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　　　これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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                                              　 2007.2.15　vol.00102

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　　　　　　　　バストイレ一体型ユニットを考える　　　　
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　バストイレ一体型？一般の人には聴きなれない言葉でしょう。
　大家さんなら知っていますよね。

　ビジネスホテルや洋風のホテル等のお風呂やトイレを見たことが
　あるでしょう？　そうアレです。

　トイレとバスが一つの空間の中に組み込まれ、ご丁寧に洗面器まで
　その中に備わっている超合理的でコンパクトな設備です。

　欧米では当たり前の洋式スタイルですが、今となっては清潔好きな
　国民性の日本人にはなかなか受け入れられないようです。

　ビジネスで２,３日程度宿泊するなら我慢もできますが
　住居として住むにはこのスタイルは合理的な若い人であっても
　とても苦痛なようですね。

　この３点ユニットは、バブルの頃ワンルームにたくさん採用され
　日本国中に何十万戸も作られました。私も設計事務所時代（２５年前）
　ビルを設計するときに加担した者として反省しております。

　企画設計する過程で、敷地の中で「ワンルームが何戸取れるか」
　というときにこの３点ユニットは力を発揮してくれます。

　ここにお風呂をとってトイレと洗面所を配置してなんて考えていては
　敷地の最大限有効利用など進みはしません。

　この３点ユニットさえあれば一発で計画が解決してしまうのです。
　その頃は、ほとんどの建築設計者が何の疑いも無くこの３点ユニットを
　使い倒していたのです。それが一般的であるという理由で・・。

　しかしその頃からこのスタイルはすでに入居者には不評を買っていたのです。
　そして、私はこのことを２０年前すでに知っておりました。

　その頃の賃貸住宅は、現在と違って消費者（入居者）の論理ではなく
　建築物を作る側、建築会社や施主の論理で進められていました。

　供給数も今ほど多くなく、入居者が物件を選択できる余裕も無かった
　時代ですから相変わらず消費者の志向は無視され生産されていきました。

　結果、今のような悲惨な状況になっています。

　最近の若い入居者からは無視され、嫌われ、情報誌などを見ますと
　区分けを「バストイレ別」という分け方で差別化されています。
　

　また、家賃についてもこのタイプでは底なしであり、下限も無い？という
　ところまできています。

　あまりに下がり続けた家賃のおかげか、最近では単身の高齢者の方が
　住んでいるケースも多いというありがたい話も聞いています。
　十分に空室対策として貢献して頂いているようですね。


　３点ユニットが嫌われる理由として挙げられることは

　まず、浴槽から出て体を洗えないということ。

　シャワーであれば浴槽内で体を洗うことは可能ですが
　まだまだシャワー党が少ないこと。

　仮に、浴槽の外で洗えばトイレの便器や床が水で濡れてしまうこと。

　水に濡れた便器や床で用を足さなければならないこと。

　紙巻ティッシュやタオル、その他の備品が濡れること。

　日本人には浴槽内で体を洗う生活習慣は馴染まないこと。

　こういった理由で入居者に嫌われています。

　このバストイレ一体型ユニットは、根本的な改善をしなければ
　永遠に空室の悩みから開放されることもありません。

　たとえば５,６年前にこの一体型をバストイレ別に分けたとき
　７０万程度の費用が掛かりました。かなり掛かりましたね。
　投資金額を回収するのに１年半は掛かりました。

　また、他にも私が調べた中でこんな商品もできています。

　⇒　　http://www.fujiyama-net.jp/rabix/main.html
　（メーカーに問い合わせたところ施工費４０〜５０万ぐらい）

　その他にシャワー室に分離したもので
　こんなものもあります。

　⇒　　http://www.awe26.jp/sp/index4.html
　　　（施工費４０〜５０万ぐらい）

　他の商品では

　⇒　　http://www.villahousing.co.jp/bunri.pdf

　
　参考になりましたでしょうか？

　こういった商品が次々と開発されているので検討してみることです。

　その際に家賃条件を取り決め、満室と仮定して投資額の回収期間を
　設定することです。




　　　これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
　　　解き明かします。　　　　　　　　　　　　　　　
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　　　★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
　　　　　否定することから始まります。


　
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