HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第142号〜
これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2008.6.17 vol.00142
こんにちは
空室対策アドバイザーの 竹末 です。
いつもメルマガ講読ありがとうございます。
さて
今日は、賃貸住宅の空室ではなく
テナントの話をするんでしたね。
空室は何もアパートやマンションだけではありません。
地方のビルのテナント物件などは、アパートや
マンションと同じように「空室だらけ」なんですね。
このオフイスビルや店舗付ビルのテナントの
空室対策についてお話しましょう。
最近、アパートやマンション以外で相談が一番
多いのが「テナント物件の空室」です。
私はメーカー時代、１２００戸近く（１００億以上）
の賃貸住宅を建ててきましたが、
その内、テナント（店舗、事務所）物件が
大から小まで２５〜３０件程度含まれています。
そういったたくさんの経験があるので
テナントの需要とか傾向もある程度わかるんですね。
テナントの客付けは、賃貸住宅と同様に需給の
バランスが完全に崩れているので、一度退去した
テナントの空室を埋めるのは至難の技です。
賃貸であるアパートやマンションの空室を
埋めるより難しいかもしれませんね。
昨年、あるオーナーさんに築３０年ぐらい
の建物のテナント付けを依頼されました。
（断っておきますが、私は宅建業は登録していますが
賃貸の不動産屋ではありません。）
物件をリノベーションして、８〜１０ヶ月ぐらい
掛けてテナントを詰めました。
それも、古くても駅前という便利な立地と視認性。
そして駐車場が数台しっかり取れたからこそ
決まったわけで、条件が少しでも悪ければ
たぶん永遠に決まっていなかったでしょう。
今回は、テナントさんが決まった後、テナントに
合わせて建物をリノベーションするというスタイル
を採用しました。
なぜなら
客付けできなかったときのリスクを考えたからです。
当初、テナントを誘致するために、飲食を避けて
整体、美容院、調剤薬局、健康食品関係などの職種を
想定し、ターゲットにしたんです。
これ、アパートでも同じことが言えるんですよね。
ターゲットを決めることは重要です！
空室対策は、仮想の入居者を立てることで
募集の施策が変わってくるんです。
で、話を元に戻しまして・・・
募集をスタートした時点で最初にやったことは
看板を１０００×１５００ぐらいの
大きさに作ってよく見える道路側に
掲げたんですね。
それがコレ
↓
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200701160000/
看板を出したおかげか、問い合わせはあったんですが
２〜３ヶ月で1件ぐらいしかありませんでした。
それでよく考えてみると
郊外でテナントを探す人は、車で探すことが多いのに
気がついたんです。
とすると、今の看板では車で走っていても
小さくて見逃してしまう訳です。
ですから、今度はもっと大きな看板ということで
懸垂幕（９００×５０００）を作って車から良く見える
建物の２階部分の壁に垂らしてみたんです。
それがコレ
↓
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200704260000/
すると、とたんに問い合わせの反応率が２倍、３倍になったんですね。
そして、良いテナントを選別するために少し時間は
掛かりましたが、当初の私の予想通りに美容院で決まりました。
それがコレ
↓
http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200802090000/
看板は、大きくすると効果があるというのが原則ですが
これ、以外と不動産屋さんも大家さんも忘れているんですね。
新築のときは、気張って大きな看板を出しますが
退去した後の募集看板は小さな看板か貼紙をする程度です。
申し訳程度に出したって誰も振り向いてはくれないんですね。
入居募集の看板は、必要以上に「でっかく」そして
「よく見えるところ」に貼る。
看板の位置も歩きながら見てもらえる位置か
車で流しているときに良く見える位置か
実際に歩いたり車を走らせてみて
試してみて掲げる場所を決める。
これは店舗開発のときの「視認性」という一つの
手法なんですね。
皆さんが何気なく見ているファーストフードなど
の看板は、十分に考慮された位置に掲げているんです。
また、入居者募集看板の色も「白地に赤色のフォント」
これがベストです。
それと写真にもありましたように
キャッチコピーも工夫し、看板を見た人が「ん？」と
思わず立ち止まるようなコピーを考えるといいですね。
コピーは人の心を動かしますから。
このような「単純で当たり前」のことから
スタートしてみることです。
テナントの空室で困っているオーナーさんは
今一度、広告戦略を見直してみてくださいね。
間違いなく反響が変わってきますよ。
今日は、テナントの空室を埋めるための対策の
一部「入居者募集看板」についてお話しました。
次回も私の実務経験から、その他のいろいろなテナント
対策についてお話しましょう。
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今日も最後までお読みいただきまして
ありがとうございました。
またオーナーさんに役に立つ情報をメールしますね。
それでは、また。
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