HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第13号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.4.12 vol.0013
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目次
◇ 最少の投資でできる大胆なリフォーム
◇ リフォーム専門業者の選定
◇ 今日のワンポイントアドバイス
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「空室の原因を探る」
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最少の投資でできる大胆なリフォーム
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空室対策のためのリフォームについて考えてみましょう。
アパート、マンションが古くなるとすこしづつ入居率が下がって
いくことは皆さんもご理解できると思います。
新築で10年までなら何とか持ちこたえられるかもしれませんが、
10年を経過しますと建物の外観や内部の古さが目立ってきます。
設備も時代遅れになりますし、外壁や屋根、玄関、ホール、階段
廊下など、入居者が案内されて見たイメージは悪く写るようになります。
しかし、古くなったとしても掃除が行き届き、常に清潔感があり、
手入れを怠っていないというイメージを入居者が感じれば、入居が
決まらない原因とはなりません。
管理面でのことは大家さんの考え次第で、アパート経営の維持、管理、
点検は入居者対策の必須条件です。
1週間に一度は物件に異常がないか、見に行き、清掃を心がけることです。
自分にその時間が取れないなら清掃の有料サービスを依頼することも
可能です。
現代はアウトソーシングの時代ですから、自分でできないことはプロの
力を借りることです。
古くても、管理をしっかりしていれば入居者の選択肢の中に含まれます。
マンションやアパートの外観も10年を過ぎた頃からリフォームを
検討しなければなりません。
賃貸住宅経営の延命もコレに掛かっているわけです。
しかし、外部のリフォームはコストの面で大家さんの頭を悩ませます。
今まで儲かった資金を吐き出すようになるからです。
ここに賃貸経営が「長い年月にトータルで儲からない」理由があるのです。
自分も年をとって行きますが、建物も同じように年をとっていくのです。
私のなが〜い建築経験で感じたことですが、「建築物の寿命は自分の人生より短い」
ということです。特にスクラップアンドビルドの傾向が強いこの日本では
建物の資産価値は20年も経てばほぼ、0となります。
残念ながら建築物は未来永劫ではありません。
話が脱線しましたが、賃貸住宅のリフォームを行う上でいかにコストを
掛けずに入居促進を図るかということが重要です。
私が行った実例で、ビルの4面の内、表の面の一面のみリフォームを行う
ものがありました。
表の面を建築用語で「ファサード」といいますが、いわゆる「おもてづら」です。
入居者が内見に来て、いちいちそのマンションの全ての面までしげしげと
見る人はいません。
たとえば、入居者が案内された時のことをイメージしてみてください。
不動産会社が車等で入居者を連れてきます。
道路に車を止め、車から降りて建物のファサードをざっと見ます。
その後、玄関へと向かい玄関ホールに入ります。
それからエレベーターもしくは階段を使い目的の階にたどり着きます。
目的の階についたら廊下を歩くでしょう。
廊下を歩いて案内する部屋の前に着きます。
部屋の前に着くとその部屋のドアを開けて内部に入ります。
今のような工程で内見をするわけです。
とすると・・・解答が出ますよね。
今、お話した部分だけ、力を入れてリフォームをするのです。
外壁の4面の内一面のみの色を変え、特に玄関部分は壁や床のタイルを
張るなどして、がんばって化粧してみてください。
ファサードは体で言えば「顔の部分」になりますから、体裁を繕う
ことは重要です。
もし、しわがあればしわを隠すファンデーションを塗る。
年寄りっぽくみえるなら若者風の洒落ためがねをかけてみる。
白髪が目立つようなら髪を染める。
どうですか？あなたが年輩なら少しでも若く見せるための努力を
するはずです。
建物のファサードもこう考えてみればテクニック、ノウハウは
たくさんありますし、気づきが出てくるでしょう。
そうする事により、入居者の選択基準に合格するのです。
私のコンサルティングでアパートやマンションのファサードを
ほんの少し変えただけで入居が決まった事例はたくさんありました。
あなたの古いアパートの経営は入居者に選ばれる時代に突入したのです。
あなたのアパートは、その為の努力さえ惜しまなければ、古くなった
としても満室にすることができるのです。
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「空室の原因を探る」
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リフォーム専門業者の選定
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リフォームに掛かる費用の節減としてCMという方法があります。
コンストラクションマネージメントといって、分離発注のことを言います。
これは工務店、建築会社に一括して発注するのではなく、それぞれの
職種ごとに合い見積もりを取り発注して行くやり方で、大幅なコスト
ダウンができます。
元請会社の経費、一般管理費を省き、専門工事会社と直接取引を行います。
⇒ http://www.urban-brain.co.jp/
少し専門的になりますが、ある意味でこれに似たような方法を取れば
大きな経費節減になると思います。
（20から30パーセントのコストダウンも可能です。）
専門工事会社についてはどこの地方にも土建組合、建設労働組合と
いう団体があります。
土建組合、建設労働組合とはフリーの職人や一人親方、そして
零細の工務店が会員となっている建設業の組合です。
タウンページの「組合」「団体」というキーワードで調べて見てください。
こういうところへ連絡を取り、優良な専門工事の職人さんを紹介して
もらえれば安心です。何かあれば組合に直訴することもできますし、
組合自身の責任問題にもなりますので、慎重な業者選択をしてくれるでしょう。
また、不動産会社のお抱えの専門業者を紹介してもらうのも
よいかもしれません。
このような業者は不動産会社が長年使っていますし、不動産会社の顔を
つぶすことはないと思います。
間違っても新聞広告やチラシのリフォーム業者に声をかけないことです。
このような業者は良い、悪いの判断がつきにくく、使って見なければ
さっぱりわからないのがデメリットです。
実際に私が知人の紹介で外壁塗装のリフォームをしたのですが、
私の目の前で手抜きをされた経験があり、業者選定の難しさを知りました。
素人さんなら見逃すでしょうが、プロの私にはすぐ発見できることです。
プロである私でも、良識ある業者を見つけることは手間も労力も掛かる
ものなのです。
この時ほど、工事をチェックする公正な機関の必要性を感じたことは
ありませんでした。紹介してくれた知人にはこの業者の悪さ加減を
報告しましたが、この知人はもうこの業者を紹介はしないでしょう。
これが「知人の紹介の怖さ」ってやつです。
読者の皆さんも信用のできる人を紹介しましょう。
自分の顔を潰されない様に・・・。
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今日のワンポイントアドバイス
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賃貸住宅はリフォームをすることにより蘇る。
古いアパートをいつまでも現状維持で使い続けることは
空室が発生する原因となる。
思い切った投資をすることにより、賃貸住宅を蘇らせ、
入居者の選定条件に近づけ、家賃の維持と空室を埋める
足がかりとすることができる。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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