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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第143号

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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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                                                2008.6.24 vol.00143



 こんにちは


 空室対策アドバイザーの 竹末 です。


 いつもメルマガ講読ありがとうございます。


 梅雨真っ盛りですが、お元気でしょうか?


 私は体にカビが生えそうです。(笑)



 さて


 前回は、テナントの空室対策として簡単な広報活動の
 一部「入居者募集看板」についてお話しました。


 オーナーの皆さんは、現在空いているテナントを
 不動産会社へ委託していることでしょう。


 でも、不動産会社へ依頼しても埒が明かないから
 困っているんですね。


 半年が経ち、一年が経ち、二年経っても
 問い合わせや反響が数件しかない。


 また、あったとしてもそれ以上進展しない
 その内、話は立ち消えてしまう。


 不動産会社の方は、
 といえば


 最初の内は本気ですが、


 何年も経つと自然に物件情報が脳裏から消えてしまい


 最後は、不動産会社の倉庫で埃が積もるようになる。


 こんな状況じゃあないかな、と思うのです。


 以前、メーカーにいたときに、たくさんのテナント
 物件を建てたんですが、25年前の物件でもいまだに
 空室がないんですね。


 最近、全部の物件を回ってみたところ
 28物件全部がどれもこれも満室なんです。


 成功している理由を、自分なりにいろいろ考えたんですが
 まとめると次のようなことではないかと思います。


 第一に 当時、賃料を相場より1.5割ぐらい安くしていたこと

     (中小零細が営業活動をして、無理なく支払える
      賃料はいくらか?を真剣に考え、末永く経営
      してもらうことを優先した。)


 第二に 駐車場を最低2台以上付け、賃料を無料にしていたこと


 第三に テナント空間を必要以上に大きくしなかったこと
    (リスクを回避するため、細切れに分割したということ)


 第四に テナント物件をスケルトン状態にせずに
     必ず内装を仕上げて募集をかけたこと


 第五に テナントのターゲットを零細、中小に絞っていたこと


 第六に 当時の市場マーケットを精密に把握していたこと



 建設会社側の論理で条件や賃料を押し付けるのではなく
 テナント企業の経営者、借り手側から見た論理も
 考えていたということなんですね。


 また稀に大きな単独テナントを作ったとしても
 ロードサイドでないと作らなかったんです。


 ロードサイドであれば仮にテナントが退去しても
 次のテナントが付くということを想定していたんです。


 だから、自慢話になるけれど
 私が企画してあげたオーナーさんは幸せですよ。


 当時、ほとんどの営業マンが賃料を高くし経営収支
 を美味しそうに見せかけていたけれど


 私はしなかった・・・。


 賃料査定が低いということは、経営収支上は
 少し落ちるけれど、長い目で見ると経営は安定します。


 最終的には大家さんの得になることなんですね。


 結果、バブル時に踊らされることなく、堅実な企画
 プランニングをしているからこそ、25年経っても
 経営が順調に回っているんです。



 まだ他にもいろいろお話したいんですが
 長くなりそうなので、今日はここまでです。


 次回もテナントの空室対策について
 私が経験したことを基にいろいろなお話を
 したいと思います。


 楽しみにして待っていてくださいね。




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 今日も最後までお読みいただきまして
 ありがとうございました。

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