HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第1号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ ◇ ■ アパート経営で成功する人・失敗する人 http://www.kuusitsu110.com ◇ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 2005.1.17 vol.0001 -----目次----------------------------------------------------------- ・アパート経営は儲からない？ ・アパート経営の実態 ・アパート経営に対する大きな間違い ・賃貸経営は２０年以上やらなければ「良い、悪い」の結果は出ない。 -------------------------------------------------------------------- ■アパート経営は儲からない？ 創刊準備号でお話したことは覚えておられますか？ 【 正直申し上げます。 巷で言われるアパート・マンション経営は、はっきりいって儲かりません。 これは私が実家の借家経営、コンサルティング経験、自身の借家経営 を実践してみた結果、長い年月をトータルで考えてみるとぜんぜん儲か っていないことに気づかされたからです。】 「なにっ！？ 賃貸経営は儲からない？」 冒頭から不動産投資家を目指している方には申し訳なく思います。 夢を壊すようなことを申しあげてしまいました。 しかし、これは間違いのない事実なのです。 私がコンサルティングした、１００人以上のオーナーの経営プロセスを 20年以上、見守り続けた結果からの真実です。 上記に書いてあるように「長い年月をトータルで考えてみると」 という但し書きが付いてありますよね。 アパ・マン経営が儲かるのは、新築から１０年程度までなのです。 いや、現在では７，８年ぐらいまでに短縮しています。 地域性にも依りますが、概ね全国を捉えれば似たようなものです。 「２０年以上前は儲かっていたではないか。」 そう、２０年以上前はまずまず、儲かっていました。 あの頃はまだ良かったですね。建てれば入っていたし、少々古く なったとしても絶対供給数が少なかったのです。 また、２０年、３０年前は箱（空間）を提供するだけで入居者は満足 していました。 その頃の大家さんの入居者に対する姿勢も、常に「貸してあげるよ。」 でした。 そんな時代だったのです。 ところが、です。 現在は違います。 ■アパート経営の実態 何千万、何億という多額の投資をし、かつ長期２０〜３０年の返済期間 （鉄筋コンクリート造のマンションでは３５年）を設定し、家賃が丸々残る ならいざ知らず元金、金利、土地、建物の固定資産税、電気代、水道代、 その他の維持管理代（不動産管理会社の管理料など）を引くと月に残る 手元のお金はすずめの涙。 これで７，８年経って、空室でも出ようものならトントンか負い出しをしなければ やってはいけない経営実態。 仮に空室率を何年か後に１０％として、１０戸の内１戸が一年間空室状態が 続けば、すずめの涙どころの話ではありません。 １０年経って、空室が長く続く状況で、後の１０年、２０年の返済をしていくこと を考えるだけで恐ろしいことになると思いませんか。 いくら利回りが良い良いといっても、銀行預金の利息との比較の場合です。 インターネットや投資本で、億の不動産を所有しているという人がいますが 何を自慢しているのか。 億の不動産を所有しても借金も億ですよね。 プラスマイナス０ではないですか？ 自慢できる話ではないでしょう。 戦後のインフレが続く時代であれば借りるメリットも享受できたかもしれませんが、 今後も不動産価格は下落する一方であるし、貨幣価値が上がらない時代です。 不動産を所有した後、売却する時、買った値段で売れますか？ 売れない？ それじゃあ、不動産の価値より負債の方が大きいじゃあありませんか？ 負債の方が多ければ所有していることにはなりません。 あくまでその不動産は借り物になります。 借金を全て返し、０にした後、不動産を所有していると自慢してください。 金融機関もその辺のところはきちんと布石を打っています。 金融機関のいう、担保力は一般的には土地は路線価の７〜８割 建物は新築の場合は固定資産税評価額程度（建築費用の６〜７割） これらを足したものが借入限度額です。 金融機関も馬鹿ではありません。 ２重にも３重にも防御体制を敷いています。 あなたの経営に何か蹉があればいつでも取り返し、かつ損はしないシステム を作っているのです。 彼らはバブル時に痛い目にあっていますからよく研究しています。 ■アパート経営に対する大きな間違い それでは、これから賃貸経営を目指す方、すでに経営されている方 に共通する意識の8つの大きな間違いについて述べてみましょう。 1．アパ・マン経営は、何もしないでほっといても家賃が入るという間違い 2．アパ・マン経営は、常に現状維持であるという錯覚 3．不動産（建物）が、未来永劫不朽であるという誤解 4．時代が変わり、入居者の意識の変化に気づかない無関心さ 5．豊かな国の日本人、新しい物大好きな日本人が、ターゲット入居者層 6．賃貸住宅が、年間４５８，０００戸も建設されているという事実 7．弱者サイドの社会性で貸主にますます負担がかかる現実 8．相続税対策に効果があるという間違い この８つのアパ、マン経営の問題点については、これから先、メルマガ誌上 にてすこしづつ解き明かしていきます。 大きな間違いに気づかず、相も変わらずアパート経営を惰性でやって いる大家さん。 こんな間違いを理解もせずに不動産投資がブームだからと、投資家を 目指しているサラリーマンや公務員の方々は今一度、アパート 経営のデメリットやリスクを考えてほしいのです。 メリットもあるかもしれませんが、それ以上に様々なリスクがたくさん 潜んでいます。 ただ、皆さんはそれを知らないだけです。 ■賃貸経営は２０年以上やらなければ「良い、悪い」の結果は出ない。 マスコミに出てくる不動産投資家のキャリアを見てもわずか１０年程度の 経験者ばかりです。 私から見れば、まだまだ中学生ぐらいのキャリアの方ばかりで、賃貸経営が １０年経ち、２０年経ち、３０年経った状況をまだ経験されておられません。 今だからいえても、２０年先はたぶん良い話もできないでしょう。 その人たちも時間が経過すればその内、アパート経営の何たるかをいずれ 理解してくることと思います。 その時、今と同じようなことを果たして言えるでしょうか。 人間は１０年以上先のことは見ようとしない習癖があります。 しかし、私の体験上将来が予測できるものを、どう楽観的に考えてみても 危惧せざるを得ないのです。 -----------------------------------------------------------------
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