HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第104号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2007.3.1 vol.00104
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入居者の求めるものは何なのか？
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先日、全国賃貸住宅新聞（２/２６付）を読んでいますと
『２００７年最新人気設備ランキング』という記事が載っていました。
サブタイトルに〜入居者が部屋探しの際に『絶対条件』と考える設備〜
と書いてあります。今年１月に全国の有力管理会社約８００社に
対して人気設備アンケートを実施し、その集計結果を上位１０位まで
ランキングした、そうです。
フムフムそれから・・・
ファミリーと単身者別に順位が付けられています。
ファミリーから順番にいきますと
1.追い炊き機能
2.TVモニター付きインターホン
3.オートロック
4.ブロードバンド
5.エレベーター
6.BS・CSアンテナ
7.システムキッチン
8.シャンプードレッサー
9.洗浄機能付き便座
10.ディンプルキー
また単身者向け物件では
1.ブロードバンド
2.オートロック
3.TVモニター付きインターホン
4.BS・CSアンテナ
5.シャンプードレッサー
6.洗浄機能付き便座
7.エレベーター
8.ディンプルキー
9.追い炊き機能
10.宅配ボックス・シャワーブース
この設備を見ていただければわかるように
近頃の若い人はなかなか贅沢ですね。わがままなニーズです。
全てを満足していればきっと家賃も高く取れることでしょう。
このぐらいの仕様や設備を全て折りこむと、分譲マンションに近い
グレードです！
これからの賃貸業界の競争を考えると、賃貸は分譲と変わらない仕様に
なっていくでしょう。それも空室への防御策という意味合いで
どんどん付加価値が付けられていくことになると思われます。
大都会か地方都市の差はあるでしょうが、今後の事を考えると非常に
参考になるアンケートであるということは事実です。
また入居者である消費者が、こういった設備をすでに認知していると
いうこともここから読み取れます。たぶん次から次へとできる
新築物件を見ているからでしょう。入居者の目は肥えています。
がしかし、これを鵜呑みにして自分の古いアパートに全て導入すると
大変な投資金額になってしまいます。
実際に大家さんがそこまで投資するとは考えられませんが
要は適材適所に導入するということで良いのではないでしょうか？
これらを全て採用すればきりがありません。
絶対条件とは書いてありますが、自分の懐具合と相談し、どこまでの
設備を採用するか不動産会社とよく相談して判断すればよいことです。
ここで私は、築１４年の自分のファミリータイプのアパートの設備が
この条件をどこまで満足しているか比較検証してみました。
上から順番にいきますと
1.追い炊き機能 ⇒ ×（一度検討したが付けられる構造に
なっていない）
2.TVモニター付き ⇒ ×（ただのインターホン）
インターホン
3.オートロック ⇒ ×（メゾネットなのでつけられない）
4.ブロードバンド ⇒ ×（いまだに導入していない）
5.エレベーター ⇒ ×（２階建てなのでいらない）
6.BS・CSアンテナ ⇒ △（BSはあるがCSは無い）
7.システムキッチン ⇒ ○（システムキッチンだが少々古い）
8.シャンプードレッサー ⇒ ○（唯一まともです）
9.洗浄機能付き便座 ⇒ ×（いつかホームセンター特売の時に
つけようと思っている）
10.ディンプルキー ⇒ ×（セキュリティー機能のないワンロック錠）
以上のような結果になりました。
１０の項目の内、合格はタッタ２つのみ、半分合格は１つ、不合格は７つです。
しかし、こんなアパートでも入居状況は購入以来常に満室です。
仮に空いても１ヶ月も経たずに埋まってしまいます。
家賃も近隣の相場以上です。
条件も満たさないのにどうしてでしょうか？
その答えはコチラにあります。⇒ http://www.kuusitsu110.com/meru/manu.htm
私はひたすらこういった設備にお金をかけずにそれがどこまで通用するか
我慢してきました。（本当の理由はお金が無かったからですが・・・）
もちろん資金力のある大家さんはどんどんやってもらって結構です。
ですが、安易にこれらを導入すれば大家さんは入居者を埋める努力を怠り
工夫をしなくなります。また考える力も付きません。
お金のない私達大家は、努力工夫でカバーしなければ空室は埋まらないのです。
ここで言いたいことは
入居者の求めるものは最新の設備ばかりではないということ。
物理的な便利さを追い求める入居者ばっかりではないということ。
それは精神的な安らぎとか自分の満足感。好きとか嫌いとか
感性に合うとか合わないとか。
そういったおセンチでメンタルな部分を持ち合わせるのが人間です。
たとえそれがドライで合理的な若い人達であっても当てはまります。
そしてその「情緒的な物件」が入居者の心の琴線に触れれば
「この賃貸物件は気に入った！住んでみたい！」となるのです。
それが少々家賃が高かろうと・・・。
もっと工夫して入居者の目線で考えれば上記のような設備を導入する
ことはありません。
入居者の喜びそうなこと、好きなこと、嫌いなことをじっくり考えてあげ
他の方法で攻めれば解決法は必ず見つかります。
たとえば、入居者の立場を自分に置き換え
「こんなことをすれば入居者は喜ぶだろうな。」
「このイメージで攻めれば入居者は嬉しがるだろうな。」
「こうしてあげれば入居者は満足するだろうな。」
これが大家さんがやるべきこと【入居者の目線で考える】ということです。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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