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【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2008.7.23 vol.00147
こんにちは
空室対策アドバイザーの 竹末 です。
いつもメルマガ講読ありがとうございます。
前回のメルマガで、あなたに物件の比較調査を
してくださいといいましたね。
この件について質問があったのでお答えしますね。
アパート、マンションもテナントもやることは
一緒なんですね。
私がなぜ、自分の物件の調査を勧めるかというと
話はずっと8年ぐらい前にさかのぼります。
あなたは、私がメーカーにいたことをご存知かと思います。
このメルマガが初めての人もいるので
私のプロフィールはこちらです。
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メーカーにいたころ、ある大きな案件を追いかけて
いまして
その物件は、３棟で３ＤＫ１８世帯１７０００万ぐらいの
物件だったんですね。
当然、建築費も大きくなりますので、地元ゼネコンと競合です。
あちらさんは５階ＲＣ造ＥＶ付。こちらは２階建て軽量鉄骨造。
はっきりいいまして、流れは５階建てＲＣ造に傾いていました。
相手は、りっぱな総タイル張り鉄筋コンクリート造５階です。
チャチな２階建て軽量プレファブ住宅なんか勝てっこありません。
そこで、私は起死回生の手を思いついたんです。
実は、同じＲＣ造のファミリータイプは、２階建てのものと
比較するとその周辺でけっこう空いていたんですね。
私は、以前から何となくそれに気づいていたんです。
しかし、そんな話をオーナーに話をしたところで
口先だけで終わります。
説得力も全然ありません。
で、私は仮説を立証するために、建設予定地の周囲
５００メートルを調査してみようと思ったんです。
面倒くさがる部下を叱咤激励して、二人で半日をかけ
マンションやアパートをひとつずつしらみつぶしに
空室調査をし、住宅地図に建物のポイントを落としました。
賃貸条件などのデーターも調べ詳細に記録したのです。
調査した結果は？
すると、私の予想通り、
２階建てファミリータイプの入居率が９６パーセント。
鉄筋コンクリート造ファミリータイプの入居率が
８２パーセント。
圧倒的に２階建てのほうが空室率が低かったんですね。
そして、私は部下と二人でこの原因についてすべて
分析してみたんですね。
賃貸条件、たとえば家賃、間取り、広さその他の条件。
すると、ここから検証されたことはＲＣ造の家賃は
古くなっても「高い」ということだったんです。
その地域に住みたい入居者層には家賃の上限があり
高い家賃のＲＣ造を避け、家賃の安い２階建ての
アパートのほうへ流れていることがわかったんですね。
入居者は「ＲＣのほうが良い」ということは知っている
にもかかわらず
家賃が１．５万円も違うと、いくら鉄筋コンクリート
のマンションが良くても、我慢して２階建てに入居せざる
を得なかったんですね。
鉄筋コンクリートのコストが収支に影響し、大きく家賃を
下げられない、仮に下げても限界点があるという理由も
あると思います。
反対にコストの安い２階建てアパートは「家賃の値下げ」
に柔軟に対応できるわけです。
こうして私は部下と二人で、地図や賃貸条件等の全ての
データーを揃えてオーナーのところへ説明に行きました。
「いくらＲＣのほうが物が良いといっても、この周辺の
現実がこのような状況なので、一度再考されてはどうか？」
とオーナーへ意見を具申したのです。
すると、数日後、オーナーから連絡が入り
「よく理解できたので、ＲＣは取り止めて２階建てでいく」
と大変うれしい返事をいただいたのです。
１億７０００万です！満塁逆転ホームランですね。
データーの勝利です。
この話を聞いて
「俺のテナントの空室とは関係ないよ」と思わないでくださいね。
私がいいたいのは、こういった「人がやらない地道な努力」
が大事だということなんですね。
人間は皆、面倒くさいことはやりたがりません。
私の部下であっても面倒くさそうな顔をしていましたから。
でも、マーケティング調査がいかに重要であるか、
ということがわかったでしょ？
アパートの空室にしてもテナントの空室にしても
ライバルの状況を比較検討し、情報を得れば、いろんな
打つ手が考えられるということをいいたいんですね。
調査に要する時間はわずか半日から一日です。
テナントの空室が２年も３年も空いていることを考えたら
やってみる価値があると思います。
これをやるかやらないかで空室対策が大きく違ってくる。
そして「敵を知ることで己を知ることになる」
さらに自分の物件の弱み、強みを知ることになる。
現代は、消費者のニーズに答えなければその物件は
存在する価値もありません。
テナントが空室で困っているといっても
ほとんどの大家さんは何の努力もしていません。
仮に不動産会社に頼んでいたとしても
不動産会社でさえ、「空室」には悩まされているんです。
そんな空室で悩んでいる人同士で傷を舐めあったって
何の進展も得られないのではないですか？
あなたは今までにどんな努力をしてきましたか？
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