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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第12号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■         アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■           http://www.kuusitsu110.com
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                                               2005.4.5 vol.0012

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 目次

 ◇ お風呂とトイレが一体になっている単身者用賃貸住宅

 ◇ 築○年で入居者の選択肢から外される?

 ◇ 今日のワンポイントアドバイス

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   「空室の原因を探る」
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     お風呂とトイレが一体になっている単身者用賃貸住宅          
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 単身者用賃貸住宅は、業界では1ルーム、1K、1DK、と呼ばれています。

 このタイプでトイレとお風呂が一緒になっているケースがあります。
 このユニットバスは今から10〜20年前のマンションに多用され
 一世を風靡しました。

 その時代の洋風化志向とマッチし、設計上の経済性、合理性の理由から
 全国で何万戸ものユニットバスが生み出されました。

 最近流行の不動産投資物件などでは、この手のタイプが市場へ大量に出され
 ており、「前所有者のお荷物」を投資家が購入しているわけです。

 しかし、もともと清潔好きな日本人特有の国民性からか、現在では若い
 入居者からも嫌われ、入居者の選択肢から外れています。

 独身者の「希望する住宅機能・設備」のアンケートでは
 独立したバス、トイレを要望する入居者が80パーセント近くあり、
 バス、トイレ一体型のユニットバスは時代から取り残され、空室の最たる
 原因になっています。

 ○「部屋探しに関するアンケート」調査の結果 アットホーム 2004.1.29
   〜住宅設備で欲しいもの〜

 → http://www.nissey.com/tintai/anke-to.htm

 大家さんとしてもこの件に関しては、「わかってはいるが、傍観するしか
 手の打ちようがない」といった状況です。

 今から5〜6年前にこのような物件のコンサルティングをある大家さん
 から依頼されました。

 その時、すでに20戸の内5戸の空室があり、半年間空いている状態でした。

 そのため、大家さんは家賃をさらに下げ、対応することを考えていたようです。

 私が空室の原因調査をしたところ、「トイレとバスが一緒になっている」
 という物理的な原因を発見しました。

 この原因によって空室が長期に渡って続いていることが推測できました。

 そこで大家さんと検討し、「投資コストはかかるが、トイレとバスを分離する
 ことは物理的に不可能ではない。」という結論を出しました。

 たまたま、そのビルはローンを完済していましたので、資金的な余裕があり、
 リフォームを行うことになりました。

 まず、現場を調査し、平面図を作成後、詳細な打合せを設備業者と行い
 解体から設備の取替え、取り付け、仕上げまで全てに渡り指示を与えました。

 約3週間を要し、1DK5戸分の工事は完成しました。

 その後、家賃を下げずに不動産会社へ入居募集をかけますと、瞬く間に
 5室全部が約1ヶ月ほどで埋まっていきました。

 大きな投資でしたが、今後の空室の機会損失を考えると家賃の1.25年分
 でこのコストは回収できます。(家賃50,000円 共、駐車込)

 結果的には「正解のリフォーム」であったと思われます。

 私自身も正直、大家さんに費用を掛けさせることが少し怖かった
 のですが空室の原因が間違いなかったことがわかりました。

 その後も空室が出るたびに一戸ずつリフォームを行い、現在では満室状態が
 続いています。

 大家さんというものは新築時、取得時以降の持ち出しは極力避けようとします。
 私も大家さんの気持ちは痛いほど良くわかります。

 しかし、はっきり申し上げてこのタイプを使い続けても状況は
 まず、改善されないでしょうし、家賃は出入りがあるたびに下がり
 続けると思います。

 この例のように原因がわかっていて、その原因のために今後10〜20年間
 騙し騙し使って家賃を下げ、空室期間が長くなることを考えた時、
 経営の安定を望むならば思いきった対策を打つことも必要です。

 3点式ユニットバスから分離ユニットバスへ変更できる新しい商品を
 見つけましたのでお知らせします。

 → http://www.fujiyama-net.jp/rabix/main.html

 営業の方からお聞きしたのですが、当初商品を開発するため
 大手の衛生機器メーカーに製造を依頼したところ、需要がない
 ということで拒否され、やむなく独自で開発されたそうです。

 費用は50万円程度で施工でき、在来の工法と比較して安く
 あがりますので検討できる商品です。

 このメーカーからは一切、コマーシャル料は頂いておりません
 のであしからず。



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        「空室の原因を探る」
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          築○年で入居者の選択肢から外される?       
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 最近の若い人は非常に贅沢で新しいものが大好きです。
 築10年程度のアパート、マンションでも、もう古いという感覚
 で捉えています。

 また、物件を探索するときでも不動産会社に「この物件の築年数は
 何年ですか?」と、訊いてきます。

 賃貸情報誌などを見られたらわかりますが、築年数というキーワードは
 必須です。しかし、費用を掛けリフォームしたのにコレで決め付けられ
 ては、大家さんとしてはたまったものではありません。

 そこで・・・

 コツは不動産会社に「○○年大改装リフレッシュ済み!!」
 「一見の価値あり!」と、不動産会社の資料、案内チラシに明記して
 もらうことです。

 また、不動産会社の営業マンにその物件を必ず見学してもらうこと
 も必要です。営業マンが納得しないものを入居者に案内するわけがありません。
 営業マンにも強くアピールすることは肝心です。

 これからの時代は入居者をお客様として捉え、そのお客様に対して
 良いところをアピールしなければ振り向いてはくれませんよ。

 黙って待っていても何も起こりません。
 その物件は他の物件と同じように物件リストの中で埋没するだけです。

 ここらを自覚することが大家さんの今後の課題です。

 せっかく費用をかけてリフォームしたのに内見さえないようでは
 宝の持ち腐れになりかねませんので、この辺はしっかり押さえて
 おきましょう。

 築年数だけで判断する入居者を現地へ連れ出し、「意外と?よい物件だ!」
 と思わせるために様々な努力を惜しまないことです

 不動産会社から入居者へ勧めてもらえるかどうかが鍵ですね。




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           今日のワンポイントアドバイス          
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  単身者用賃貸住宅のトイレ、バス一体型はもはや時代遅れ。
  データーが示すとおりであるなら、資金を投下することを考えておかな
  ければならない。賃貸住宅ビジネスはこれからの大競争時代に向かって
  資金の余裕のある大家さんが勝ち組になる可能性がある。
  アパート経営の余力資金を日ごろの生活資金に使う事は避け、来る時代の
  対応のために資金の蓄積をしておくことだ。



 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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 ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。

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