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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第148号
 
 これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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                                                2008.7.29 vol.00148




 こんにちは


 空室対策アドバイザーの 竹末 です。


 いつもメルマガ講読ありがとうございます。

 
 先週の22、23日は某電力会社の社員研修を

 広島市と島根県の松江市で行いました。


 そのときの様子はコチラです。
         ↓
 http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/


 写真を見る限り、皆さん真剣でしょ。

 さすがは一流企業の社員さんですねぇ。

 

 くどくどと長いシリーズになりますが、興味がなければ
 読み飛ばしていただいてけっこうです。


 さて

 今回もテナントの空室対策について考察しますね。


 空室対策を考える上で、「ターゲット」を想定しなければ
 なりません。


 たとえば、

 比較的小規模の15坪から30坪ぐらいであれば
 テナント物件の対象はどんな人達なのか、頭の中で
 描いてみることです。


 事務所用テナント物件なら、ある程度の企業の営業所
 なのか、中小、零細の企業の仕事場なのか、それとも
 企業の移転なのか、


 店舗用テナント物件なら


 飲食なのか、理髪店なのか、美容院なのかそれとも
 サービス系の店舗なのか、物販系の店舗なのか


 イメージを強く持って想定する職種を考えれば
 打つ手もあるというもの。


 たとえば

 美容院を想定すれば、美容専門学校へ
 募集チラシをもってお願いに行くとか


 起業や創業を支援する団体や国民生活金融公庫など
 に募集チラシを配るとか


 他にも募集看板に大きく「美容院向きの立地」と書けば、
 美容院で独立開業したい人の目に触れます。


 このように、工夫すればどこに行ったらよいか、
 いろいろな仕掛けが打てるわけですね。


 いずれにしても

 テナント物件はアパートやマンションを詰めるより
 難易度が高い事を知らなければなりません。


 今後、景気は良くなりませんし、テナント需要は
 まだまだ減少していきます。

 そういう理由でますますテナントの空室は増えてくる
 でしょう。


 話は変わりますが

 時々、「大家さんからテナントが埋まらない。でも
 ○○万の家賃はほしい」と都合の良い相談を受けます。


 自分のテナント物件が何の特異性もない、入居者への
 メリットもない、家賃も他テナントと比較して高く
 全ての条件が悪いと判れば

 企業は平気でさっさと退去することを忘れないで
 ください。


 私は過去、仕事上で、何度となく「企業の合理性」を
 目の当たりにしています。


 企業の場合、アパートやマンションのような個人と違って
 「動けばお金が掛かるから」とか「少し我慢しようか」
 などということはありません。


 経済市場で動いていきますので、物の見方はクールです。


 必要性がなければ、ばっさり切っていくのが企業の
 考えです。(社員のリストラもそうですよね。)


 敷金や保証金、建設協力金など惜しみもせず、切り捨て
 てもなんとも思わないのが企業。


 企業は常にビジネスを経済合理性の上で考えます。


 店舗物件などはその最たるケースです。

 オープンしたお店で売上が伸びず、毎月赤字ということ
 になれば、そこで「忍耐強く頑張る」なんてことは今の
 ビジネスの流れからいえばマイナスなんです。


 1000万、2000万の店舗創業費が掛かろうと
 赤字が累積するようであればその資金を捨ててでも
 そのビジネスから即座に撤退します。


 ですから、企業なんかアテにできるモノではありません。


 私は25年の業界経験で、一流企業でもカンタンに
 退去するのを見てきたんです。


 ビジネスは、10年もすれば浮き沈みが何度もあり
 陳腐化することさえあります。


 そのとき、その流れに乗れない企業は衰退していくんですね。


 それで、大家さんに言いたいのは

 不動産ビジネスを10年、20年と安定した経営を
 したいなら、いつまでも10年前の旧い経営感覚では
 やってはいけないことをはっきり自覚することです。


 企業が当てにならないことがわかったとき、その困難に
 どう立ち向かっていくか、工夫改善していくか
 
 それとも

 時代を読むか、時代に合わせた形態、需要に合った形態
 に更新し対応してゆくかが、経営者としての時代感覚です。


 あなたの空室になったテナントビル、オフィスビルは
 時代にあった貸し方をしていますか?


 あなたはその物件を「単なる箱物」として見ていないでしょか?


 もう一度再考してみましょう。


 近い内に来るテナント大不況時代に備えて・・・。





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 最後までお読みいただきまして
 ありがとうございました。


  またオーナーさんに役に立つ情報をメールしますね。



  それでは、また、来週。





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