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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第113号

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  これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                2007.7.4 vol.00113

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 目次
 
 ◇ 単身者用賃貸住宅のお金を掛けない究極の空室対策

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      単身者用賃貸住宅のお金を掛けない究極の空室対策
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 私がコンサルをした中で、単身者用のアパートやマンションを
 所有している大家さんは非常に多いようです。

 比較的新しく且つトイレとお風呂がセパレートタイプですと
 空室も埋まりやすいですが、築15年以上でトイレと風呂一体型の
 単身者用賃貸住宅は、よほど引き付けるだけの魅力がなければ
 空室を埋めるのは厄介です。

 そこでこの一体型ユニットをそのままの状態でお金を掛けずに
 頭を使って使い続ける方法を考えてみました。

 この古いタイプの単身者用賃貸住宅の空室対策について
 私が実践したことやいろいろ研究したことを踏まえてお教えしたい
 と思います。

 各々の方法は一長一短はあると思います。

 「自分の物件にふさわしくない」
 「やはり問題がありそうだ」

 と、いろいろご意見はあるでしょうが
 とりあえず、検討材料にしてみてください。


 1. 敷金、礼金などの賃貸条件を緩和する

 入居者にとってハードルが高い条件、規約を低くしてあげることです。

 たとえば、敷金の考え方は地方によっても違いますが
 敷金3ヶ月を1ヵ月にしてあげるだけでも、入居者が決まる
 確率が高くなります。(実際に、私がある大家さんにアドバイス
 したところ3ヶ月で4戸の空室が埋まったことがあります。)

 他にも礼金を撤廃すること。
 また連帯保証人の問題など、保証会社の滞納保証システムを利用し
 解決できる場合もあります。(連帯保証人がネックになって
 入居できない入居者がいるのも事実です。)

 今までの賃貸経営の古い慣習に縛られずに新しいことに挑戦して
 みることです。現在、国がやっている規制緩和と同じようなものです。

 あなたが今まで何の疑問も持たなかったことをもう一度
 見直さなければならない時代になっているのです。

 2. 家具、家電つきアパートにする

 入居者にとってテレビや冷蔵庫、ベッド、エアコン、洗濯機、
 電子レンジ等を取り揃えるのは大きな負担になります。

 それらの耐久消費財が部屋とセットになっていれば
 入居者には大変大きなメリットになります。

 特に学生用のアパート等では効果を発揮し、空室対策に
 効果ある方法としてお勧めできます。

 リサイクルに行けばいくらでも安いものがありますので
 全て揃えても家賃一ヶ月分以内で済むでしょう。

 それで部屋の付加価値が上がれば安い投資といえます。

 3. 立地がよければウィークリー、マンスリー業者に借り上げてもらう

 著者も以前、マンスリーマンションを借りに業者を回ったことが
 ありますが、どこも満室で探すのに苦労した経験がありました。

 地方でもマンスリーを利用する人は多く、需要は更に拡大しています。

 トイレバス一体型の物件であっても借りる人はビジネスホテル感覚です。
 借りる人がずっと住み続けるわけではありません。

 一ヶ月単位での短期の住まいとして考えれば、我慢できる範囲内でしょう。

 ただし、マンスリー業者からの借り上げ条件の提示がありますので
 多少の出費は覚悟しておいてください。


 4. 高齢者も視野に 

 最近、巷に溢れているワンルームの空室解消に一役買っているのが
 単身の高齢者の方たちです。

 築20年程度のワンルームには若い人は見向きもしませんが
 世の中にはちゃんと我慢していただける人がいるのです。

 この賃貸住宅の借り手市場にあって古いアパートに
 振り向いてくれる人が存在することはありがたい限りです。

 高齢者の方は家主や不動産会社も嫌う傾向にありますが
 メリットもあります。

 それは「高齢者の方は家賃をしっかり払ってくれる」と
 いうことです。若い人は浪費家ですから生活費の残りのお金から
 家賃を払うという感覚ですが、高齢者は家賃を優先させ残りで
 生活するという感覚です。

 言っている意味がわかります?

 倫理観、道徳観の違いなのです。
 (最近は65歳以上の方でも乱れている傾向にありますが・・)

 また、一度入ると長く住んでいただける方が多いのが特徴です。
 若い人のようにより良い生活を求めてクルクルと住まいを
 変わることもありません。

 そのため、入退去の心配が少ないというメリットもあります。
 正直、今の時代は、入居者が長く住んで家賃を払っていただける
 のが「理想のアパート経営」です。

 なぜなら、昔と違って家賃は時代を追うごとに下がり続ける
 ものだからです。入退去がなければ家賃を下げる必要は
 無いですよね。

 5.外国人も視野に

 地方であっても街の中ではたくさんの外国人を見かけるようになりました。
 昔と違って、いまでは外国人など珍しくもありません。

 街の中の大家さんは田舎の大家さんと違って経営にはシビアー
 ですから、部屋が空くよりマシとばかり外国人を受け入れています。

 そういう意味では街の大家さんは現実感を持って経営している
 ことにきづきます。打算が経営哲学さえも変えるようですね。

 しかし、田舎の大家さんでも、既成概念を取り外せば空室を
 埋めることができます。

 たとえば、地方には製造業がたくさんあります。

 人件費の安い中国で製品を製造され、日本へ輸入されると
 高い人件費の国内製造業は成り立ちません。

 最近では人件費の安い東南アジアの人たちをわざわざ
 国内に連れてきて工場で労働させているケースがよくあります。

 人材派遣会社の役割は日本人ばかりが対象ではなく外国人であっても
 派遣の対象となるのです。

 外国人を国外から連れてきて労働させるためには住居が必要です。
 個々の外国人が住処を探すのは現実的には不可能です。

 そこで人材派遣会社が住処を探し外国人を受け入れる賃貸物件を
 用意しなければなりません。

 田舎の大家さんはココに着目しなければなりません。
 あなたのアパートにまとまった空室があれば人材派遣会社に
 一括で借り上げしてもらうこともできるのです。

 このように日本国内には意外な賃貸需要の隙間があるものです。

 早速田舎の大家さんは人材派遣会社に問い合わせをして
 売込みしましょう。

         
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 以上の5つの対策はもちろんデメリットもあります。

 しかし、現在のような状況で古いアパートやマンションが
 生き残っていくためには、チャレンジしなければならない
 時代に突入しています。

 そうしなければ、遅かれ早かれあなたのアパートは空室増大
 の危機に直面するでしょう。

 失礼な言い方ですが、どうにもならないアパートやマンション
 は頭を使って工夫すればこんな方法もあるのです。

 ニッチな需要の隙間を狙っていろいろと模索してみましょう。



   これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
   解き明かします。               
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。


 
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