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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ ◇ ■ アパート経営で成功する人・失敗する人 ◇ ■ http://www.kuusitsu110.com ◇ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 2007.2.8 vol.00101 ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 大家さんの悩みはいろいろ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● 前回のメルマガで、読者から投稿されたアパートやマンションの 赤裸々な経営実態についてご紹介しました。 メルマガ第100号⇒ http://www.kuusitsu110.com/meru/merumaga-100.htm その話題について反響があり、他の読者から電話がありました。 「投稿を読んで今後のアパート経営が怖くなりました。」という話です。 まあ、事実は事実として受け止めることも必要です。 ただ、あのケースの場合は、建設時期がバブルの頃のことであり 建設費はべらぼうに高い。家賃もめちゃくちゃ高い。しかし現在は空室が多い。 という条件設定では、現在の賃貸経営が傾くのは当然でしょう。 それから、「大手メーカーであってもこんなことを平気でやるのだ」という 良い見本ではないかなと思います。またこれからアパートやマンションを 建てる人への警鐘になればと思って掲載しました。 このケースと同じように、私のところへ相談に来られるオーナーさんで、 バブル時に建設したが現在は空室が多くなって家賃が下落し、経営が非常に 厳しくなっている大家さんが多いのに驚きます。 残債もまだありますしそう簡単には減らないわけですから これからのこと(空室がどんどん増えてくる傾向)を考えると 夜も眠れなくなることもあるそうです。 そういう事例で、私が大家さんにアドバイスすることは 不動産の一部を売却して他の優良な不動産に事業用資産の買い替えを するとか、売却した代金を債務に充当して経営を身軽にするとか そういったアドバイスをしています。 不動産の不満を解決しようとしてやったことが逆に裏目に出て 不動産に苦しめられるぐらいなら、手放して楽になった方が良いのでは 無いかと思うのです。 幸い、地価も下げ止まりになり一部の都市では地価も上がっているようですから 売却するには非常に良い時期です。 ブームに乗り遅れまいとするバカな不動産投資家の連中がきっと買ってくれる でしょう。 失礼!私もその内の一人ですが・・・。 先週投稿されたオーナーさんは、今では一部を処分され経営を 身軽にされて本気で賃貸経営に取っ組んでおられるようです。 相続対策だけが目的で、土地を活用して建物を建設すると 周りが見えなくなりアパート経営で一番重要な「経営そのもの」を 研究したり学習したりすることがおろそかになるようです。 債務を負って借金を作れば相続対策になるという話を信じ込んで アパートを建て相続時に多少の相続税が免れたとしても後を引き継ぐ 2代目の大家さんは身に覚えの無い債務の負担を負うわけですから大変です。 2代目大家さんは、自らの判断でやったことでは有りませんから責任は 無いわけで「誰がやったんだ!」といって、亡くなられたご両親を攻めるわけ にはいきません。 しかし結果として、ご両親の負の遺産を継ぎ自己責任となるのです。 ここら辺に2代目大家さんの深い悩みがあるようです。 幸い、私の場合などは父が借金が大嫌いな人間で、借金がないまま不動産を 引き継ぐかたちになると思いますが、実態は全ての借家が築40年で 後の処理に困っている状況です。 父は「子供のために借金をしてまで大きな建物は残したくない」 といっております。 それがいいのか悪いのかは分かりませんが、借金が0の状態で引き継ぐのは 悪いことではありません。(相続税は払わなければなりませんが。) そういう意味では父親には感謝すべきだといえるかもしれません。 大家さんからアパートやマンション経営の悩みを聞くにつけ いろいろなことを考えさせられますね。 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を 解き明かします。 ・ ・ ・ ・ ・ ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を 否定することから始まります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
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