
実際にアパート、マンションの設備にITを導入することにより、
空室が埋まったという記事を専門誌でたくさん見ています。
特に単身者用の1K、1DK、1LDKなどでは間違いなくこの設備が必須となります。
ただし、学生さんはお金がないので意外と需要が少ないようです。
私が建設したあるファミリーマンション（3DK新婚所帯向き）で
調査した結果、8戸の内、7戸がインターネットを使用していることが
わかり、いまさらながら入居者のインターネット普及度を再確認しました。
ちょっと古いですが ⇒ http://www.iajapan.org/iwp/
インターネット白書2004
「空室の原因を探る」
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調査をして空室の原因分析をする。
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街や郊外を歩いてみると、空室の看板や空室の部屋をよくみかけること
があります。
空室の部屋を見つける方法は空室の看板でその存在を知ることができます。
また、アパートやマンションの窓にカーテンが掛かっていない状態を
見るだけで空室があることが理解できます。
カーテンの存在がわかりにくければバルコニーの洗濯物、もしくは
物干し竿の所在で判断ができます。
そうやって、空室であるかないかを確認することができます。
ここで空室になっている部屋を中から見ることはできませんが
外部からでもある程度判断ができるのです。
空室になる理由はいろいろな原因が考えられます。
家賃が高いとか、そのアパートが古いとか、外部的な原因であるとか
管理面での原因であるとか、入居者を入れてくれる不動産会社に原因が
あるとか考えられることはたくさんありますが、アパート、マンション
には必ず空室が続いている原因があるものです。
その一つ一つを分析する目を養うことが必要ですし、その空室の原因を
分析検証し解決してやれば空室は解消するものです。
景気が悪く入居者がなかなか捕まらない時代ではありますが
空室の原因を発見し、解決してやれば過半の空室は埋まるはずです。
しかし、ほとんどの大家さんは不動産会社の入らない言い訳を信じ
黙って「家賃の値下げ」に応じているのが現状ではないでしょうか。
私は空室のコンサルティングを実践する中で、不動産会社の言い分だけが
空室の原因ではなく他の原因で空室になることが多いことを発見しました。
たくさんの不動産会社と接してみて、それぞれの取り組み方、考えが
あり、情報を整理する必要も感じました。
不動産会社もそのアパートが埋まらない原因をある程度はキャッチ
していますが、それが徹底的に分析された理由なのかといえばそうではなく
入居者の吐いた言葉や不動産会社の営業の推測の域でしかないこともあります。
ましてや、何百戸の不動産管理物件を抱えている不動産会社がその内の
たった一つのあなたのアパートを完全に把握することなど不可能に近い
のではないでしょうか。
大半の大家さんは不動産会社の一方的な情報のみで判断しますが、
必ずしも的を得た情報であるとは限りません。
不動産会社の個々の力量によって情報の質が変わることもあるのです。
ですから空室の原因は大家さん自身で詳細な調査をしてみることです。
詳細な調査をし大家さんの考えと不動産会社のアドバイスを参考にして
空室の解消策を組み立てることが最善の方法です。
その物件を一番よく理解しているのはあなただけなのですから。
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今日のワンポイントアドバイス
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不動産会社のアドバイスが良質な情報であるとは限らない。
自分の物件を一番よく理解しているのは大家さん自身である。
最終的にたくさんの情報から取捨選択すること、実践することは
大家さんの自己責任である。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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